把握熊市机遇
红商网讯：与上年度相比，营业额上升百分之二十四，至港币九十一亿三千八百万元。由于出售的香港非核心投资物业较少，所得收益相对而言并不显着，因此股东应占纯利减少百分之十四，至港币七十二亿一千二百万元；每股盈利相应下降百分之十四，至港币一元六角一仙。
倘扣除重估收益的所有影响，股东应占基本纯利下降百分之十八，至港币五十亿五千万元；每股基本盈利亦相应下调至港币一元一角三仙。
整体而言，倘不计入已售出的香港非核心投资物业的影响，租金收入及营业溢利同告上升百分之十二。纵使香港的投资物业组合略为缩减，两项数字仍见增长百分之九。单从香港本土市场来看，倘按上述同比基准，租金收入及营业溢利分别上升百分之十及百分之十一；否则两者分别增长百分之三及百分之五。
内地方面，租金收入上升百分之十四，营业溢利则上升百分之十三。单以购物商场计算，租金收入增长百分之十七；倘不计入沈阳的市府恒隆广场及无锡的恒隆广场，租金收入上升百分之五。办公楼方面，租金收入上升百分之七。将这些数字与十二个月和六个月前的数字相比，增长较一年前慢，但过去六个月开始有所改善。
单看上海这成熟市场，恒隆广场和港汇恒隆广场两座购物商场的租金收入，均录得百分之六的升幅；前者的办公楼租金收入增加百分之七。以投资成本计算，两者的无杠杆租金回报率约为百分之四十二。购物商场的租出率为百分之九十九，办公楼的租出率为百分之九十五。
在我们较新的市场-沈阳和济南(不计算营运期仅三至四个月的无锡) -我们观察到一个有趣的现象：即使我们首次续订租约时引致重整租户组合，租出率难免有所下降，但实质零售额较一年前却有颇佳升幅，而下半年的租户零售额亦较上半年明显上升。这非市况改善所致，而是管理层之努力成果。事实上，过去一年市况仍乏善可陈。
我们大部分的租约期为两至三年。踏入二零一三年，沈阳的皇城恒隆广场和济南的恒隆广场已分别落成三年及两年，更换部分租户难免导致较高的空置率；这是购物商场之业务性质使然，乃其长远稳健发展所需。因此，两者的租出率维持于百分之八十八。彼等之租金收入与一年前比较并无改变，但与此同时，其租户的零售额却有增长-以同比计算，沈阳的皇城恒隆广场上升百分之九，济南的恒隆广场上升百分之八。倘以下半年与上半年相比，两个购物商场的升幅分别为百分之二十及百分之七。
零售额与租金收入同样重要，因为前者的增长必然会带动后者的上升，这道理显浅易明。最近的数据显示，我们重整租户组合已开始取得成效；经汰弱换强后，我们引入的新店已提升零售额。我亦很高兴看到，我们配置的新管理团队表现良佳。
尽管皇城恒隆广场的租出率的上升速度未如我们所愿般快，但大部分空置楼面现已租出，其租出率在未来数月将会回升。
另一项较新的物业-沈阳的市府恒隆广场，现时表现理想。由于其开业仅有一年多，故衡量其进展的较有效的方法是采用日均数，例如其二零一三年的日均租金收入较二零一二年上升百分之四，同期的日均零售额上升百分之十五。然而，当该购物商场于未来一、两年进入首个续订租约期后，在皇城恒隆广场和济南的恒隆广场发生之情况势必重演-租出率会暂时下降，但租户零售额及购物商场的租金收入可望持续上升。
于年结时只开业了三个半月的无锡的恒隆广场情况理想，其租出率达百分之九十五，并正拾级而上。
租金边际利润方面，皇城恒隆广场维持在百分之二十二至二十三；济南的恒隆广场仍约为百分之五十四，与市府恒隆广场相同；无锡的恒隆广场则为百分之十六。
以投资成本计算初期无杠杆租金回报率，是一个有效的衡量指标。我们从数家机构投资者中听闻，某些市场参与者承诺回报率约百分之九，但实际上，其以模糊的成本定义所达至的回报率却仅有百分之一至二，令人愕然。至于本集团，我们经常对股东表示，以百分之四至五为目标，但过去四年，旗下所有新开业的购物商场，除其中一座外，全部表现均远胜预期。济南的恒隆广场的首年回报率达百分之七点九，沈阳的市府恒隆广场约为百分之十，而无锡的恒隆广场按其现况应与济南的恒隆广场相约。换句话说，我们一诺而倍于千金。由于市况甚为疲弱，该等物业的回报率尚未见锐升，但这将指日可待。事实上，在未来一或两年，沈阳的皇城恒隆广场很有可能从后赶上，现时其回报率仍处于约百分之五。
本人现转谈内地物业租赁业务的宏观市况。十八个月前，本人在致股东函中表示，虽然二零零八／二零零九年的金融危机更为严重，但今趟中国奢侈品之低迷销售情况，可能需要更长时间复苏。本人不幸而言中。现时的疲弱市道除了是因为正常的经济周期外，部分亦是政府所促成。新政府针对政府官员推出的反腐反奢措施，其影响可谓立竿见影。
虽然该等措施对本集团的业务带来短期利淡影响，但我们仍鼎力支持。任何行业，例如我们的地产业，均不应依赖社会歪风以奢求致远，否则社会道德价值沦落，对经济必有祸殃。我们是长期参与者，希望看到一个健康廉洁的经济环境。再者，由于我们的财政极为稳健，故在市道放缓下，竞争对手远较我们受创，历史亦证明我们善于把握熊市带来的机遇。
如股东所知，每当经济下滑，我们负责土地购置的项目开发团队便特别忙碌。当市政府无法售出土地致财政紧绌之际，恒隆便翩然而至！每当全国各地的市领导开始靠拢时，我们便知道机会正向我们招手。数一数有多少位市领导代表出席我们的开工剪彩仪式或商场开幕典礼等公开活动，便知道市道放缓的程度。
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