北京和上海的角力
潘石屹没有点明的是SOHO中国在上海的步伐逐渐慢下来的事实。时代周报记者通过多方了解到，卖楼背后同时也是SOHO中国在北京和上海两个城市权重的PK。
北京和上海两个市场彼此之间的竞争一直存在。
长期以来，SOHO中国已经有了一套成熟的夫妻档搭配模式：潘石屹负责前期找地找项目并借助强大的销售团队退出套现，张欣负责提升建筑设计的品位。
究其原因，首先，自2009年开始，SOHO中国在北京的拿地难度愈发增加。北京招拍挂市场还给SOHO中国下了一道封杀令—原则上不允许散售。
为此，SOHO中国不得不转向对烂尾楼的收购，当时的上海东海广场就是它看中的一块标的。
2009-2013年间曾是SOHO中国在上海攻城略地的风光时期，风格甚为凶猛。4年时间里，在其所收购的12个项目中，仅在上海长宁区就占了4个。也正是在这一年，SOHO中国通过收购的方式，开始将业务中心转移到上海。
SOHO中国有收购的底气和财力。2007-2009年可以称得上是SOHO中国的黄金期，营销和融资上发力不少。凭借此前营销上的优势，SOHO中国对于收购的项目可以迅速进行贴牌溢价出售，回笼资金。比如2009年收购的北京嘉盛中心，买入价是23.4亿元，收购两个月后卖出，平均售价4.3万元/平方米，高出收购价89%，最终项目实现11亿元的盈利。
资本市场的大展拳脚是另外一个方面。2007年IPO时，SOHO中国集资总额达到129亿港元，是少数能在证券市场高点完成上市的企业。
尽管散售能带来快进快出的现金流，但短视的弊端也日渐显现，也同步暴露了SOHO中国以住宅思路运行商业地产的弊端。
按照王凯的回忆，进入上海的同时也是潘张二人在权力上的转移。张欣已经掌握了对公司的主要话语权。潘石屹器重的销售团队被严重压缩，部分人员甚至以培训方式转岗到管理部门。
彼时，具体到公司的经营上，潘张二人也存在分野。主流房企所追求的规模与高周转并不是潘石屹关心的指标，他更为在乎的是在项目上一次性的高回报率。而张欣则主张SOHO中国进行规模的扩张，然后借助资本市场实现资产的大幅增值。
从后来看，在2012年那个时间节点上，张欣完全占据了上风。SOHO中国启动转型。
不得不转
转型已经是大势所趋。SOHO中国不得不转。
2012年是整个市场地王频出的年份，地价在上涨。抛开和张欣的分野，对于素来谨慎的潘石屹来说，SOHO中国需要一个安全的道路。
不过，金融人士黄立冲此前认为，SOHO的转型是从自己的弱项进行突破，原先在营销的优势失效。
不难发现，此前的SOHO中国拥有着超强的销售能力和渠道，面对的是来自山西、内蒙古和浙江一带的投机性资本。转型后，面对的是通过节约成本转来赚钱的租赁市场。
水土不服的症状开始显现。2012年SOHO中国在上海曝出欠薪门。此后，为了争夺外滩8-1地块，SOHO中国与上海本地巨头复星对簿公堂，二审结果是SOHO中国败诉。在上海静安区东八块地块的争夺中，SOHO中国败北，失手于美资房企。
庆幸的是，这两年，潘张二人的主张在媒体的公开报道中，开始出现一致。他们公开站台，在资本市场上维护SOHO中国的利益。
转型的初衷源于对中国经济形势的预判，潘张认为，中国经济正在从投资型向消费型转变。而在过去三年里，互联网的兴起和消费产业提升也确实造就了一批数量庞大的消费能力极强的中产阶级。
潘石屹曾表示，持有北京和上海的优质办公空间是公司的长期业务模式，这点不会变。为了优化公司的资产结构，将在适当的时机出售相对不太核心的资产，同时购买优质资产，以实现在上海和北京市场投资比重各占一半的目标。
事实是，与一度以300亿元“光速进军上海”相反，SOHO中国却上演了“反转”戏码。当然，这已经不是第一次，不过也符合潘石屹此前的表述。
按照公开资料显示，SOHO中国三年来已经在上海套现超过100亿元。在2013年和2014年，潘石屹已经分别出售了位于上海曹家渡板块的静安广场、虹口区的海伦广场以及虹口SOHO，另外还出售了虹桥凌空SOHO一半的项目，套现83亿元。
从近些年的业绩来看，SOHO的转型业绩呈现上，有着低负债率和较高现金流的两大特点。按照2015年财报显示，SOHO中国的净负债率为24%，现金和银行存款共计90.12亿元。
不过，在2014年和2015年出现了整体营收上出现显著下滑。财报的解释为，“本年度公司完工项目较少，结算的建筑面积减少”。
相反，SOHO中国在租金收入、新出租物业上有了大幅的增加。2015年SOHO中国租金收入约10.52亿元，相比2014年的4.25亿元，大幅上涨148%，公司2015年新出租物业达到28.78万平方米，完成预期目标的128%。此外，公司2015年毛利润率约为74%，相比2014年也提升了24个百分点。
对于汇率风险上，SOHO中国也进一步进行了把控。据6月6日的公告信息，公司赎回所有尚未偿还本金总额为2.53亿美元，于2022年到期的票据。加上溢价及利息，SOHO中国此次赎回美元债的总代价为2.82亿美元。
不过高策顾问公司董事长李国平认为，SOHO中国的转型姿势大于实际。他撰文指出，老潘在许多“新概念”都是“走在行业的前端。SOHO中国的“转型故事”，不能说明房企的转型没有出路，而是非常明确地说明，没有实质价值转变的“转型”没有意义，也没有出路！
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