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商圈规划的新要求
城市商业结构的调整，对于城市商业规划以及项目设计提出了新的要求。蔡云指出，综合体的开发模式，有利于节约集约用地，同时有利于产城联动发展，但是综合用地出让中的商业配比值得商榷。规划中错误估计市场对于商业项目的消化能力，是导致商业地产局部过剩，项目运营困难的根源。
此前有“睡城”之称的北京市通州区，2014年迎来了商业项目的集中供应，“过剩”隐忧显现。
从地铁北苑站到土桥站，万达广场、京通罗斯福广场、星悦百货、华业花千里??几乎两公里一个。来自第一太平戴维斯的报告显示，2014年第四季度通州就有6个商业项目入市，总商业面积近70万平方米，而且全部定位为购物中心。
除供应过量的隐患外，这种“公共汽车站式的布点”也是规划的大忌。
王永平认为，商业规划要遵循商业发展规律，要么集中，要么分散。高度“集中”，才能形成商圈，发挥规模效应，并且从面对面的竞争中形成业态上的错位经营。而“分散”则要做到相隔三五公里以外，彼此形成独立商圈，互不干扰。均衡式的布点显得极其尴尬，只有一两公里的距离对于消费者而言，时间成本反而是十分巨大的。
蔡云认为，不仅城市商业布局要有预见性，商业项目自身的规划设计也要留有余地。大型项目的规划、建设到招商运营往往经历的时间很久，许多购物中心在规划初期没有预见到未来互联网发展会如此迅速，因此刚开业就又要投入巨资进行改造。
“所以商业项目规划设计要给业态调整留出足够的空间，只有可变性越高，才能更好地适应市场变化。比如，餐饮娱乐与一般零售业态对于抽风系统和下水管排送系统的要求就相差很大，要在设计初期就留出调整的余地。”蔡云说。
蔡云透露，为科学地指导购物中心建设，目前中国房地产业协会商业地产专业委员会正在起草编制购物中心等级评价标准。从购物中心产品设计、研发到后续运营进行全面梳理，为开发商提供一个可信度比较强又有行业先导性的标准。
（来源：《财经国家周刊》作者：张海鑫） 共3页 上一页 [1] [2] [3] 阿里出手做喵街 实体商业如何接招？ 万达百货、KTV关店：实体商业下滑的一个现实样板 上海实体商业便利店业绩最优 门店大型化渐成趋势 实体商业如何在互联网的冲击下求生？ 与时俱进的实体商业 开始从线下“长”起来 搜索更多: 实体商业 社区商业 |
