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访谈
问：2016年绿城在规模上实现了历史突破，很难得。今年调控加码，同时公司可售部分与去年没有很大提升。这种背景下，绿城在投资和销售两端的计划是什么？
曹舟南：从去年开始，绿城就提出反周期投资战略，2016年4月份以后都是以“捡漏”方式拿地。和过去相比，尽管去年开始一下子现金流非常充足，但绿城再也经不起哪怕一两个项目套牢。我曾在内部说，如果再有套牢，我引咎辞职。这是第一。第二，绿城今年准备用700亿去投资，其中300亿是自有资金，另外是合作，现在已经投进去百八十亿，个人认为今年三季度是很好的机会。
销售是另一个重点抓的领域，规模固然重要，但我们主张有质量地增长。从目前梳理情况看，绿城今年超过1000亿不存在问题。其实我并不在乎这个行业超过千亿有多少家，绿城近年1300亿-1500亿也就是我风控体系的上限，再多就有风险了。前两年绿城的毛利率有下降，但是2017年一定能到20%-25%。净利部分看权益部分，重点、优质项目一定要自己控股，宁愿少做几个项目。
问：从这两年中交入主来看，绿城资金成本有所下降，但这也有行业普遍的因素。但从融资端，似乎并没有明显助力。
曹舟南：坦率说，新的股东结构形成后，股东们对绿城未来做强做大的希望，和绿城目前自有资源、资金之间仍存在矛盾。但是我们战略目标很清晰。第一保持营造品质，第二把握服务品质，第三紧扣性价比，未来做好这三点，绿城的市占率不但不会降，还会大幅度提升。
问：过去说起绿城的营造和服务品质，大家都竖大拇指。今天很多企业都在追赶，绿城怎么保住优势？
曹舟南：过去绿城的品质为什么得到认可，我认为首先得益于宋总，严格把控一张图纸，可以远到大庆、新疆，保证产品品质不走样。一个项目操作中几百个动作和标准很清楚，很完善。这是绿城的精髓，需要一代一代传承和发扬下去。
但不是说绿城永远是制高点。行业在进步，好多开发商冒出来，比如龙湖、金地、仁恒。去年我召开了四次产品会议，包括产品研发、营造等专题。我给产品中心提要求，横向，研究全国的竞品楼盘，从功能性、智能化、绿色建筑等等方面着眼。纵向，请不同层面客户代表来提意见。汇总调研和意见后，以此来倒逼我所有的管理行为，包括产品研发、规划设计、营造、销售、售后服务。客户提出意见和建议，修复是必须的，否则从商业伦理和商业道德上来讲管不了关。但不是简单修复，之后你要怎么倒逼管理经营完善，这才是对产品负责，对终端客户负责。
其次，我们的产品品牌要体系化，比如以杨柳郡为主的郡系列，比如桃李春风这种养老度假系列，比如江南里这类城市别墅产品，单独成品牌。
我相信房地产供给侧改革里面，最主要是好产品的供给。因为过去长期上行的市场，培育出很多投资客，但炒房和住房对房子的要求是不一样的。绿城就是要在这个改革中起到引领角色。
问：性价比这个词，听起来不太像过去的风格，以前听得最多的，叫“绿城的品质是成本堆上去的”。
曹舟南：产品性价比是什么，分子是产品、服务价值。分母是价格，其实主要是成本。你在天安门给我5000块一平的地，我能造1万块钱的房子卖给你。分子绿城是好的，输在哪里？在分母。过去绿城成本高，是综合的因素，包括土地、营造、企业费用，包括税务筹划。只要把成本降下来，就能性价比第一。现在你要把分子做上来，很难。把分母降下来，是企业运营问题，我认为这是简单的，并且现在我们做到了。 共3页 上一页 [1] [2] [3] 下一页 代建行业的春天到了 绿城管理如何分食万亿蛋糕 ？ 绿城商业地产发展进入快车道 战略牵手皇庭国际 杭州土拍主城商地大卖 绿城31亿夺申花地王 绿城全年总合同销售额约1139亿 权益额仅511亿 绿城房产营销执行总楼明霞辞职？回应：假的！ 搜索更多: 绿城 |
