在“二房东”模式推动下，国内的百货公司的租赁时间一般会采用“10+5”或者“10+10”的模式，也就是先签10年的租赁合同，然后再续租5年或10年，或者直接签15〜20年。因此，对于百货公司而言，10年是百货公司租金上涨的一个时间坎。

　　对于大百货而言，现在的价格在3元-4元/平米每天，但是在稀缺地块已经涨到了6元-7元，甚至这个价格都不一定能租到，而且随着北京城区的开发，好地段的商铺物业资源越来越少，租金也上涨得厉害。根据高纬环球提供的统计数据显示，今年三季度王府井商圈租金就达到了每平方米每月人民币2300元的惊人水准，领跑北京零售市场。

　　高力国际刚发表的“2012年中期全球零售焦点”物业报告称，北京地铺的平均固定租金按季上升3.97%。由于当地居民的可动用收入增加，以及北京进一步国际化，预期北京零售物业市场将持续强劲。虽然估计新发展项目将为北京额外带来312000平方米的零售商铺面积 ，但大部分购物中心的预租率高企，反映增加供应的影响有限。

　　对此,高力国际华北区调研部董事谢靖宇表示：“北京经济基本面依然健康良好，推动中高端购物中心租金保持继续增长的势头。整体平均空置率于2012年第一季度稍有上升，但鉴于众多零售商希望在北京扩大其市场占有份额，而空置的购物中心面积有限，平均空置率于第二季度即再度回落。”尽管有新的项目即将落成，然而其入驻率颇高，故整体平均空置率不太可能上升。“展望未来，基于不同零售行业内众多零售商强劲的需求，加之市场有效供应数量有限，我们预期租金和资本值将继续增长。” 谢靖宇补充道。

　　被购物中心抛弃的百货店

　　百货店与购物中心之间的矛盾、冲突，同样也是反映传统百货公司当前面临困境的一面镜子。

　　据了解，美国目前80%的市场都是以购物中心为主，而一些百货品牌则在购物中心里作为主力店占据1.5万左右的面积。购物中心承受力强，愿意接纳百货公司，且百货公司采取自营模式。

　　我国购物中心通常也采取“传统百货/超市+院线”的模式，但我国的百货公司面积达4、5万。由于百货店面积大、品牌多、品类全、促销力度大等特点，使之成为几乎每一个购物中心的主力店，再加上影院这种目的性消费业态，将它们布局在购物中心的一首一尾，一度成为了商业地产集客的利器。这种客流模式的典型例如香港又一城、东方新天地等，都是首尾或上下采用百货+院线，为购物中心源源不断地注入客流。

　　“百货走进购物中心仍是目前国内零售商业的一大主流。”广州市商业经济学会副会长彭强表示，在国内购物中心迅猛发展的10年间，早期考虑的首要问题是如何把动辙十几二十万的商业面积填满，而10年前可供购物中心选择的业态和品牌种类远不如今天这般丰富。特别是次主力店可供选择的品牌更是稀少，而当时百货公司如日中天，因此，邀请百货作为购物中心的主力店是个明智又保险的选择。

　　一直以来，百货与购物中心的共存荣似乎是天作之合，人们很难想象没有百货主力店的购物中心会是什么样子，而最近一段时间，购物中心和百货店的关系却出现微妙变化：百货遭遇购物中心“清退”的案例并不少见。反观可供购物中心选择的快时尚品牌却越来越多。

　　“传统大型的购物中心一般会有1～2百货作主力店来体现其定位，但这有利就有弊。”彭强指出，一方面，百货在购物中心占用面积过大，租金虽然稳定但普遍较低，吸引客流的能力也在逐渐下降;另一方面，新兴个性迅速上升，他们逐渐形成了独特的品位和审美观念，对百货擅长的促销、打折等活动敏感度降低，而对餐饮、娱乐等体验性业态的需求则越来越高，而百货采取联营模式，普遍缺乏各自应具有的鲜明特色，同质化日趋严重，尤其缺乏对时尚流行的快速采购买手。

　　此外，不容忽视的是，对于品牌资源丰富、位置一流、对租金有更高目标的购物中心来说，其更愿意将招商化整为零。以京东某大型购物中心去除百货主力店为例，整租时，约2万平方米的面积每年租金收益约2000万元。化整为零后，假设可租赁面积为1.2万平方米，每年租金则可达到1.46亿元(20元/天/平方米)。收益是整租给百货店经营的7倍以上。

　　因为，此类购物中心招商压力不大。据大悦城相关负责人透露，大悦城目前的品牌商家资源约千余家，但单体大悦城的承载能力只有200-300家，尚有不少合作品牌难找出口。同时，由于位置优越等原因，商场的成本也相对较高，需要更高的租金收益。

　　“虽然主力店可以提升品牌效益，但会牺牲租金收益，目前有百货主力店入驻购物中心，平均租金只有每平方米2-3元/天。”大兴绿地缤纷城总经理王智明表示。

　　“过去购物中心拉百货公司作为主力店，目的是希望百货公司能吸引人流，但目前一些购物中心发现，百货公司千篇一面，缺乏核心竞争力，经营得并不太好，对人流的带动也有限。此外，百货公司租约长，租金低、面积大，商业利益上讲并不合算，于是很多购物中心做了一些去主力店的尝试。”在接受《安家》记者采访时，王永平表示，这种状况更多的代表一种尝试，一些实力较强的购物中心在做一些去主力店或弱化主力店的尝试。

　　原因就在于，购物中心去百货后需要用次主力店来替代，但次主力店若品牌不够好，那整个商业项目就没有灵魂。但要引进档次较好的次主力店项目，往往是较为高档的商业项目才具备这个条件，比如西单大悦城。“一般的购物中心明知道百货公司具有诸多不好的因素，但依然离不开它，去主力店对品牌资源、选址要求特殊，非品牌商业难以复制。未来，主力店对于购物中心而言仍是重要组成部分。”王永平如是说。

　　从这个意义上来讲，购物中心去百货化不能一刀切，购物中心地理位置不同、体制不同、顾客群不同，差异化调整也不同。反观现在的商业地产领域，除了大悦城、万达等少数品牌外，真正将品牌做大做强的商业地产商稀缺。这些非名牌或者商业地产领域的新军，需要主力店帮助其成长度过培育期。

　　对此，王永平告诉记者，去主力店的购物中心，必须确保以下几大条件：首先，地段位置好，在核心商业区，不缺乏人流，项目有很强的优势，能够用次主力店来替代;其次，体量不能太大，要是面积太大，没有主力店是填不满的。

　　在万达百货总经理丁遥看来，对于一家经营能力一般的购物中心而言，需要一家优质百货店来支撑经营。而且，目前购物中心经营的风险很高，零租会给品牌生存带来不稳定因素。与之相比，整租尽管收益较低，但百货主力店的抗风险能力强，租金回报稳定。

　　事实上，除了租金收益相对较低之外，拥有百货主力店的商家大多受益。目前，很多购物中心都是招揽了优质的百货主力店后，才吸引了很多零售品牌慕名而来。

　　“商场招商的最初阶段一般是最难的，如果提前签好一个品牌不错的百货主力店，购物中心的招商将变得更为容易”，一位百货店负责人表示，而目前快时尚店进购物中心都是采取销售分成模式。但同一商圈内快时尚店越开越多，势必会拉低单店销售额，这样购物中心业主方分成收益也会被拉低，甚至收益水平还不如百货。

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