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恒大的偿债能力
2015年初，恒大在上海的几个项目启动了“3%首付”的行动。即业主支付3%的首付，恒大出钱补足三成首付剩余的差价，加上银行按揭，即可签订买卖合同。财新记者在恒大的部分项目了解到，这种加杠杆售房的方式确实被使用过，仅恒大名都项目就以这种方式在3月开盘时卖掉百余套，但是该政策不久被叫停。
4月，恒大又在全国范围内高调宣布恒大的房子可以“无理由退房”。尽管没有公布执行细节，消息一出，就在地产行业掀起一轮以“打脸”为主题的广告大战。
在持续的地产低迷中，所有房企思考的都是如何抢到用户，但其他大房企主要还是在营销方式上做文章，很少像恒大这样出台激进的销售政策。短期还债的巨大压力或许是刺激“无理由退房”等政策出台的原因之一。
恒大2014年的财报显示，在1561亿元总借款中，一年以内到期的债务为796.6亿元，占总借款比例51%；一至两年到期的债务为558.6亿元，占总借款比例为35.8%；两至五年到期的债务为19.63亿元，占总借款比例为12.6%；五年以上债务为0.91亿元，占比仅为0.6%。
2014年恒大的流动比率是1.43。这说明恒大短期可转换成现金的流动资产偿还到期流动负债压力很大，偿还短期债务的能力弱。
这还不包括要定期付息的永续债。若将永续债从权益中扣除，恒大的净借款率增长到1.62。“1是警戒线，超过1就危险了，这个指标的持续增长，表明恒大的偿债能力在减弱。”一位地产公司高管分析称。
截至2014年底，恒大账面现金为298亿元，受限现金296亿元，去年的这两个数字分别是401亿元和135亿元。上述高管表示，受限现金比例明显增加，“说明恒大的资产已经全部抵押出去了，已经开始用银行存款做抵押了”。
恒大的主营业务的增长显然已经赶不上短期债务增长的步伐。2014年恒大的短期债务翻一番多，至797亿元人民币，而合同销售金额只增长了31%。这进一步带来了一个后果，就是恒大的流动性在收紧：2014年恒大总现金（包括受限现金）对短期债务比率从2013年的1.5倍降至0.75倍。
高企的债务怎么还？借债还债，是恒大不得不用的方式。5月8日彭博社消息称，恒大地产可能要发行其首支在岸债券。恒大地产计划发行约50亿元的五年期公司债，同时恒大地产还提出了后续的发债申请。在此之前的2月11日，恒大地产已宣布发行一笔金额为10亿美元并于2020年到期的12%优先票据。
一位会计业内资深人士指出，恒大在2014年的资金周转也几乎完全依靠融资所得。在2014财年，恒大的经营所得现金净流入是-454.8亿元，投资活动现金净流入为-123.9亿元，融资活动现金净流入为476亿元。大量的融资额保证了恒大在2014年的现金结余是正数。这种资金结构与地产公司销售回款周期较长有关，但仍从一个侧面显示了恒大的现状。 共3页 上一页 [1] [2] [3] 下一页 恒大成为第一家提前超额完成年度销售目标的房企 恒大多元化迷途：冰泉亏损致许家印急踩刹车 天津恒大影城首期商家签约 恒大院线已布局16个影城 恒大欲上半年获120个新项目 2020年销售五千亿 长春恒大影城盛大开业南部新城配套再升级 搜索更多: 恒大 |
