“执拗”商业地产
一名富力员工向《国际金融报》记者表示，这个问题他面试时问过HR，HR坦言对商业地产的青睐使得富力错过了前几年扩大规模的最好机遇。
纵观富力地产的发展史，可谓成也李思廉，“败”也李思廉。
当年成为五虎之首，靠的是李思廉对市场机会的敏锐把握，现在富力地产与兄弟们差距日远，也是因李思廉在十年黄金期的岔道“执拗”所致。
香港中文大学数学系毕业的李思廉，对于数字异常敏感。在李思廉的经营哲学中，“利润是最直接的数字，只有数字上算赢了，才能步步为‘赢’”。
富力的发迹得益于广州的旧厂改造，1994年，广州市政府鼓励一些污染企业搬离市区。这是同行都不愿啃的硬骨头，富力却抢着来接手。广州荔湾区嘉邦化工厂的一块地皮成了富力地产的第一个项目——富力新居，正是凭借这一项目富力打响了在地产界的第一枪。
随后，十几家工厂选择与富力合作，富力成了名副其实的“改造大王”，当时业内流传的一句“每一根烟囱倒下，背后都有一份功劳”正是其真实写照。
1999年，成立刚满5年的富力成了广州市民企纳税冠军，跻身广州房地产综合实力第一。2001年，富力地产建设的大型旧厂改造项目，总面积超过250万平方米。
富力旧厂改造尝到甜头后，这一模式被更多同行开始模仿，羊城的竞争变得日趋激烈。嗅出这一变化的李思廉，思量再三，决定转型，李思廉的转型规划主要是两点：走出广州，布局全国和进军商业地产领域。
2002年，李思廉携数位富力核心员工北上，以31.6亿的天价一举拿下北京广渠门120万平方米的土地，引得众多京城房企大佬面面相觑，纷纷打听这家南方来的公司什么来头。
不同于李思廉的看好，对于商业地产，万科创始人王石始终持消极态度，两人观点上的差异，终于在2004年的地产博鳌论坛上迎来了正面交锋。
王石在会上直言，商业地产项目很难取得较高比例和长期的融资支持。他甚至堵死了商业地产的两条道路，如果搞出租型商业地产而自身没有资金实力，则必死无疑；如果搞出售型商业地产，则会遇到经营管理上的致命麻烦。
彼时，进军北京旗开得胜，商业地产快速扩张的富力，已经有了叫板万科之心。按照李思廉的规划，富力2002年销售额20亿，2003年43亿，如此2006年便可达到100亿。到时，商用物业也投入使用产生效益，加上上市，假以时日，富力应该有机会问鼎。
王石言毕，李思廉接话：“你放心，我们一定会做得很好。”一向温和的他此刻言语中充斥着火药味。李思廉认为，商业地产并不像王石说的那般可怕，模式也并非一种，富力目前就在大力开发商业地产项目，并愿意在两年之后再与王石探讨这个问题。
两次受挫 元气大伤
同年，富力便马力全开，在广州拿下了包括富力中心地块在内的八个地块，并在广州的CBD地区珠江新城规划建设了两家超五星级酒店。
随后，富力南征北战，攻城略地，布局全国上马项目，北京、上海、天津、西安、成都、重庆等纷纷出现它的身影。
2005年富力赴港上市，成为在港股募资最多的国内民企，风头一时无俩。
2007年，富力更是疯狂拿地，耗资近70亿拿地1030万平方米，当年以161亿元销售额屈居万科、绿地和中海之后，位列房企第四。
然而，伴随着快速扩张，富力产生了一系列的后遗症。2008年之前，当房地产同行纷纷专注于住宅地产开发时，富力大跃进般地发展商业地产。由于过多拿地和押宝商用物业，导致富力资金链危机频频，净负债率大幅上升。
上市之初净负债率仅20%出头的富力，2006年攀升至71.5%，2007更是高达139.5%，2008年富力的资金缺口进一步扩大，其年报显示需偿还的银行贷款和建筑工程等流动负债207亿元，而可用于偿还的现金等速动资产仅76亿元，短期债务资金缺口高达131亿元。
让富力更为头疼的是，项目端也出现了问题。西南边的“熊猫城”首先折戟，这个富力斥资18亿接手的“西部第一坑”，在投入超过60亿元的建设费后，依然没有摆脱烂尾楼的形象，招商困难，进展缓慢。
2008年金融危机的到来让中国的地产行业经历了巨大调整。住宅地产与商业地产双边发力的富力遭受到两面夹击，前期高杠杆的运营使其资金链几乎断裂。
李思廉坦言：“2008年对全国房地产发展商而言是困难的一年，而富力2008年度之业绩亦反映过去一年经济波动加剧。”
这一年可谓富力地产的分水岭，2008年之后，撑过危机的富力，付出了“江湖大哥”地位的代价。随后，恒大、碧桂园遥遥领先，“华南五虎”分化愈加明显。
喘息四年，富力遭遇中国楼市调控——经过2013年的大规模拿地进入了多个被称为房企滑铁卢般的二三线城市，以至于大量新进入城市的销售额皆表现乏力。由于进驻时机不对，富力在上海布局失利，导致华东市场拓展受挫，眼睁睁看着其他房企在华东“这块肥肉”中大肆分食，从而失去这一市场“第一梯队”的段位。
两次打击，富力元气大伤。相较于昔日兄弟们的爆发式增长，它后劲乏力、踯躅而行。
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