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广州CBD：“富力新城”？
凭借旧改上位积累的业绩以及上市后的春风得意，2007年富力以161亿元销售额排名房企第四位，仅次于万科、绿地和中海，居“华南五虎”之首。也是凭借于此，张力以420亿元身家，稳居胡润百富榜前五位。
但激进的商业地产和拿地战略，将富力从高位上拉了下来。
商业地产是个吸金黑洞，富力对这一点深有体会。
富力的商业地产之旅起源于广州，更确切地说，是在十年之前的珠江新城。
规划了近10年却仍一片沉寂的珠江新城，在2003年重新启动。当年1月22日，广州市政府发出通告，历时5年的《珠江新城规划检讨》替代原有规划，由政府发布通告并正式实施，成为指导珠江新城下一步规划设计和建设管理的文件依据。
2004年，珠江新城核心区建设全面启动，市政重点配套设施广州歌剧院、广州图书馆、广东省博物馆、广州市第二少年宫、超高双塔（分东塔和西塔）等六大标志性建筑纷纷布子珠江新城，且力保要在2010年“广州亚运年”前建成。
先知先觉的富力早已抢先一年捷足先登。在2003年9月30日的土地拍卖中，富力以7.7亿元独揽4幅地块，楼面地价仅在2380元／平方米。之后一年内，富力又拿到3块地，总建筑面积达到52万平方米。富力放言，珠江新城的地“出一块拿一块”
“在当时，同行们都觉得张力疯了，”熟悉富力的人士对时代周报记者说，对于2005年香港上市之前全年销售仅约为60亿元的富力来说，如此大手笔投资商业地产，有些冒险。
但张力成竹在胸。“张力原先在天河区政府任职，并且参与了上世纪90年代广州旧工厂的改造，积累了不少人脉资源和开发经验。”黎文江认为，富力对此可谓轻车熟路。
商业地产运营，也是富力擅长给资本市场讲的一个好故事。富力某离职中层张先生（化名）对时代周报记者回忆，富力地产香港IPO时的远景规划是2010年及以后，销售额是300亿-350亿元，同时有25亿-30亿元的年租金收入。
这一份在当时内地房企中少见的商业规划，也使境外投资者在对富力保持每年100%高速综合增长率同时仍能维持稳健现金流的状况建立信心，使其股价从2005年7月发行时的10.8港元上涨至2007年9月21日的复权价134.8元。
2005年，富力H股上市，成为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房企，并荣登市值最高公司之一。汹涌而来的辉煌，让富力想在更多的地方插上自己商业地产的旗帜。仅在广州的CBD珠江新城，富力就接连拿下17个项目，坊间戏称珠江新城为“富力新城”，而在北京、天津、成都、重庆等地，富力亦有相当面积的商业物业体量。
富力学习的是新鸿基，以商业物业来平衡住宅物业可能出现的风险。
“但富力并没有累积足够雄厚的资金实力，难以支撑租售并举的模式，即使获取了如此多的商业地产，也并不能长线持有以获取稳定收益，依然要像卖住宅楼盘一样去销售商业项目，”兰德咨询总裁宋延庆对时代周报记者评价，至今，他还没有看到富力商业地产的品牌运营影响力。
果然，重仓商业地产，让富力数度面临危机，最集中的一次爆发在2008年。这一年，富力商业地产和住宅地产开发速度比例高达1∶1，激进的发展策略让富力地产的资金链几乎绷断，一度陷入破产危机。在当时，富力的官方口径喊道“要撑过明年”。
李思廉坦承，富力走了极端，有太多商业物业同期落成，大量资金被冻结，导致债务与资产比率比较高。在当时，富力并不愿意将手中商业地产项目廉价出售，为了解决商业地产导致的资金困局，富力多方面努力，例如打包REITs等，但商业项目均未成熟让打包计划久久不能成行。2008年，富力宣布，收回新项目开工权，暂停大型商业项目开发。
幸运的是，在2008年及2010年两次调控之后，商业地产价值开始显现。2012年-2013年，富力商业部分销售提供了三成以上年度贡献，并以54%的毛利率拉高富力整体毛利水平。时代周报记者梳理发现，楼板价为2751元/平方米的富力天域中心，去年均价为2.65万元/平方米，带来业绩7.24亿元。而当前销售均价为6.2万元/平方米的富力盈凯广场，楼板价仅为4308元/平方米。 共5页 上一页 [1] [2] [3] [4] [5] 下一页 富力蔡达新：旅游地产和商业地产有巨大空间 富力筹办11亿元境外融资拟用于收购上海项目 富力现代广场打造高端城市综合体 总建面约40万平米 富力贵阳发力商业地产 富力商业地产二三线城市业绩承压 搜索更多: 富力 |
