在此背景下，我们去年二月在华中最大城市武汉购入一幅黄金地块。该地块坐落于市内最繁盛的购物枢纽，面积宏大达八点二六公顷，是迄今为止我们在内地购置的第二大土地，仅次于面积为九点二公顷的沈阳的市府恒隆广场地块。我们将首先兴建一座购物商场，继而兴建一座办公楼及数幢可逐个单位出售的公寓式酒店。整个项目的可建面积为四百九十万平方尺；如计入停车场则总面积为七百万平方尺。
我们购地的时机颇堪参详。二零一二年市况疲弱，发展商缺乏财力添置地块，结果令很多市政府亦面对财困。就在那时，我们购入了武汉的地块。到了二零一三年，市况好转，发展商售出不少住宅单位，故有需要补充土地储备；而由于市政府财政得到改善，不再急于卖地，地价因而上升，地王涌现。在此等情况下，在我们购置武汉地块的七个月后，有发展商在附近购置了另一块面积相若，但无论地点、形状或获准用途均远比我们逊色的地块，其单位价格却比我们的高出一倍。这再次说明，我们购置地块的时机，连同武汉在内，都是绝佳的。
一些投资者最近问及我们的股价，也许彼等一直惯见我们跑赢同侪。的而且确，在二零零零年代大部分时间直至二零一一年初，我们的股价节节上升；由股价飙升主力带动的总回报率，纵非超越所有亦必胜过大部分地产股。然则，为何我们最近表现暂时回软？
原因包括数点。首先，许多机构投资者对中国转趋冷淡，特别是零售业，我们旗下购物商场等奢侈品的销售额尤其深受打击。这个市场行为其实可以理解，毕竟过去曾存在着一定的非理性憧憬；而最新一轮反腐反奢措施亦有如雪上加霜。
无用讳言，此乃长久以来首次奢侈品销售增长落后于一般消费。纵使我们旗下多个购物商场，如上海的港汇恒隆广场、沈阳的皇城恒隆广场，以至部分的济南的恒隆广场及无锡的恒隆广场，均非以高档时尚品牌的追随者为对象，但我们作为世界级高档购物商场发展商的名声已根深柢固，以致投资者也许忘记了我们的其他业务。
市场还存在一个观念，就是在芸芸香港地产公司中，恒隆是最精纯的内地概念股。这个看法有一定的道理，尽管我们仍有百分之四十七的租金收入来自香港，而迄今百分之一百的物业销售收益亦来自本土市场。虽然如此，但当一众投资者不再钟情于中国概念时，我们的股价便首当其冲。
该观念可能源于三项因素。首先，我们也许是首个香港顶级发展商公开表明以内地为未来发展方向；其次，我们是首批在内地市场获利甚丰的公司之一；第三，我们自二零零一年起甚少在香港购置土地，但在内地数个城市则购入了多幅面积颇大的地块。
个中一个普遍的误解是，恒隆乃首家进入内地市场的公司，故能以便宜价格购入土地并因而获利甚丰。实情是，许多香港公司早于一九七九年或一九八零年已北上投资，而我们直至一九九一年才开始研究内地市场，至一九九二年十二月才首次购置土地。由于我们当年只属初试牛刀，因此那两幅上海地块其实是于经济高峰期购入，需时将近十年价格才重返我们的入市水平。纵使当年地价高昂，但我们仍然获利甚丰！
除外在市场因素外，股价受压亦关乎我们业务营运上的问题。首先是沈阳的皇城恒隆广场面对的困难，其在施工时已挑战重重，而于二零一零年底开业后，更多挑战接踵而来。本人曾以长篇论述，在此不赘言，只消说此乃我们在上海以外的首个内地项目，故股东有理由怀疑我们能否在其他地方重演上海的成功故事。现时市道持续放缓，更增加投资者对本公司业务的疑虑。
从管理层的角度来看，我们不怎么忧心本公司的股价；我们的职责是管理好公司而非股价。我们知道本公司的业务模式卓越，并作出了多项正确的决策(如土地购置及建筑设计等)，很快便会见到成果。营运挑战或需时解决，但不会长期存在，彼等都只是初期问题。
话说回来，我们深谙部分股东(尤其那些短线投资者)感到沮丧。这也许可解释为何一些股东不时问我们有否计划回购本公司的股份。我的标准答案是：当有一天你看到恒隆地产回购本身股份，你应在同日沽售。我们现正面对二十一世纪以来其中一个最宏大及绝佳的经济机遇-中国的崛起及其持续不断的城镇化和消费增长势头。在这有利环境下，本公司已手执致胜之道(即发展、持有和管理世界级商业综合物业)；而由于市场参与者大多缺乏专业知识，因此我们面对的竞争不太激烈。在中国内地，人口逾五百万的城市有八十五个，人口介乎三至五百万的城市有九十一个，市场发展空间无限。
同时，经过多年努力，恒隆以成功的项目和扎实的管理团队为后盾，建立了一个卓越非凡的声誉。加上我们拥有非常强劲的财政实力，因而处于罕能比拟的优越地位，足可把握这些巨大的发展机遇。
当我们实力雄厚，但仍远远未能满足市场需求时，我们便应扩大资本，皆因公司规模乃非常重要。既然如此，我们又何需回购本身股份致令资本缩少？！这等于向投资界表明：我们不懂得如何妥善调配资金。
然而，我们认为，由母公司恒隆集团购买恒隆地产的股份，却是完全合理及审慎之举。我们一直以来如此做，并已开诚布公。事实上，要证明恒隆地产近期股价相宜并非难事，只需略看其资产表内，包括香港和内地的销售物业及租赁物业的主要资产类别，便略知一二。
首先，香港可供出售的已落成单位乃根据会计规则以成本入账，其账面值约为港币五十七亿元。以今天稍为疲弱的市道来计算，其价值可能仍达港币二百亿元。
其次，当我们于二零一二年把账面值约港币五十三亿元的香港非核心投资物业出售时，彼等之作价较账面值平均高出百分之七十四。由于我们是每六个月为该等物业重新估值，因此有关账面值之列账时间不会超过半年。这说明该等物业拥有很大的潜在价值。
再看看我们在内地的投资物业。在上海的两项成熟项目，由独立专业估值师采用的资本化率，介乎百分之七点五至八点二。
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