基于这个原因，我们最近制定了一个名为EST的内部计划，意思是体验(Experience)、服务(Service)和科技(Technology)。从管理层的角度来看，先后次序应是倒转的：我们先从科技尤其是互联网技术入手，让我们可提供前所未有的服务，最终令顾客在我们的购物商场享受愉快的购物体验。这些都是我们业务上的软件。
然而，就我们的业务而言，无论软件有多好，除非硬件理想，否则亦是徒然。毕竟，前者可以随时安装、修改或提升，但后者一旦建成便永不能改变；此乃为何本人称之为“地产业基因”。我们切勿愚昧地误以为硬件不甚重要，此乃本末倒置！
很多人跟我们一样，认为恒隆在业内拥有数一数二的硬件。现在，我要求我的团队必须在软件方面亦名列前茅，否则我们已建立的市场领导地位将会动摇。反过来说，倘恒隆引入科技，推动优质服务，从而为顾客带来非凡的体验，我们在业内的地位将稳如泰山。管理层已就此拟定多项计划，并将其逐步引入至旗下购物商场。部分计划只可意会，其他则较易察觉，所有计划应能提升顾客体验，从而增加盈利。
未来的前景
连同我们在武汉最新购置的地块，倘不计入两个上海项目在内，我们在内地将坐拥合共近四千二百万平方尺的世界级商业物业。其中略多于一千万平方尺的物业已经落成，其余则处于不同的施工阶段。该八个项目位于七个城市，当中两个项目位于沈阳。计入合理的财务费用后，总成本约为港币九百二十亿元，其中近一半已经支付，未付部分主要为施工费。
过去四年，我们每年完成一个相等于纽约帝国大厦的项目。按此速度计算，正在施工的三千二百万平方尺物业，全部竣工需时十二至十三年。这是一个非常进取的计划。
一俟所有项目落成后，不计入未来任何新项目在内，我们将在中国拥有近四千七百万平方尺的最佳商业物业；加上我们在香港之七百万平方尺投资物业(假设我们不作增购或出售)，我们将拥有一个约五千四百万平方尺的物业组合，其中八成七将在内地。相比下，内地现占六成八。至于香港的分额，将由今天的三成二减至届时的一成三。
今年第三季，天津的恒隆广场将会开幕，项目包括面积一百六十万平方尺的大型购物商场及八百个停车位。此乃我们于二零零五年在上海以外购置的首幅土地开发而成的项目，其后购置的四幅土地-包括沈阳的两幅及济南和无锡各一幅-所发展的购物商场均已落成。事实上，沈阳的皇城恒隆广场于三年多前经已落成。天津项目之进度如斯缓慢，无论从规模或建筑复杂性而言，都无法作出合理解释。事实上，济南的恒隆广场亦有相若的规模和建筑复杂性。延迟的原因只有一个：要得到天津市政府多方面的同意，这个过程既复杂且漫长。
由于此项延误，与当地政府相关的一座大型购物商场已于约十八个月前开业。尽管其位置、设计和施工均远远不如我们，但因彼乃现时市内唯一之选，故许多顶级奢侈品牌均已在彼落户。因此，初期而言，天津的恒隆广场的定位将与上海的港汇恒隆广场相近，即以副奢侈品牌为主力的四星级购物商场。然而，我们位处天津市的最佳地点，设计出类拔萃，硬件卓越，有朝一日不难晋身成为五星级购物商场。
迄今，该购物商场已租出约五成楼面，本人预料其租出率至第三季时应超逾九成。一如以往，我们以百分之四至五作为其初期租金回报率之目标。
香港方面，我们于市况许可下将继续出售已落成的住宅物业。从过去三个月所见，市场存在着遏抑的需求，同时亦有许多发展商渴望沽售存货。虽然我们并不急于出售，但亦乐意于现时价格沽出该等单位。“蓝塘道23-39”豪宅项目已接近完成，此乃全球首个获得美国绿色建筑协会“能源及环境设计先锋奖-住宅”金奖认证的住宅项目。我们打算首先将其出租，但倘价格合适亦会考虑出售。
物业租赁乃我们的核心业务所在。就其市场而论，中国内地可能仍有一段时间处于平滞状态。虽然如此，本人期望集团今年的内地业绩会较好，因为业务营运已有所改善。沈阳的皇城恒隆广场的初期问题已得到解决，而济南的恒隆广场的情况亦将差不多。我们应当知道，一项物业需要一至两个租赁周期，才会开始迈向成熟。
正如我们过去四年，按步就班，每年为一座购物商场开业一样，如今它们又一个接一个逐渐成熟。这总是一个教人兴奋的转变，其不久应可带来更佳的业绩。
本土市场方面，本人预期集团的租赁物业将录得与回顾年度相若的表现。
多年来，本函件获得股东热切垂注，本人深感欣慰。各忠实读者均知，本公司的管理层在过去两至三年有如脱胎换骨。本人与董事总经理陈南禄合作无间，并深信我们今天拥有一支更佳的团队以应对新的市场发展。当然，我们还需更加努力。
试想想，我们现在是一家快速增长的跨地域公司。自二零一零年底至今，我们的投资物业组合已由一千三百万平方尺增至约二千三百万平方尺，租金收入由港币四十八亿元增至港币六十六亿元。我们以往只于两个城市营运，现在已达五个，未来数年内每年还将增加一个。要落实施工及继而为新增物业做好租赁和管理，我们需要的不单是一支更大而且水平更高的团队。
同时，许多服务多年的高级管理人员年纪渐长，我们确有需要更新管理层。今天部分同事经已退休，我们已聘请亦会继续增聘更多新血。
南禄和本人从没有一刻低估此项工作的难度，过程当中确实有痛苦的时刻。虽然如此，我相信最困难的时候经已过去。由于新项目如武汉已经上马，我们的团队仍有需要补充生力军。此等努力应有助我们实现由南禄前任人制定的卓越发展策略的潜力。本人为已取得的成果感到鼓舞，并期待着更佳日子的来临。市场总会像最近般有波动，但只要我们策略方向正确，管理团队准备就绪(两大因素均已置备)，我们定可享有灿烂的未来。（来自：财经网）
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