“假如说一年总投资2000亿元，实际万达拿出的钱，可能也就是600亿-700亿元，而万达每年实际投资能力可能也不止这个数。”王健林举了个例子，长白山项目总投资200亿元，但是万达占股45%，前两年总投入也就是20多亿元。杠杆，正是房地产开发奥妙所在，万达出的只是注册资金和一部分开发资金，开发时间又长达五年，银行贷款、销售回款都是所谓200亿元总投资的一部分。这个项目还有一个特殊之处，它是当地政府招商引资的项目，地价几乎为零。

　　他的解释从来没有说服过所有的人。多年以来，在一些房地产人士的眼中，万达的资金链一直是个谜。“以前万达的商业模式是每个项目的现金流要求平衡，现在已经看不懂了。”清华大学房地产金融研究所杜丽虹博士说。对于万达这样一个体系庞大的未上市公司来说，外部人很难了解它的真实情况。

　　在2011年之前，万达仅发行过一次信托融资，2012年万达发行了90多亿元的高息信托融资，可见其资金链的紧张。王健林承认2011年下半年和2012年上半年也遇到了些困难，“长白山项目去年最需要钱时没人给贷款，我们向股东借了点款，然后加快销售撑过去的。”在万达的内部，有一个非常强势的计划部门，它是万达控制风险的阀门。“万达所有投资都特别强调计划性、强调现金流，”王健林称所有投资都是分析透了再做，“没有一个企业像万达有这么强大的计划部门，我们计划部门人才非常多。”

　　“现在几十亿对万达来说，就是杯水车薪，没有感觉。”某著名房地产公司商业地产部门负责人认为，“万达至少需要四五百亿左右的长期资本，才能真正支撑它的发展。”他是根据万达持有的上千万平米不动产以及拿地的规模来测算的。他认为万达之所以以年建20个万达广场的超高速发展，是因为它不能慢下来，只有快速开业、销售、抵押贷款才能保证资金链的安全性。如果慢下来、开工数目减少，还会对团队造成冲击。“资本的问题没有解决，再出现人的问题就很危险了。”

　　他还认为，万达正因为没有上市，王健林才有可能按照自己的想法扩张，才会有今天在文化、消费领域的布局。但没有解决资本的问题，是万达模式最大的硬伤，也是万达最大的隐患。

　　与万达院线借着文化产业热做上市不同，万达地产板块上市一直跛足而行。早在2009年7月，万达商业地产股份有限公司就启动了A股上市程序，但至今还停留在证监会初审阶段。在更早的2006年，万达曾和麦格理银行合作发行REITs(商业地产基金)，以期解决资金的问题，最终也无成果。

　　“万达这么大规模，怎么腾挪一下不行。”一位业界人士说，“实在不行万达可以卖一些持有型物业，这些年它们已经增值巨大。”他认为，如果在政治上没有问题，万达就不会有问题。今年，某市长下台后，万达饱受质疑，王健林亲自出面澄清。

　　在万达内部，王健林的权威无人挑战。据说，万达一些副总裁见到他“连话都说不利索”。汇报者通常要根据他的心情决定汇报内容，“如果王总心情不好，有些事情就不敢汇报”。几乎所有的人对王健林都有仰视乃至畏惧心理，人人都怕犯错，而这种氛围下，对王健林看不见的约束则是，他永远都不能犯错。

　　记者采访万达的几个产业板块总经理都在40岁上下，他们都声称万达是在开创一个激动人心的事业，但是他们都难以掩盖倦容。朱战备2011年做了40多套ERP系统，丁遥开了20多家百货店，叶宁开了30多家电影院—正是这些巨大的工作量，造就行业新速度。

　　万达已进入了快车道，想慢下来，很难。

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