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旧城改造助推商业爆发
2017年9月，颇受瞩目的万象天地开业，以23万平方米的特大面积居原特区内购物中心体量之最。该项目源于深圳最大的城市更新项目——大冲村旧改。2017年末开拆的湖贝村，规划有不少于60万平方米的商业面积，巨型购物中心呼之欲出。2018年，位于福田CBD的岗厦旧改项目也将产生一个超级巨无霸——One Avenue卓悦中心，两期建筑面积高达28.6万平方米。
“现在的购物中心基本上都来源于城市更新。”深圳市规划与国土资源委员会相关负责人一言道破购物中心大爆发的“玄机”。
走过改革开放的40年，当前深圳面临可开发用地日益短缺的境况。市民政局2017年发布的数据显示，深圳国土开发强度接近50%，基本没有可供成片开发的土地。城市更新成为土地开发新动力。根据深圳市城市更新局公布的规划，截至2017年6月底，深圳已列入城市更新计划项目共616项，涉及用地范围面积达48.92平方公里。
购物中心往往是作为一种商业配套出现在城市综合体当中。深圳市南山区规划局相关人士认为：“对于开发商来说，办公楼加购物中心的结合是物业租售的最合理方案。”而住宅的价格也会因为购物中心的存在而得到助推。郭增利表示，即使运营购物中心暂时赚不到钱，“但是可以通过住宅的溢价反哺购物中心。”
购物中心带来的土地增值也是其受到青睐的原因之一。“好的购物中心它必然是赚钱的，但实际上商业真正赚钱的是来源于地块的增值，光靠运营，它的利润并不可观。但是如果把这个区域商圈做起来以后，他的土地增值、物业增值以及资本市场上的运作，带来的利润远大于你去经营它本身。”有着十年商业地产从业经验的某业内人士分析道。
生存艰难靠餐饮凑人气
“年轻、时尚、体验”“集购物、休闲、娱乐为一体”，是深圳大部分购物中心所谓的“主题定位”；网红店、快时尚成了购物中心的标配：喜茶在两年内已入驻超过20家购物中心；H&M、ZARA成为了各大商场竞相争抢的对象。而那些不能在短期内迅速盈利的特色品牌、亲民小店，仍然被大部分购物中心拒之门外。
无论是大众化的粗糙定位，还是大量雷同品牌的引入，都体现了深圳购物中心被动迎合大众的慌乱之态。当持续不断的供应汹涌入市时，市场竞争变得愈发激烈，购物中心快速生长前期所采用的粗放经营模式也日渐暴露出问题。
盲目复制，让消费者产生了审美疲劳。笔者走访了深圳近十家购物中心，所发放的300份问卷显示，约40%的消费者认为深圳购物中心存在品牌同质化问题，其中有超过10%的消费者表示非常反感购物中心品牌同质化。
在市场白热化竞争的当下，为迎合消费者需求，购物中心业态调整已成常态。据统计，2017年，深圳各大购物中心服饰等零售业态占比明显下降，儿童亲子、餐饮、生活服务业态占比呈上涨趋势，餐饮逐渐演变成购物中心的重点业态。位于福田下梅林的佐阾虹湾购物中心，餐饮占比高达约50%；位于福田CBD的皇庭广场，餐饮占比也达33%。根据国际标准，购物中心餐饮占比黄金值为18%。位于南山区的宝能All city购物中心为博客流，也加码引入餐饮和儿童业态。
盲目增加或减少某种业态，并不能拯救购物中心生存困局，反而会破坏商业市场生态。“深圳已经有很多购物中心的业态出现严重失衡。”郭增利谈道。
局部的过剩导致竞争愈发激烈，部分购物中心已经生存艰难。在华强北片区，世纪汇购物中心和紧邻的华强北九方购物中心可谓“冰火两重天”。两家购物中心一楼相通，仅一门之隔，这边的九方购物中心热闹非凡，而另一边的世纪汇购物中心却人迹寥寥。据笔者统计，世纪汇购物中心空置店铺达67间，占比38%。其一楼大面积区域已被交通银行购入，而二楼以上几乎全面空置，部分商家亏损已久即将搬离。
世纪汇购物中心内非常冷清。 （陈慧敏 摄于2018年3月3日）
据笔者统计，2017年底，深圳全市人均购物中心面积为0.8平方米，还不到人均购物中心面积1~1.2平方米的国际标准。这表明，在一些城区出现过剩现象的同时，另一些区域却严重不足。不足主要体现在原特区外一些区域，如宝安区、龙岗区、盐田区、大鹏新区、坪山区和光明新区的人均购物中心，均处于全市平均值以下。 共3页 上一页 [1] [2] [3] 下一页 广州番禺购物中心打亲子温情牌 但要避免同质化经营 主题街区是不是购物中心的救命稻草？ 周口最大购物中心万达广场将动工 总投资30亿 永旺华南最大平层旗舰店落地佛山新·DNA购物中心 杭州一天开业三家购物中心 搜索更多: 购物中心 |
