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红商网讯：从2014年的公告中可以看到，今年以来，越秀地产融资频频。
2014年4月到6月间，越秀地产共与银行签订9份融资协议，并向香港交易所提交20亿美元中期票据上市申请。此外，6月24日，越秀地产拟将广州天河区某商业项目作价7.15亿元出售给方兴环球有限公司。在2013年1月到2014年期间，越秀地产的境外融资共达6次，融资总额约达75亿元人民币。
查阅2013年年报，蓦然发现，自那时起，越秀地产资金压力就一直处于上升轨道。截至2013年底，越秀地产持有的货币资金是人民币50.55亿元（以下文中除非特别标明，币别均为人民币），较2012年的70.6亿元减少20.05亿元。而短期借款由2012年的68.29亿元上升至83.3亿元。货币资金对短期借款的覆盖率由103.78%下降到60.68%，短期偿债压力增加。
而纵观越秀地产年报，公司的经营现金流量净额已经连续7年为负，2011年至2013年这一指标的金额分别为-48.9亿元、-37.38亿元和-40.33亿元。
在资金压力不断增加的同时，另一个难题也悄然出现在越秀地产面前。
2013年，越秀地产开创新的扩张模式——与大股东越秀集团旗下的基金合作开发。由这些基金方承担大部分土地出让金和后续开发资金，越秀地产以较少出资只占小股。以此，越秀地产用58.17亿元的资金，撬动了总值201.24亿元的开发项目。
2013年6月25日，越秀地产旗下子公司广州越港与深圳越秀鹏程基金联合竞得杭州一商业地块，土地出让金为5.84亿元，越秀地产出资1.17亿元，占该地块股权的20%。自此，越秀地产联合基金拿地的新扩张模式拉开序幕。
2013年7月9日，越秀地产旗下子公司广州东辉与广州越秀诺成基金斥资17.72亿元竞得广东佛山禅城区地块，广州东辉出资3.54亿元，占该地块20%的股权。同年9月，越秀地产附属公司广州城建南沙与广州越秀仁达四号基金斥资90.1亿元竞得武汉江汉区精武路地块，广州城建南沙出资7.2亿元，占该地块8%的股权。同年10月，越秀地产附属公司广州宏景与广州越秀仁达五号基金斥资43.5亿元竞得广州萝岗区云埔地块，其中广州宏景出资4.35亿元，享有该地块10%的股权。
《地产》记者梳理后发现，2013年，越秀地产4次联合基金拿地的土地出让金总额是157.16亿元，其中越秀地产仅出资16.26亿元，占总金额的10.35%，剩余的140.9亿元全部由基金方支付。其中，广州越秀仁达四号基金需支付的土地出让金达82.9亿元，越秀仁达五号基金需支付39.15亿元。
“披着羊皮的狼”
表面看来，通过这种新扩张模式，越秀地产既能加快扩张速度，又能保持较低的资产负债率，由此获得穆迪和惠誉两家国际评级机构较高评级，进而达到低成本融资的目标，可谓一举两得。
在出现之初，这种模式颇受业内人士的肯定和赞扬，获誉为地产金融的创新之举。粗看起来这种模式属于股权合作，开发商也显得很大气。因为越秀地产与基金在合作协议中规定：项目公司（即越秀地产与基金成立的项目公司）的任何溢利、亏损及风险须由订约方按彼等各自于项目公司所占股权比例进行分摊。由此可知，越秀地产目前只享有与所占项目股权相对应的权益。
如果上条款都能如实获得落实，那么它与万科的“小股操盘”颇具神似之处。只不过，万科所利用的最主要资源不是资金，而是土地。
但事实上，越秀地产的想法与万科大相径庭。它并不想放弃大部分股权收益，在它与基金签订的协议中，一个非常关键的条款是，越秀可以在规定期限内享有基金方所持项目股份的优先认购权。回购股权后，肥水未流外人田，越秀地产新扩张模式的全部内容才算完成，才算真正有效进行扩张。
而作为大股东的基金方，亦未必想真正参与到项目结束，算总账拿大头儿的那一天。
上海中城联盟投资管理股份有限公司总经理毛建对《地产》表示，基金作为金融机构，持有项目公司股权的意义不大。如果越秀地产在规定时间内没有回购项目公司股权，基金方必然会把股权转让给第三方。并且，为保证资金的安全，基金方往往在基金期限到来前就寻找退出机制。 共5页 [1] [2] [3] [4] [5] 下一页 越秀地产上半年销售额106亿占全年目标48% 同比升23% 昔日地王如烫手山芋 越秀地产全国化扩张策略受挫 越秀地产借力基金疯狂拿地 投资级评级或将难保持 越秀地产二季度融资20亿 卖项目套现7亿“断臂求生”？ 越秀地产杭州余杭、三堡两地块案名确定 搜索更多: 越秀 |
