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SM广场像个大仓库
成都报道（以下简称“成”）：5年时间过去，成都SM广场人气依然没达到预期效果，就目前的分析来看，城东这一区域的消费能力与几年前相比有何变化？
彭勃：从SM广场目前的经营状况来说，实际上比前几年要好许多了。开业的时候面临的是周围片区大规模的拆迁和建设，所以从需求这个角度来说，人口的密度和消费力都不够，这是他们开业初的几年表现不好，也是在情理之中。
成：从项目本身来说，上述环节是怎样影响到这个项目的？
彭勃：产品本身可能会有一些问题。购物中心其实有若干种结构，有线性、环形、放射形、网状等几种结构，SM广场采取的是相对单一的线性结构。SM广场平层面积非常大，实际上他们采用了一个相对很简单的结构来做。按这个地块形状来说，做这样的结构可能考虑不是很充分。因为面积越大，采用的动线也会相对大一点。
一个购物中心结构的好与不好，关键取决于通透性、可达性，还有购物者在其中的位置感。在评价购物中心结构的时候，这几项会比较重要。如果进去之后可见度很差，看不到更多的店铺陈列，那么别人逛购物中心的欲望就会相对减弱，如果动线的可达性需要绕很远才能达到店铺、通路不是很便捷，别人也就不愿意去逛。因为采用很简单的动线结构，会使深处的商铺面临逛不到的问题，死角也会比较多。前段商铺可能很容易逛到，但后端怎么逛进去这就是个很大的问题。
成：你如何看待SM广场复制固有模式这个问题？
彭勃：一个产品到一个城市，必须得和当地环境、消费者的喜好相结合。SM广场给人的感官就像一座大仓库，给购物者进去购物的欲望空间较小。并不是说在某一个地方运营很成功换一个地方就一定会成功。厦门SM广场运作是不错的，但它的地理位置和交通条件和成都完全不一样。成都的这个项目所在区域，以后还是相当不错的。但是具体到位置本身，它的位置没有建设路伊藤洋华堂的好。大型购物中心周围的交通路网得非常丰富，占据在十字路口一角是最好的，而且周边四个方向道路级别高一些更好。而SM广场往北的这条线街道相对不是很宽，如果今后这条道路的级别提高的话，也会对这个项目产生积极作用。
他们在成都做这个项目，可能前期的市场调查、消费人群习惯调查一系列问题，做得不够细。再次是把其他地方的模式照搬过来，比如带莱雅百货和沃尔玛都是按照他们以前的模式复制，没有去充分了解成都市场的需求。但像万达广场的主力店，各地都是不一样的。
主力店对客源吸引不够
成：在你看来，制约一座大型购物中心发展的普遍因素有哪些？
彭勃：制约发展是有多方面因素的。周边消费力的支撑情况、地段及周边的交通情况、购物中心本身的规划（定位和内部的功能分区）、外立面等等，这些因素或多或少都对它有一定影响。
成：目前看来，项目定位不太清晰也是一个问题，请谈谈已入住商家与这个项目之间的关系。
彭勃：SM广场整个定位不是很准确，主力店对客源的吸引度不够。以前很强调主力店的拉动作用，好比采用百货、家电、超市为主运作，但是这几年的方向性都在发生变化了。实际上购物中心最想取得的一个效果是拉动人流，这些年过来会发现一个情况，我感觉超市却是是拉动人流的，另外是餐饮休闲娱乐。以前购物中心在做的二八或者三七分的比例，购物占了大头，现在是做反回来了。而且现在很多的购物中心里，以百货为主导的主力店，一般表现不是特别好。百货卖场一般不聚人气，它是消化人流的。我们现在观察到的是，很多购物中心采用专卖店和旗舰店的模式在做，旗舰店呈现给人的感官比百货卖场更好一些。另外，关于主力店的引进，莱雅百货没有起到明显的拉动作用，沃尔玛和万达影城则是有效果的。
万达模式值得效仿
成：反观招商之初，这个项目遇到了哪些影响当下的问题？
彭勃：他们可能在一开始招商的时候，为了填满卖场，对进入商家的门槛的把控不是很严，造成了商家形象和实力的不够，对消费者产生了一些负面影响。开业的时候应量力而行，不该把几层楼全部开放，可以选择一二楼先开业，等人气逐步起来之后再开放其它几层，这样可能会对品质更好一些。成都很多项目都是这么做的。
SM广场第一次招商招进了来雅百货，可来雅百货在成都之前是没有知名度的，不是强势品牌。所以来雅进入成都带来的也不是特别多的优质商家，不像伊藤走到哪儿很多品牌会跟着过来，消费者也认可。本身他们初期寄希望于来雅百货，实际上又把不大好的位置（后端）大部分给来雅百货了，而来雅百货又起不到应有的作用。只有尽量把商铺位置的进深缩短，实现的价值才会越大。
成：同样是线性结构，有没有做得不错的案例？
彭勃：在研究对比这类产品的优劣势的时候，也不是说哪种结构一定有优势或劣势，都是根据地块的条件来定的。万达的线性结构，两端是主力店连接商业街，SM广场采取的是前端商业街后置主力店，它取得的效果没有万达好。人们逛SM广场可能会觉得负一楼和一楼人气还可以，但往上走就要弱很多。以万达广场和SM广场对比，在这两个地方逛商业街的感受是截然不同的，可能万达的商业街逛着会比较舒适。因为万达广场的商业街，视角要好一些，因为可以很通透的看到二楼三楼，也可以从楼上看到楼下，万达广场在项目内它们设计了若干个中庭，且中庭做得很大，而成都SM广场没有采用这种结构。
万象城“威胁”建设路商圈
成：目前，建设路商圈已落成的伊藤洋华堂、龙湖三千集及将来开放的万科·钻石广场等与SM广场聚集一处，在未来的发展过程中，是否可以预期到竞争带来的压力？
彭勃：伊藤体量要小一些，龙湖·三千集的体量就更小了。我觉得SM广场真正的压力还不在于这两个项目，压力应该来自于华润·万象城。去逛伊藤、三千集的人顺便去SM广场的情况也很正常，但是如果有一天人们习惯了去万年场的万象城，对它可真是有很大压力。SM广场跟伊藤、三千集的关系式是聚集一处，互相有好处，而万象城拉开了一段距离，和这边形成竞争格局。
成都报道：抛开区域消费力等外部条件，就SM广场本身而言，怎样的调整或许能够改变现状？
彭勃：现在周边消费力起来了，他们可能还是在想如何把商家招满的问题，如何改善得更好一些，恐怕还是下一个阶段的事。这个项目如果要想形成很大的影响力，就我目前观点来看，它的项目定位可能要做一些变化，就设计主力店变革，还有结构和动线方面要做出一些调整，比如通透性问题要解决。其实作为开发商想下功夫的话，通透性可以通过打穿楼板做加固就能解决，无非就是耽误一些时间和花一些钱，就看有多大的决心。虽然SM广场还会继续往好的方向发展，但SM广场不主动去做一些调整（从项目的结构、功能），它慢慢向上的周期就会比较长。当然要大的调整不是说SM集团成都公司敢于去做就行，还要看他们总部对整个项目的判断。
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来源：成都报道 责编：寄瑶 |
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