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想要看懂房地产企业的资产负债表并不是那么容易。尤其是，复杂的融资手段和资本工具甚至会让负债率这个关键指标失真。即便被“装扮过”的资产负债表仍然符合会计准则，但却大大降低了财务透明度。
今天要研究一个充满魔力的关键词——永续债。永续债这一补充弹药却不增加表面资产负债率的资本工具，对于负债高企的房地产企业，实在具有某种诱人的吸引力。
这一资本工具因为被在港股上市的中国恒大（3333.HK）用得“出神入化”，开始广为投资者知晓。
在大A股，使用永续债的上市房企还没那么多，但还是有的。
这次，我们要分析的这家房地产公司就是阳光城（000671.SZ）。
负债增加1400亿，负债率创四年新高
谈永续债之前，先了解一下阳光城的业绩。
根据财报：2018年一季度，阳光城营收为43.02亿元，同比增长77.56%，归母净利润为2.24亿元，同比增长6.19%。
不过，众所周知，由于结转周期的原因，房企的利润表是具有一定滞后性的，往往反应的是前期房子销售的情况，少则滞后几个月，多则滞后数年。资产负债表更重要，这直接反应出房企的资产规模扩张速度和负债情况。
截至2018年3月底，阳光城总资产规模达到2267.01亿元，虽然资产规模远逊于恒大、万科和碧桂园等龙头房企，但这几年资产扩张的速度却相当可观。
2015年末阳光城的总资产只有701.73亿元，到2017年底已经突破2000亿大关，达到2132.5亿元。短短两年零三个月，阳光城的总资产规模增加了超过1500亿，增幅达到223%。
再来看负债情况。
阳光城的总负债从2015年末的564.31亿元增至2018年3月底的1967.85亿元，两年多的时间增加了超过1400亿。增幅达到248%，超过同期的总资产增速。
最近这几年，房地产行业呈现出强者恒强的趋势，包括恒大、碧桂园和融创在内，总资产和负债规模都在迅速增加。而且，房地产企业的负债中，有相当多的属于预收账款（预收的购房款）。预收购房款尽管在财务报表上体现为负债，但一般来说，到期交房就可以了，对房企并没有太大压力。
阳光城值得关注的问题在于：负债比较高，而且即便剔除预收账款之后的负债率仍然比较高。
根据财报数据计算：截至2018年一季度末，阳光城的资产负债率为86.8%，从2015年之后持续升高。即便是剔除预收账款之后，2018年一季末的负债率也达到约83%（分子分母都剔除）。下图为面包财经整理的阳光城总负债与负债率情况：
从上图中可以看出，阳光城的负债迅速攀升是从2015年之后开始的。进入2018年，负债增加速度似乎也没有明显降低的迹象。截至2018年一季度末，阳光城总负债为1967.85亿元，比2017年一季度末增加了约592亿元。
当然，近年来负债率攀升，甚至飙升的房企不在少数，阳光城也未必是行业中情况最突出的。如本文开头所述，真正让我们注意阳光城的是一项不计入“负债”科目的资本工具——永续债。
翻查阳光城的财报，我们发现永续债在2017年的财报中已经正式出现了。
A股投资者对永续债这一混杂“债券”和“股权”性质的债务工具会比较陌生，这里还是有必要先插播一段关于永续债的小科普。 共3页 [1] [2] [3] 下一页 引入“双斌“学碧桂园模式 阳光城高负债压身风险迫近 两份精装合同曝出大秘密：阳光城翡丽湾2000元/㎡的装标实际成本500元/㎡？这样的装修危害健康吗 阳光城换帅 大冲刺还是大冒险？ 阳光城406亿扩张现高负债危局 大股东股权质押超九成 阳光城集团核心管理层大换血 拿什么冲刺千亿目标？ 搜索更多: 阳光城 |
