约两年前，另一家项目盈利远逊于我们的购物商场发展商(根据公开资料显示)，以约百分之四点五的资本化率公开上市。我们相信彼等项目的增长前景不及我们。正如上文所述，我们在上海以外购置的所有土地均已大幅升值。行内皆知，在芸芸地产商中，我们的地块位置最好而且成本最低。我们一向较善于掌握时机；以百分比计算，土地成本占我们的项目总成本低于两成，而行内的基准约为四至五成。
因此，很明显我们的资产价值实应较账面值为高。
最后，我们尚有多达八百万平方尺的豪宅物业可供逐个单位出售。这些物业分布于沈阳、无锡、昆明和武汉，当落成并售出后，其销售所得的税后纯利轻易超过港币一百亿元。其现时的账面值为何？只以土地成本列账。这些都是公开资料，却鲜有分析员能指出。
尽管股市长期而言颇能反映股价，但短期而言它可造成股价错配。我们最清楚本公司的核心价值和潜力，而由于我们可长期持有股份，我们的表现定必胜过绝大部分短期炒家。倘母公司恒隆集团继续购买本公司的股票，本人难以想到有任何不利于双方股东的情况会发生。
电子商务与购物中心
多年来，管理层一直留意电子商务的发展。我们邀请了内地专家向董事局(包括非执行董事)作出讲解并为行政人员提供指导。初步结论如下：
毫无疑问，包括“企业对消费者”(B2C)及“消费者对消费者”(C2C)在内的电子商务零售，将在个人消费中占愈来愈大的比重。二零零九年至二零一二年间，其每年增长率约为百分之七十，并料以每年百分之三十二的比率继续增长至二零一五年。
在二零零八年至二零一二年间，中国的非网路零售额增加一点八倍；同期，尽管其起步基数甚低，网路零售额飙升十九倍。到二零一五年，网路零售额料将占消费品零售总额的百分之十以上，在实体商铺内进行的交易将无可避免受到影响。
电子商务正迅速成为一种生活模式，情况就如一百年前出现的电话，或约十年前出现的智能手机一样。由于人们仍然需要实地交往，因此这些早年的革新发明并没有取代汽车或飞机；同一道理，网上购物也不会取代购物商场。毕竟人是群居动物，不仅需要耳闻目见，也需要感受和接触事物，及与别人交往。就本人而言，不同意这个看法的人，应该是外星人！
某些类型的产品交易较易被网上购物取代，首当其冲的是标准化和商品类产品，电子用品和廉价衣履是最佳例子。另一方面，快速消费品，如鲜果、度身订制、具“长尾效应”或高感性产品，如高档时装，以及提供体验为本的商店，如餐厅等，所受到的影响会较小，甚至毫无影响。由于我们一直专注于高档购物商场，所受到的冲击会较小。
这从中国电子商务的一个现象可见一斑：城市的发展程度愈低，其受电子商务的影响愈大。因此，中国的一线城市对电子商务的倚赖程度不及二线城市，如此类推。原因很简单，发展较落后城市的销售渠道不足，例如缺乏百货公司和购物商场等，市民在缺乏选择下唯有依赖网上购物。
而在北京和上海等大城市，尽管市民的平均教育程度较高因而较多人上网，但由于市内店铺林立，故他们对网上购物的需求较少。这可解释为何在香港等网民普及的地方，网上购物不算十分普及。
同一现象亦显示，电子商务的发展空间总会有个上限，尽管该上限离我们仍然颇远。每个社区对某类商品的网上交易需求，占该商品的总销售额的百分比，总会有一个平衡点。随着网上购物增加，一些品牌将毋须大量开设分店，这是一个必然的结果。举例说，他们可能在中国策略性地选择三十个地点开店，而非在过百个地点。无论如何，实体商店是必不可缺的。早前美国有线电视新闻网向一位驻上海的电子商务专家提问：“如西方品牌有意进军中国网路零售市场，第一步该怎样做？”这位专家的答案是：先找一个最佳的地点开店！
迄今，我们只在中国的八个城市(不包括香港)有十个购物商场，其中六个已投入营运，四个正在兴建。由于彼等全部坐落于顶级商业城市的最佳地段，即使租户的数目减少，我们仍有能力吸引他们进驻，此乃无人能及。因此，电子商务零售对我们不会带来太大负面影响。相反，正如我在上文所述，随着品牌在一个城市减少商铺，全市的销售额将会集中于更少商店，我们置身其中定可受惠。
部分人担心，电子商务将令市内尚余的商铺变成只是用以展示品牌的地方，实质的交易少之又少。就此而言，苹果专卖店提供了一个与众不同的例子。这家科技公司的店铺装修时尚，簇拥着年青员工，但公司并不期望在商店内有庞大的销售额。该商店除发挥宣传效益，亦让客户体验和认识产品。随之而来的大部分销售交易有可能在网上完成，原因是苹果基本上出售标准化产品。如上文所述，具“长尾效应”或高感性产品所受到的影响远远较小。
就此，恒隆幸好从一开始便坚持向租户收取稳健的基本租金，这与许多竞争对手的做法迥然有别。当然，能否商议出一个稳健的保证租金，取决于业主与租户之间的相对议价能力。我们的一贯做法是安位自处，令我们属意的租户同样需要我们。我们能臻此境，乃靠坚持旗下所有购物商场的四大竞争优势，即黄金地段、合适规模、卓越设计和优质施工，均是本人于过往函件中论及的。
让本人谈谈租户的租用成本。就上述苹果专卖店的极端例子而言，该成本可谓极高；但以其商铺之效用而论，此模式的可持续性甚高。
某些分析员对此颇为武断，认定倘租用成本太高，业主的加租能力必然有限。一般而言这是对的，但很难界定何谓最佳水平。应当注意，不同城市之间的成本可迥然有别，例如同一品牌在香港的租用成本便普遍较其在内地者显着为高。即使在同一城市，同一品牌的不同店铺，其租用成本的可接受水平亦必然互有参差，此乃由于多项因素的影响，包括：购物商场的声誉、目前和潜在的销售额、店铺的宣传效益、租客和业主的关系等。因此，我们切勿以偏概全。以理论理，租用成本在我们这种较佳的购物商场应当较高。
无可否认，互联网已彻底改变我们的生活。对购物商场业务而言，互联网带来的影响，并非单单在于网上购物夺去我们部分业务，更在于它可以帮助我们创造销售。它确实是一个影响深远的推动者，影响人与人-包括我们的顾客在内-以及人与周遭世界的关系，并带来了跨越时空的效应。它彻底改变了我们的生活种种，并将彻底改变我们的购物体验。
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