2011年至2013年，越秀地产分别斥资55.16亿元、80.26亿元、58.17亿元收购土地，分别占当年营业收入的57.64%、98.85%和40.94%。截至2013年底，越秀地产拥有土地储备约1526万平方米，其中权益土地储备约1259万平方米，在12个城市拥有40个项目。
在剥离越秀交通基建股份后，越秀地产的营业收入便由2010年的56.34亿元增长至2011年的95.69亿元，增长幅度达69.84%。而在那时，越秀房产信托已经成立6年之久。“越秀地产开发和培育商业地产，然后将商业物业注入越秀房产信托，越秀房产信托进行管理，越秀地产快速回笼资金”的模式渐渐成型。
2012年7月23日，越秀地产将旗下广州国际金融中心作价134.4亿元整体注入越秀房产信托基金，进行资产证券化，此举为越秀地产带来约49亿元的现金，同时减少约45亿元的银行负债。
交易完成后，越秀地产的净负债率下降30个百分点至33.5%，财务情况非常良好。穆迪和惠誉两家国际评级机构给予越秀地产投资级评级，越秀地产成为国内仅有几家获得投资评级的内房股之一。
隶属广州市国资委的越秀地产始终具备多元化的融资优势，优化财务指标后，其融资优势更加凸显。2013年1月，越秀地产发行5年期3.5亿元和10年期5亿元的定息债券，由于该债券获得惠誉和穆迪授予的“BBB－”和“Baa3”的投资级评级，其票息率低至3.25%和4.5%，越秀地产2013年的平均融资成本从2012年的7.03%下降至5.59%。
自此，越秀地产将维持投资评级当做公司的一项重要工作。2013年年报中，越秀地产表示，其未来的发展规划和策略铺排都会重点考虑维护公司的投资评级。而健康的现金流和低负债是评级机构重点考核的两项指标。这意味着，越秀地产必须在维护投资评级和进行规模化增长间做出权衡和取舍。
以此为背景，越秀地产联合大股东旗下基金拿地的新扩张模式应运而生，以期既能保持低负债率，又能规模化发展。然而，分析越秀地产的财务情况发现，越秀地产必须在规模化和低负债中作出抉择。
2013年，越秀地产（实现营业收入142.09亿，较2012年的89.7亿元同比增长75%。但其权益持有人应占盈利仅由2012年的24.82亿元增长至28.8亿元，同比增幅16.1%。毛利润率由2012年47.5%大幅降至2013年的28.9%。
2013年年报显示，越秀地产2013年“已计入销售成本的已售物业成本”由2012年的35.24亿元增长至93.62亿元，增长幅度达165.66%，远超营业收入的增长幅度。“已计入销售成本的已售物业成本”大幅上升严重侵蚀着越秀地产的利润。
对此，越秀地产在书面回复中解释，2013年越秀地产毛利率下滑，主要是由于2012年入账较多高毛利的商业产品，而2013年入账的产品多是2011年下半年和2012年上半年受市场调控而影响售价的产品。
然而，《地产》记者查阅其2013年年报，越秀地产2013年的销售均价并没有下降，而是由2012年的每平方米11900元上升至每平米12700元，同比增长6.7%。
越秀地产2013年权益持有人应占盈利仅为28.8亿元，扣除投资物业评估升值后权益持有人应占盈利约为9.05亿元，而同年，越秀地产斥资58.17亿元拿地，使得越秀地产经营现金流量净额再次为负。
此时，越秀地产的经营现金流净额已经7年为负，而除去2012年将广州国际金融中心转让给越秀房产信托基金带来的投资收益，越秀地产的2011年和2013年投资现金流量净额同样为负，通过融资活动举债是越秀地产近年来主要的资金来源。
回顾越秀地产2014年上半年的销售情况，其销售业绩并不甚理想。
2014年1月至5月，越秀地产累计实现合同销售额74.97亿元，同比下降1%，仅完成220亿元合同销售目标的34%。而在6月，越秀地产实现合同销售额31.33亿元，实现合同销售面积约24.74万平方米，同比增长192%和174%。
对于今年1至5月和6月份销售业绩的“冰火两重天”，越秀地产给《地产》的书面解释是：这与公司上半年的推盘节奏相符。实际上，由于地产行业的销售特性，单月变动幅度较大是正常现象，从半年及全年的销售额观察越秀地产的销售情况会更客观。
然而，今年以来，国内房地产市场持续萎靡，即便是北京、广州等一线城市成交量也较往年出现下滑。越秀地产6月份的销售情况既跑赢大市，又远远超过自身前5个月销量。其“与推盘节奏相符”、“单月变动幅度较大是正常现象”等解释多少有些牵强。也有业内人士对《地产》分析，房企发布中报的时间将至，也不排除越秀地产有加快销售步伐，甚至调整录入业绩可能性。
如果拿这些表上数据与越秀地产近一两年来拿的地王开发状况相比，应该会得出更为谨慎的结论。据《时代周报》记者的调查，在越秀地产在2013年拿的7块地中，有3块是当时的地王。第一块是以24.6亿元的海珠区南洲路大沙围地块，扣除保障性住房后楼面价34590元/平方米，为广州最贵单价地王。彼时该地块周边区域的二手房价约为3万元/平方米。第二块是总价43.5亿元、楼面价9120元/平方米的“双料地王”广州萝岗云浦地块。2014年以来该区域房价在1.2万-1.5万元/平方米。显然，对于越秀地产而言，这也就是个保本价。第三块是2013年9月以90亿元拿下的武汉地王精武路地块。
更令人担忧的是，这3块地王中，前两块在购入一年后，至今没有动工，武汉地块则是在买入大半年后，才开始进场施工。
总之，市场不景气导致项目开发慢，开发慢导致低周转，而低周转又将导致越秀地产的财务压力愈来愈大。今年4月左右，穆迪发布报告称，越秀地产已举债为土地收购和建设支出提供资金，其总债务从2012年底的人民币201亿元升至2013年底的人民币239亿元。
共5页 上一页 [1] [2] [3] [4] [5] 下一页
越秀地产上半年销售额106亿占全年目标48% 同比升23%
昔日地王如烫手山芋 越秀地产全国化扩张策略受挫
越秀地产借力基金疯狂拿地 投资级评级或将难保持
越秀地产二季度融资20亿 卖项目套现7亿“断臂求生”？
越秀地产杭州余杭、三堡两地块案名确定
搜索更多: 越秀
