分散、集中谁更好？管理是考验
记者在采访中发现，大部分公寓业者目前采取的是集中式整栋租赁模式，但大家也都在关注分散式市场。
集中式公寓管理较为统一，但其高额的成本也加剧盈利压力。
“比如魔方公寓就存在亏本，虽然魔方公寓是最早进入公寓行业的一员，但已被很多新型公寓弯道超车，这里有一部分原因就是管理不完善导致魔方公寓拿地成本非常高，因此发展速度一直很慢。华平之前曾经投资过魔方公寓6000万美元，但魔方公寓一直亏损，华平对此也很不满，可由于前期损失太大，华平不得不再次加码投资2亿美元，希望加码占领市场。”多位知情人士告诉记者。
魔方公寓面对的就是集中式公寓的拿房困境，目前大部分公寓选房模型不够科学，取决于创始人或者个人的判断，而没有建立从人流、交通、周围的客单价选房模型，成本也非常高。
相比于魔方公寓的困扰，分散式公寓在这个问题上显得从容些。蘑菇公寓联合创始人龙东平告诉记者，目前蘑菇在线下设有一支收房团队，并与中介公司展开合作。通过与中介公司合作，对方将大量房源输送给蘑菇公寓，然后由这支团队进行筛选。
龙东平表示，蘑菇公寓的拿房标准，考虑两个条件——价格和地段。早期蘑菇公寓多选择在4万/平方米的小区里拿房，现在把价格放得较宽，因价格定窄了很难拿到房源；反而现在他们对地段因素更为看重，地段是决定房屋空置率的最主要因素，蘑菇公寓现在基本都是在地铁沿线拿房。但即使这样，目前分散式公寓拿房成本每个房间每月也可能要提高200元。
“集中式整栋拿下，较容易管理，但分散式公寓发展非常迅速。集中式公寓的投资回报期大约在3年，分散式只要1年甚至不到1年。最关键的一点在于分散式公寓的拿房比较容易，集中式公寓的拿房比较有难度。因此我们基本上都是采取分散式公寓模式。”小螺趣租创始人、CEO郭宇告诉《第一财经日报》记者。
刘辉目前大部分做的是集中式“窝趣”公寓，但其表示未来也会适当考虑开发分散式公寓。
从事公寓垂直行业社区建造的房东东创始人全雳认为，未来分散式公寓会更好，这个拿房快规模大，有规模才有产出。
“未来，公寓市场可能是集中与分散结合，会产生集中分散式或分散集中式，你可以集中在一个小区拿几层物业来做，还可以结合商业与配套。”郭宇表示。
但无论是集中式还是分散式，能否做好的关键在于管理。
“酒店业者从事公寓的优势在于有系统，铂涛有8000万会员和后台体系，可以在营销和客户转化率上有助于公寓发展。”刘辉说。
互联网出身的郭宇则认为其互联网思维的管理会有助于其后台体系建设。“一旦公寓规模做大后，不可能靠人管理，必须要体系。”
就在8月6日，去哪儿麾下的去呼呼宣布与华泰财险电商达成战略合作。去呼呼瞄准的正是分散式公寓的管理体系服务。
“去呼呼是专门为非标准住宿业提供管理服务系统的平台，比如支付、安全管理等系统服务，当然也包括分散式公寓，这些缺乏服务管理的住宿业者都是我们的客户，我们会收取管理费和佣金。其实我们的模式类似Airbnb。”去哪儿网集团副总裁、去呼呼创始人张泽告诉《第一财经日报》记者。
“Airbnb从2008年开始，其前三年的时候也是被质疑安全问题，这种模式的本身需要强大的社会信用体系进行背书，并要求用户不去选择酒店，用户需要高质量的用户数据和用户点评。这需要很长时间才能建立链接，才能积累更好的房源。”小猪短租CEO陈驰表示。
当然，前景不错的公寓行业也有问题需重视。
《第一财经日报》记者了解到，目前公寓行业从业人员有二房东、中介、酒店人士以及投资界人士，但是他们对于这个行业不够了解，专业人士还是不够。未来寓的创始人王宇之前就是魔方公寓的创始团队，后来理念不合就单独出来创业。而魔方公寓也因为这样的高层流失导致团队不稳，此后魔方公寓找来华住酒店团队的人员并换掉之前的人员，希望可以用新的思路来扩展市场。但这样的大换血对于公寓抓住风口并不利，对此业内持谨慎态度。
业界指出，目前公寓对产品设计和客户需求还在摸索阶段，市场尚缺乏质量监管体系的监督把控，比如最近风口上的YOU+公寓事件，这些产品的好坏最终还是由消费者来决定。第一财经日报 乐琰 罗韬
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