上海潮流商场实地探访实体商业下一个风口在哪？

　　学了很多，发现学错了

　　过去，商场怎么经营，每个楼层怎么布局，都有一套模式，照抄就是。然而如今，原本的金科玉律可能再也行不通了，未来的商场怎么做，更多依靠创新。

　　“早期我们也学了很多传统商场的做法，结果发现学错了。”危建平举例，比如我国香港很多商场都设有高层停车场，车主们停完车，可以自然进入高层区。大悦城开始也想这样做，但渐渐发现，上海人开车非常不愿意往高处开。停车场设在顶楼，还有消防安全等一系列指标，利用率其实不高。

　　过去课堂上，导师们都说，超过10万平方米的大商场，一定要引进百货店吸引人流。至今为止，许多传统商场还是这样。起初，全国多家大悦城内设有百货店。但是根据数据发现，导师们错了，教科书错了，或者说时代错了——今天的百货店不仅没有引流，还反过来“吃”商场本来的客流。于是，全国范围内的大悦城开始把百货店清理掉。

　　危建平说：“我们有一个理念，就是凡事要做第一个吃螃蟹的人。当现在人人都在顶楼做餐饮、电影院时，我们顶楼改成主题街区了。”

　　如今，来大悦城的人群60%左右没有购买目的，但是他们当中一大半都产生了消费，而周末特意从其他区域来大悦城的消费者占到79%，比例非常高。全国目前只有2家大悦城本来就在传统商圈里，其余都是“自成商圈”——大悦城在哪里，哪里就是商圈。

　　那么，主题街区一定是未来方向吗?

　　与大悦城多有合作的盈石(北京)资产管理有限公司副总裁周睿则有不同看法。

　　比如在改造天津某项目时，由于受到规模空间限制，并没有按传统购物中心布局来做，没有设计影院、超市、快时尚等，而是在各楼层设计了主题街区。比如文创零售搭配手作体验的“超级工厂”，顶楼集合烧烤、居酒屋等小型餐饮，主打深夜食堂概念。对于内衣品类，也通过打造私密又舒适的空间进行了不同于传统卖场的组合，把主题街区玩到了极致。

　　可是，很多人没有意识到，主题街区是容易模仿的，但如何筛选商品或者体验，才是保证吸引力的根本。说到底，坚持专业眼光和高标准才是必不可少的真功夫。

　　不可否认，购物中心已经从传统的关注商品，转而关注人。但这并不意味着商品就不重要了。如果买回去的商品最终让人失望，那么再好的体验过程也只是噱头。

　　未来的商场怎么做，可能需要管理方和店铺更多沟通、深度合作，不再像以往仅仅租个场地就行。

　　未来的商圈，形成了城市文化

　　对于消费场景，危建平把它分为3个层级。

　　一是用来休闲的，比如公共空间，我们在K11等商场里，经常看到过道都装修得美轮美奂，放一些时尚的椅子，许多年轻人就坐在椅子上面看手机，一坐半小时。这样的商场，等同于城市公共空间。

　　二是社交场景，情感表达和交流，需要几个人找一件事一起做。家庭活动、亲子活动、情侣活动等都属于这一类。

　　三是体验场景，不是单纯把商品买回去，而是学习的过程，提升生活品位，人的五官、肢体一起参与进来。

　　未来，当商场成为公共空间，它对人们的更大意义早已经不在于购物、消费，大家是来商场里享受生活，来此社交、看书、健身、发呆，它的公共性和服务性将会越来越突出。

　　而值得注意的是，当城市人的公共生活都发生在商场里，商场将会成为一座城市文化的培育土壤，各种文化在此交汇、形成、传播。

　　危建平认为，商业地产领域，上海和全球都市相比还有差距。比如东京，六本木商圈已经成为城市艺术空间。一般大众不乐意特地去美术馆看展，但是乐意去购物中心看。购物中心与市民结合度高，反而让高雅艺术能够很好传播。

　　东京的表参道、原宿、涩谷，文化感觉不一样。涩谷是年轻潮流文化，表参道是设计原创文化。然而上海目前还不清晰，每个商场似乎没啥文化差异。