项目定位更迭的阵痛
表面看，国美商都形象光鲜、品质尊贵，但实质上，其本身却暗流涌动。
从2005年国美置业拿下国美商都用地开始，国美商都项目案名和项目定位经过了数次变更，分别是国美商都（2005年5月）、鹏润时代广场（2006年5月）、鹏润国际时尚交易中心（2006年底）、国美商都（2008年6月）。为此，国美商都项目负责人相继易帅，经历了禹晋永、吴坤岭、童渊，周东权、王海域5任总经理。
知情人此前透露，2005年拿地之初，禹晋永自己拍板的决定让当时正在出差的黄光裕有点措手不及。注册资本只有1.5亿元的鹏润地产无力偿付高达8亿元的土地出让金，启动这一项目谈何容易？更大的难题在于如何运作这样大体量的商业体？4个月后，禹晋永被黄光裕以“破坏制度、泄露公司机密”之名解雇。在禹晋永离开后，总经理一职由公司原来的副总经理吴坤岭接替。
2006年，以房地产销售驰名业界的香港人童渊受到黄光裕提拔，出任国美置业总经理，在对国美地产业重组的同时缴清了国美商都土地款，并将此项目案名改为鹏润国际时尚交易中心，大打服装牌，在其主政期间，仅在国美商都项目上的运营投入就高达3000多万元。一年多后无果，童渊也由此出局。
2007年6月，台湾人周东权入主，在童渊的基础上进行了改良。周东权决定将国美商都的其中一座建筑维持原来的概念，只稍微做些调整，另外一座建成购物中心。遗憾的是，在2008年10月，周东权因与管理层的一些分歧，挂印而去。即使后来的王海域也未能使其大放异彩。
一位曾经参与国美地产招商的高层认为，问题出在黄光裕过高地追求投资回报率。“要求第一年租金达到7元/平方米/日，且是以建筑面积计算的。这是一个不可能实现的目标”。
以位于北京西单商圈的大悦城为参照系，目前零售业态的套内租金约10元/平方米/日。按照行规，单位套内面积的租金是单位建筑面积的两倍。实际上，黄光裕对国美商都的租金预期竟然高出地处北京黄金地段的大悦城达40%。
据称，黄光裕最想做的业态是小商品市场，但国美商都在设计上是以购物中心为框架。一位商业地产专家总结其所面临的窘境：做百货培育期太长，做购物中心没有品牌商户，做专业市场迟迟不拍板。
分析人士指出，国美商都实际上是一辆装着夏利发动机的奔驰，外观看上去不错，内部却一片狼藉。国美商都今天的局面主要是由内部人事管理问题造成，国美商都高层不断更换是黄光裕专权的体现，零售业的人资管理模式用到地产上是完全失败的，因此，也不难理解项目公司为何难以实现高效快速的运转。
至此的结局是更换了5任总经理、4次易名之后，国美商都仍然是一个半拉子工程。而在这个项目里已经消耗了黄光裕大笔的真金白银。
据原国美置业总经理吴坤岭估算，国美商都地上规划建筑面积35万平方米、地下4层面积20多万平方米，当年的总地价为8亿元，建筑成本约为每平方米2000元，加上营销推广费用，总投入大概在24亿元左右。
由此，国美商都领跑北京、映屹全球的美好愿景正向一剂吸金的地产毒药转变。
困境下的曲折“求嫁”之路
2008年11月24日，据有关媒体报道，国美集团董事局主席、中国内地首富黄光裕日前遭公安机关拘查，国美电器在香港联交所停牌。
尽管国美新闻发言人何阳青一再强调，公司经营管理如常。但是，黄光裕因操纵股票价格而折戟沉沙的消息仍霎时轰动业界。
2008年11月27日，北京市公安局新闻办首次证实，黄光裕因涉嫌经济犯罪，确实正在接受警方调查。2009年1月7日，其妻杜鹃也涉案被查。
这对于满目疮痍的国美商都项目来说无异于雪上加霜。12月，在北京市公安部门的安排下，黄光裕得以与黄秀虹、王俊洲、魏秋立等国美电器高管进行沟通。当时，黄光裕就交代了处理部分地产项目的决定。其业务重心，由占用资金较多的一级开发土地和商业地产转向资金回流更快的住宅项目。
2009年2月，位于北京西客站附近的鹏润建国大酒店以4亿元的价格易主，接盘者是北京侨莱坞房地产开发公司。在这次转让中，国美旗下鹏润地产约损失1亿元。除此之外，鹏润地产在北京昌平的一级土地也相继找到了新买主。
而国美商都项目作为国美地产的重中之重，分量巨大，要在短时间内找到合适的接盘者并不容易。当年3月，国美就开始与注册资本金达21亿元的中铁置业进行谈判，但由于在“整体转让”还是“股权合作”的操作方式上存在分歧，2个月后谈判失败。
此后又有2家投行愿意以控股的方式来竞争这一项目，给出的最高价格是60亿元，因种种原因未果。
在此动荡背景下，国美的地产业和家电业遭遇完全不同的命运，家电业有股市做资本平台，数百家的连锁店还牵扯到就业等敏感问题，经营得以平稳过渡。而部分还停留在初期的地产业务受严重的冲击。
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