万达的项目模式不是什么秘密，王健林甚至为之专门出版了一套书籍。在许多万达人看来，这种流水线模式对于扩张时期的公司而言，能够有效避免资金闲置，从而能够提高生产效率，但是它却在一定程度上抑制了一些人才的创新能力——至少，他们无法在这些长得一模一样的项目上达到郝继霖式的声望。
随着大量挖角，万达的人员流动频繁。
“有个笑话说，在万达待半年以上的就是‘老万达’了，因为发现你有完不成的苗头你就要下课了，要求非常严。”马珺说，“满铺开业很重要，哪怕品牌组合不完美。满铺培育期大大缩短，后面要做的就是调整，这是万达成功法则中最重要的一条。”
从万达走出去的人，执行力很强，对于那些刚起步的公司来说在制定系统化的流程上能起到一定的作用。“但走下坡路的人可能要占到85%以上。”上述前万达管理层说。
“万达的成长和发展是由它的体系建立起来的，不是哪个人可以左右的，我们只是流水线上的小工头。”他说。他们这批2011年到2012年进入万达的人，现在只有两三个还没离开，其他几乎全部换了一拨。
万达目前已经进入60多个城市，拥有85座万达广场，每年有20多个项目等待开业，对人的需求仍然旺盛，一个项目包括商场、大歌星、电玩和酒店，通常需要几百个人，还不包括开业前的重要时期。
现在中国排名前80的猎头公司都在跟万达合作。这家公司每年花在猎头公司上的费用就有上亿元，而这些猎头首先会将那些百货体系“全部掀个底朝天”。万达甚至还设定了一个制度，老员工走了又回的，只要离开公司是在两年内，回来还是原薪原职。
问题在于，那些想快速复制万达的公司，并没有谁真正获得成功。例如永泰在挖了许多万达人之后，没能留住人，也没能取得效果。
“万达的速度确实很快，但老实说它们的精度，或者看它商业开出来之后的运营情况的话，并不是业界的标杆。”余璞说，“客户的反馈就是让它们赶一个项目，或者在一定目标下做一件事情是可以的，但是真正的运营方面，比如如何把商业做好做强，相较于其他的竞争对手，它们的思路或者创造性会比较差。”
在圈地阶段，万达模式显然很适合，但假如未来综合体开始拼自持增值和运营，万达的人才结构就需要做出调整。
另外一名前万达管理层告诉《第一财经周刊》，“万达广场的销售足够回本，所以万达对商场的经营并不够重视。”他举了个例子，万达广场通常首年能收回的租金只有3000万元至5000万元，而西单大悦城11万平方米的项目当时的首年收租是3.7亿元。
这种变化在万达内部其实也有所体现，“以前招商是公司的龙头，运营看我们眼红，但现在不一样了，它们会想到运营去，因为它们开始觉得运营才是根本。”这名前管理层说。
“目前中国仍然是跑马圈地的时代，圈住了就是赚的，标准成了重点，但这并不是一个健康的公司长久发展的条件，”张家鹏说，“在大家没有粮食吃的时候，总部出一个馒头标准全中国做就好了，但当客户挑剔到需要吃蛋糕，而且需要不同口味的时候，这么做就有问题了。但现在商业地产仍然不是一个充分供应的市场。”
一些好的迹象也在显现。一些公司在找人时有了一些变化，开始趋于理性，这也代表着未来商业地产将进入一个比拼运营能力的阶段，也意味着会有大量地产公司在泡沫中死亡。
“一方面很多开发商已经过了前期投资热潮的那段时间，它们需要看找来的这些人进入运营时的状态，要看他们能帮公司获得什么样的利益，要看长期的回报率，要看这个人的能力。”余璞说。
周建成2012年离开易居中国企业研究中心，亲身到一线，并在宝龙地产负责投资拿地，1年多后又去了月星集团投资管理中心担任副总经理。
他认为：“追求标准化的时代已经过去了，未来是作品的时代。商业地产过剩其实是有效供给不足，大量的标准化购物中心，没有任何特点的购物中心是过剩的。中低端的标准化产品一定是被冲击的重点。”
马珺在去年年底因为家庭原因离开了万达，最终加入了总部位于上海的宝龙，担任招商中心总经理。对他来说，在正在试图加速的宝龙一年即使做6到8个项目，工作量也只是以前在万达一半的量。
现在他每个星期还是会接到多个猎头的电话，比去年更加频繁。而现在他的职责更重，觉得最缺的还是能“执行到位”的人。
郝继霖也不断受到猎头公司的骚扰，甚至还有些老板亲自到深圳见他。尽管他做过的项目数量不多，但一个特色鲜明的广州太古汇项目足以让别人记住他。
他现在也开始在新公司培养人才，“不是以利润为目标，而是以价值为目标。”
这跟他在太古十多年的经历分不开。当初太古为了进军内地，在2000年左右开始聘用一些内地和香港的毕业生作为培训生，制定了一个3年计划，让他们在太古地产不同的部门轮流学习。这3年完全不讲究回报而是视做投入，最后挑选其中优秀的在内地工作至少1年。
当时第一届的一个培训生后来一直跟随郝继霖做广州太古汇的项目，现在则成为了太古在成都的项目的高层。包括那时候从香港派来支援当地项目的人，郝继霖都会找到一个本地人成为他的副手，到后来他们许多都成为了项目的主力。而他现在也在尝试把这些东西在深业置地里运用起来。
“现在回头来看，我觉得自己的决定没有错。”他觉得自己是幸运的，可以有10年的时间去真正摸清一个商业地产项目。对于那些更年轻的商业地产人来说，他们可能没法拥有那么多的时间。
（来源：第一财经周刊 作者：郑浩榕 沈从乐 何丹丹）
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