8月15日上午，万达商业（HK：03699）在北京索菲特酒店召开临时股东大会，审议向香港联交所撤回H股上市的特别决议案。万达方面透露，该议案已经获得股东大会批准。
5个月前，2016年3月30日晚间，万达商业突然宣布持有公司43.71%股权的控股股东大连万达集团拟将公司私有化，并在5月30日再度公告，宣布提高要约价至每股现金52.8港元。按照计划，9月13日为万达商业H股交易的最后日期，9月20日从H股退市。
其实，万达商业在港交所上市不到两年。2014年春天，当地产企业估值在全球资本市场都尚处寒冬时，万达商业在港交所给全球投资者们讲了一个完美故事：它自比“线下的阿里巴巴”，称自己就是那家全球最大的线下商业平台。不仅如此，王健林在上市前两月拉上百度与腾讯，硬生生地将这家主营地产业务公司包装成了一家“全球最大的线上线下融合消费平台”。
2014年12月23日万达商业在香港上市，发行6.52亿股，每股发行价48港元；创造了2014年当时香港最大规模IPO纪录，募资金额达288亿港元。
但是，万达的完美故事并没有在港交所获得追捧，港股的投资者们最终将它标签为一家传统的地产公司，忌惮于它较高的资金成本与杠杆率，以及并不亮眼的收益率。
在这15个月中，万达不但在上市当日大幅下挫破发至46.7港元，在此后的一年中股价虽一度创出78港元的新高，但自此之后一路直下，最低跌至31.1元，市值蒸发两千亿，市值长期低于净资产。
数据显示，万达商业45.27亿总股本中，只发行了6.52亿港股，剩余38.748亿股均为内资股，占比超过85%。其中，万达集团拥有其19.79亿股内资股(约占公司全部已发行股份43.71%)的权益。
王健林终究决定回到原点，希望能回到从A股重新出发。
于此，腾讯财经总结了此事至此的六个待解疑问，以试图厘清其中的关键问题。
疑问一、动机：真是受够了低估值？
“我要从南走到北，我还要从白走到黑，我要人们都看到我，但不知我是谁……”在2016年1月份的万达年会上，王健林唱功技惊四方。但是，没有一丝丝防备，两个月后，他果真“从南走到北”。
对于万达商业的私有化决策，王健林以及整个万达集团高管团队在随后对外的唯一口径是“估值过低”。
但是，对地产企业的低估值在港股长期存在，未有特例，地产企业在港股的市盈率长期以来亦仅有3到5倍。而且在2014年万达商业在香港上市之时，国内房地产限购政策收紧，中国地产行业正处于极其糟糕的境况，而王健林最后决意选择登陆港股恐怕绝非意气用事，亦非豪赌能得到意外青睐。
而即使如此，王健林还是在港上市，融得资金288亿港元，迫切的资金需求在当时可见一斑，用“喘不过气”形容亦或并不为过。截至2014年上半年，仅当时万达所持有的物业项目所需要的开发成本投资总额即需要4303亿元，半年内所需开发资金亦超过802亿元，1年内所需资金则接近近1244亿元。
但是，在短短15个月后决意私有化，看似突然，却也早有端倪。
首先，在万达集团整体发展模式上，事情已在起变化。2015年1月份，万达正式抛出轻资产模式，与之前模式相比，资金压力已可减负。
在过去11年中，王健林所领头的商业地产模式，第二代万达产品单个项目投资收回周期往往要在8至9年。其最重要的命脉即是保障开发所需的庞大资金流。而万达这部分资金长期主要来自于银行所提供的开发贷款、信托公司的信托产品等利率较高、期限较短的融资产品，这也导致融资成本高。
一组数据大概可以明了:万达商业披露的数据显示，2015年该公司贷款余额达1540亿，这一数字较2011年翻了一番，且这是在IPO融资缓解的情况下；截至2015年末，万达1年内短期贷款和5年以上长期贷款分别为419亿和537亿，全年利息支出总额达126亿，比6万员工全年薪酬福利总支出还高出24亿，扣除客户垫款（预售购房款）后，净负债率亦达61.1%。
然而，资金压力虽大，但万达最大的成本优势在于土地。根据万达商业财报，2011-2015年，其所开发的物业按照建筑面积计算的土地成本分别为每平方米1821元、1171元、1096元、 1187元、及1547元每平米，而同期以市场化拿地的万科分别为2707元、2790元、3516元、4372元、4941元。
长期以来，万达倚仗源源不断的低廉土地，完整的规划、设计、建设产业链，以及较高的执行力，能够保障不断快速复制项目，并通过销售办公、住宅、服务式公寓、商业街等物业回笼资金，同时保留商场存量物业获得租金，由此支撑不断滚动的现金流与下一个项目所需的开发资金。
但是若以此模式，当经济形势向下、物业估值下降时，其获得资金的可持续性极其脆弱。
“轻资产”模式极大地解决了资金流压力的问题，这种模式是由万达的合作方投资建设万达广场，万达本身则仅负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达的商业信息化管理系统，万达则从所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。
当然，这种模式在3到5年后亦会给H股股价走势带来不利因素，此处留作后文分析。
回到此时在港上市的万达，低迷的股价似乎成了累赘，上市难以承担融资的功能，更重要的是极有可能拖累A股上市计划。 万达商业地产股份公司已于2015年8月份启动A股上市计划，并在9月2日将招股书报送中国证监会。
如果万达延续“A+H”模式，H股的低价“短板”则可能会影响到万达整个“水桶”的整体估值。以“A+H”模式的金隅股份为例，其7月26日，A股股价4.10元，市盈率21.65倍，而H股则仅有3.00港元，市盈率只有6.07倍。万达截至7月26日的市盈率则只有6.2倍。
此外，作为上市公司的信息披露及政策约束又可能影响到万达轻资产转型步骤与效率。
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