步步为营孙宏斌：融创土地储备行业前三，改造乐视让新公司赚钱
其实孙宏斌很少出现在融创中国（01918.HK，下称“融创”）位于天津时代奥城C座7层的总部办公室。
他长年奔走于融创各个项目，读书，是他出差期间的最大爱好。他的公文包中，通常带着本大部头，如果这本书快看完了，他会再带一本。
与王石、冯仑等地产企业家热衷传道不同，孙宏斌迄今没出过一本个人自传，仅在2012年中秋给朋友的旅行故事写了篇千字序文。自带网红体质，孙宏斌在这个夏天与落幕枭雄贾跃亭、首富王健林都有了交集—拿下乐视系上市资产的话语权，吃进万达去地产化的438亿元资产，融创商业帝国正在崛起。这背后是融创杀入千亿市值阵营的资本曲线。
“公司最大风险就是我都要‘失业’了，暂时不拿地了，”手头上2亿平方米土储已经够融创吃上好一阵子，在刚刚过去的融创2017年中业绩会上，孙宏斌决定放缓拿地节奏，他说，“即使什么都不做，每年5000亿元的销售额我们也够卖6年。”
54岁的孙宏斌，浸淫商业江湖30多年，他不缺少走出深渊的勇气和资源整合能力，杀伐决断、知己知止是他最重要的品质。
首席拿地官暂时“失业”
今年年底，融创要站到3000亿元历史销售最高点。
孙宏斌很笃定，这个目标只会多，不会少。下半年，融创3800亿元可售且有价格弹性的货值，是孙宏斌的底气。这往后，他要打开的是房企第一军团的新格局，“想不进前三都难”。
在房地产赛道里，融创是高速长跑选手。上市近7年，融创的营业收入增长超6倍，合同销售额则扩容近25倍。过去五年，融创从2012年的356亿元销售额一路飙升至2016年的1553亿元，年复合增长率高达51%，在同行间首屈一指。今年前8个月，融创1613.5亿元销售额已超去年全年，位列全国第六。
在过去的数年里，孙宏斌的地产战略围绕的都是一个目的：以地块为核心迅速做大规模。2015年起，孙宏斌一扫之前连续败仗的阴霾，将触角伸到成都、济南、西安、南京、武汉、郑州、合肥等多个城市。
孙宏斌手执指挥棒，定下融创每一步的节奏和方向。融创新布局一个重点区域，他喜欢做的事情之一，是时不时在城市街巷中暴走两三个小时。哪个饭馆好吃，哪个书店有趣，城市片区的医院、银行等配套设施，他跟当地人一样熟悉。
融创的各个小分队紧随其后。“融创的核心团队，尤其是高管层是最稳定的，都是合作超20年的。”融创中国行政总裁汪孟德说，融创集团考虑整体布局，每个区域公司也是一个发动机，有自我成长、自我发展、自我修复、自我调整的能力。
融创现有8个区域公司，其中5个是成熟团队，3个是新团队。他们拥有包括拿地、产品、利润等多指标上的独立决策权力，这也是融创区别于别的房企的一个方面。这也锻造了融创地方团队思考、研判和执行能力。
“每一个区域我们每年都在看几百个项目，每年都进行筛选。”融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德称，至今，融创的版图已从早先的京、津、沪、渝、杭五大城市布局，到如今的八大区域、62城，300多个项目。
截至8月25日，不计入万达13个文旅城项目，融创的总土地储备达1.01亿平方米，其中今年上半年新增2553万平方米。
“算上13个万达城，和4300万平方米的一二线联动资源，融创手上土储已经超过2亿平方米，位列行业前三，”孙宏斌不忘插上一句，“都很便宜，平均楼面价仅5130元/平方米。”
2亿平方米土储是什么概念？中国现在最大的“地主”是恒大，其土储量为2.76亿平方米，而恒大的市场定位与融创有很大区别，前者以民生地产为主，后者则主要经营中高端物业。
融创现有可售货值中，一二线和环一线城市占比超过96%，目前在售项目均价在1.8万元/平方米左右。考虑到万达城项目的地理位置略差，汪孟德对未来均价进行了适当调减，他估计这些土地的货值在2.5万亿元以上。
“公司最大风险就是我都要失业了，暂时不拿地了，”手头上的地已经够融创吃上好一阵子，孙宏斌决定放缓拿地节奏，他说，“即使什么都不做，每年5000亿元的销售额我们也够卖6年。”
在规模达到行业第一梯队的同时，融创对利润和负债结构提出新的目标。
前两天，汪孟德刚刚在一个公开场合作了题为《融创新阶段：将战略优势释放为财务表现》的演讲。目前，融创的负债结构及现金流处于稳健状态。数据显示，融创截至6月末的现金余额达926亿元，较上年末的698亿元大幅增加；有息负债中，短期债务比重较小，2017年下半年到期比例仅为7%，2018年到期部分24%，其余均在2019年以后到期。
接下来，融创净负债率在2018年降到90%以内，2019年降到70%以内。公司拥有未结转资金超过2000亿元，这将给未来两年带来大量的利润，从而增厚股东权益。未来，保证25%毛利，净利10%以上是完全没有问题的。
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