《法人》：您的建议对房地产方面有没有一个系统的解决方式？
吕忠梅：我主要是从加强法治方面提出的建议，一个方面就是我们对房地产的调控理念，要由以前的依赖经济措施转向法治，我个人觉得应该从整个决策层面来进行反思，改变原来分散、单独、各自、互相抵消的调控方式，形成有合力的调控机制。
另一个方面，就是要对现有的有关房地产市场的大概二、三十部法律、法规进行梳理，看看他们之间是否存在冲突，冲突的原因是什么，哪些应该衔接起来，哪些是可以建立协调机制解决的，哪些是属于现行法律、制度不完善的，哪些是我们现有的法律没有实施到位的，我们要把这些问题先搞清楚。
执法体制也要发生相应的变化，以前有专项行动，动辄就是一个部门牵头十几个部委参加，雷声大，雨点小。现在我们能不能在国家整体的框架下建立一个由国家相关职能部门、市场主体，还有行业协会共同来参与的治理机制。比如，工商发现非法广告，现在的非法广告用互联网做的，这就涉及到信息产业部门，他们之间是不是要建立一个联合沟通的机制；再如银行和开发商的一些潜规则，既涉及到人民银行的对口管理，也涉及到政府的行政管理，他们也可以建立一个协调机制。
法院要发挥作用。首先要把大门打开，让老百姓进得来。法院可以通过受理一些典型的案件，使得老百姓、社会看到我们的法律是对社会某一类关系产生影响力的，是真正有效的。
此外，对于政府的依法行政考核要加大力度，不仅仅是限购令的问题，因为解决老百姓的住房问题是政府的责任，要从这些方面加大对其依法行政的考核。
另外还包括提高社会的、公民的法治意识，也要提供有效的法律服务。
在法治的框架下行动，也许不会马上见效，但是我相信它是一个根本性的，最终能够解决问题的路径。
《法人》：您刚提到的一个“协调”概念，包括政府及其相关职能部门、法院、银行、工商、税务及行业协会等，它的主导思维、观点、做法，会不会被一些利益群体所左右？
吕忠梅：我提出的不是建立一个机构，而是建立协同机制。法治的一个基本原则就是“规则先定”，然后才是每个人都必须按照既定规则行事。因此，房地产市场的也要事先把游戏规则制订下来。游戏规则订好后，所有人都必须按照规则行事，
现在讨论的就是如何让不守规则的人愿意进到规则之内下，让步守规则的人最终出局，血本无归。在这个机制中，应该有一层一层的规制，如果这层不行，还有下一层，通过多道防线来保障最终目标的实现，因此、需要将行政、司法、社会团体、人民群众都纳入机制之中。
其实，人民群众的制约力是最大的，包括媒体，还有其他不同的力量在其中也都应该发挥应有的作用，各种力量之间相互产生作用，最终才能形成利益的平衡。
现在的潜规则和利益链主体都是受益者，最终受害的只有这个社会中的弱势群体——那些最需要住房却又买不起房的人。怎么让弱势群体表达自己的意愿，并且有正常的途径加以表达，这是当前迫切需要加以解决的问题。
吕忠梅简介：
湖北经济学院院长，教授、博士生导师。曾任湖北省高级人民法院副院长，现为农工党中央常委、中央社会与法制委员会主任，第十届、第十一届全国人大代表。2002年荣膺第三届中国“十大中青年法学家”称号，2004年当选2003年度全国海内外有影响力的“中国妇女”时代人物，2005年入选“中国法学名家”，2009年被评为“2008中国杰出人文社会科学家”，2009年入选“中国骄傲·第八届中国时代十大新闻人物”。
房地产市场调控应打出“法治组合拳”
十一届全国人大代表 吕忠梅
近两年来，观察中国房地产市场发展，可以发现一个非常值得深思的现象：2008年底，为了应对国际金融危机，加快房地产的发展作为拉动内需、保持稳定增长的一个重要举措提出，在很短时间内，房地产价格开始进入飞速增长阶段。2009年年底，国务院常务会议出台了遏制房价过快上涨，抑制投资投机性购房的“国四条”，自此以后，中国房地产又一次“拐入”了调控周期。至今，国务院针对房价过快上涨，针对房地产市场出现的不同问题，多次出台调控政策，采取了各种“最严厉措施”，政府各相关部门也相继出台了相关举措。
对于各种调控政策的效应，各方面疑虑重重。房地产开发商为了利益链不断裂而玩起潜规则、社会公众因对政策没有稳定的预期而缺乏安全感，进一步加剧了房屋供求紧张，面对房价飙升，老百姓怨声四起。政策制定者也许没有想到，一系列抑制投资投机，遏制房价过快上涨的政策，却成了开发商和民众集体反向操作的指标，这在某种程度上折射出房地产调控政策面临极大的信任危机。
如果我们仔细观察，还可以发现：自1998年住房商品化改革以来，中国房地产政策体系一直处于盲目被动的应对房价上涨的短期通道中，没有对自身的政策体系进行梳理和反思，没有构建科学的制度体系，更将已经建立的法律制度束之高阁，缺陷十分明显：其一，政策与法律脱节，缺乏系统性、长期性、前瞻性和科学性，被动应对的措施多，主动完善的措施少；其二，法治理念缺乏，始终没有厘清市场与政府的责任；其三，法律实施不力，政府坐拥巨大的土地利益，不能严格执行已有的保护社会公众权益的法律制度；其四，司法机关的维护社会公平正义功能没有得到充分发挥，大量的房地产纠纷未能得到有效处理。
这些问题直接导致了中国房地产公共政策缺乏一个长期的系统性的构建体系，亦缺少内在的公共政策目标逻辑，在过于追求短期效应的指导思想下，政策朝令夕改，无论是民众，还是市场的参与各方，对政策的经常变化都无所适从。中国房地产调控到底以什么目标为取向，如何使政府和市场各担其责，社会公众与政府或开发商发生了利益冲突应如何妥善解决，等等。这些问题，都不仅仅是经济问题，而是法治问题。规则先定，每一个实施规则的人都必须按规则行事，破坏规则者必出局，这是法治的最基本理念，也是解决我国房地产市场规则随时改变，实施规则的人按照自己的利益行事，破坏规则被奉为成功弊端的根本所在。如果不解决好这些基本的前提，结果也只能是一方面政策被动地变来变去，另一方面，市场的参与各方都反向博弈政策，政府陷于政策失灵的尴尬。
因此，中国房地产市场的发展和房价的理性回归，不能再重复过去那种应急式的短期疾风暴雨的政策，在采取经济手段进行调控的同时，还必须打出“法治组合拳”。
1、转变调控理念，在综合考量我国的房地产土地供应、信贷、税收、信息、住房保障等各方面因素，对现行政策进行全方位的检讨和反思的前提下，确定中国房地产市场发展的目标和任务，明确房地产市场调控的基本价值判断标准，处理好房地产市场发展与民生保障之间的关系。给房地产市场的各方主体以明确的预期，增强社会公众的信赖。
2、建立理性的房地产调控体制与机制，在目标和任务明确的基础上，厘清政府与市场的关系，建立合理的监管体系，使政府脱离土地收益获得者的身份，不再与民争利；与此同时，以法律的方式赋予政府及相应机构以相应职权与职责，并建立相应的工作机制。一方面，为保障民生建设经济适用房、公租房；另一方面，维持房地产市场秩序，打击市场不正当竞争行为，纯洁市场环境。以政府的中立与公正增强社会公众的信任。
3、严格依法行政，建设服务型政府。严格执行《行政许可法》、《城市规划法》、《土地管理法》、《物权法》、《公司法》、《广告法》、《合同法》、《侵权责任法》等有关房地产开发土地供应、土地规划、信贷、信息披露、广告宣传、中介服务等方面的法律法规；鼓励公众参与，按照国务院《信息公开条列》向社会公开房地产市场发展相关信息，保障公民的知情权、表达权、参与权、监督权，以政府的严格执法提升社会公众的信心。
4、畅通司法救济途径，捍卫社会公平正义。按照法定程序妥善处理房地产案件，排除地方保护主义或者地方利益的干扰，充分保障公民的程序性权利和实体性权利。加大房地产土地供应、政府公共住房保障、土地规划等方面的行政案件审理力度；按照《物权法》、《侵权责任法》、《合同法》等法律规定，公正审理房地产开发、销售等各个环节中产生的民事纠纷，切实保护公民权利；按照《刑法》，对违反《土地管理法》、《城市规划法》、《行政许可法》、《商业银行法》等法律的犯罪行为予以严厉打击。以司法公正坚定社会公众的信念。
5、提高全社会的法治意识，形成学法、懂法、用法、守法成为社会风尚。真正形成任何机关、任何团体、任何个人都没有超越宪法和法律之上的特权，都必须在法律范围内活动的社会氛围，使“潜规则”无存在必要，政府的权力在阳光下运行、开发商的行为在“台面上”展开、中介过程公开透明、公民权利保障充分，以良好的法治文明创造社会公众的幸福生活。
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