全国人大代表提交建议剖析恒大地产4大行业潜规则
现在的潜规则和利益链主体都是受益者，最终受害的只有这个社会中的弱势群体——那些最需要住房却又买不起房的人
文 本刊记者 张驰
房地产行业潜规则究竟有多少？本刊2011年第1期、第2期先后以《恒大地产长沙引爆行业潜规则》、《恒大地产再爆行业4大潜规则》为题，对全国知名房地产企业、港交所上市企业恒大地产集团在拿地、开发、销售等环节上涉嫌虚假广告、垃圾短信、拒绝住房公积金贷款、与地方政府合谋拿地的4大行业潜规则进行了详细的披露，引起了强烈的社会反响。
据了解，十一届全国人大代表、著名法学家、湖北经济学院院长吕忠梅教授在对目前房地产行业存在的乱象进行系统研究的基础上，在本次人大会上提交了题为《房地产市场调控应打出“法治组合拳”》的代表建议。
吕忠梅对《法人》记者表示，作为一位全国人大代表，建言献策、为社会和谐发展出一份力，是其职责所在，也是她形成针对房地产行业乱象提交代表建议的推动力。
在2011年全国两会召开期间，《法人》记者就此对吕忠梅代表做了独家采访。
《法人》：是什么因素促使您对房地产行业的发展予以关注，并形成建议？
吕忠梅：房地产问题是全国各界都高度关注的问题,作为生活在这个社会中的一员,关心房价非常自然。但作为学者,可能关注点会有所不同,大家肯定有各种不同的观点，现在说的比较多的行业发展的产业链，市场监管的利益链,等等。
从上游来看它拉动了多个行业的发展，从下游来看也拉动了经济，但这都主要是从经济增长方面看的,实际上,房地产市场的发展与民生息息相关,这又是一条利益链。但我们在出台房产调控政策的时候两头是否都统一考虑了?一头考虑的是民生问题，另一头考虑的是保持经济稳定运行的问题，似乎现在有些政策并没有将这两个问题统筹考虑。
从国家保障民生角度看，现在的一些政策导致了逆向操作。如大家所批评的地方政府——开发商——银行这样的利益链不会考虑民生，由他们坐拥巨大的房地产开发收益，这种现象过去比较多的出现在开发的上游。在中央调控政策的影响下，一些明显的掠夺不能做了，于是就有了“潜规则”现在看来“潜规则”已经延伸到了下游，比如销售环节出现的“潜规则”。
我们不禁要问，出现这些“潜规则”的原因在哪里？政府及各部门出台了那么多的政策，也在采取行动，比如，工商管理部门在治理虚假广告，银行对于贷款采取措施，政府出台限购令，但为什么就不能达到抑制房价，让老百姓买得起房的目标呢？这里面肯定是某个环节出了问题。
还有，我是学法律的，从法律角度来看，我们这些年制定了那么多与房地产相关的法律，但在出台房地产调控政策的时候，如何在已有的法律制度框架内解决问题没有发现，仅仅是头痛医头、脚痛医脚，被动的应对临时发生的问题。正是因为没有把房地产市场所涉及到的各种利益放到一起来统一的考量、统一的规划、统一的调整，各自调整的效力不可能产生有效的整合。
在我看来，法律作为最高的国家意志，是调整利益的最佳的工具，但我们实际上对经济政策、行政命令的依赖超过对于法律手段的运用。
在这样的背景下，我们已有的一些法律不能很好地发挥作用，比如，我们的物权法对财产权的保护是可以对抗恶性的征地，我们的《土地管理法》、《城市规划法》、《行政许可法》对规范土地市场管理是有制度的，也没有发挥出应有的作用，等等。可以说房地产市场的每一个要素，我们都制定了相应的法律，如果我们把这些法律都执行好了，有些问题是不需要再重新制定临时性应对措施的，但我们总是把已有的法律规则放到一边，做一些临时性的东西，这些东西不仅经不起时间的推敲，而且给各方面以不稳定、不安全感，让人无所适从。
从某种程度上讲，现在的房地产市场乱象是一种信任危机。法律作为社会的稳定器，其基本功能就在于保障交易安全、社会安全。我从法律的角度来考虑房地产市场的发展，也就非常正常了。
《法人》：您建议的主题意思，是房地产市场的调控与管理要在法律的框架下来实行？
吕忠梅：是在法治的理念下来进行房地产市场调控，不仅要严格执行已有的法律制度，而且还要打法治的组合拳。我们过去讲过很多组合拳，但都是经济的、行政的，我提出的是要打法治组合拳。
《法人》：能具体解释一下吗？
吕忠梅：法治本身就是一套“组合拳”，它需要在任何人、任何机关和团体都必须受到法律制约、不能拥有超越法律之外的特权这样一个理念下从事各种活动，它不仅是立法，更重要的是已经制定的法律要得到良好的实施。
房地产市场利益博弈场所，它涉及到方方面面的利益。法治最大的一个功能就是让各种力量的博弈都在一个秩序的框架内进行，现在恰恰是这个秩序框架没有确定性。
比如，地方政府的土地供应问题，相应的法律制度已经基本建立，将法律执行情况纳入地方政府考核指标就可以解决，但有些政策实际上鼓励地方政府超越法律赋予的权限，“开口子”、“留后门”，等到出问题时，责任在谁分不清？法律执行也就成为了空话。忽视法治手段在行政过程中应有作用的结果是暂时看来，一些措施无论是刺激经济增长还是控制价格都有一些作用，然而，长远来看，后患无穷。
因此，我以为，即使在法律方面，目前最重要的也不是制定新的法律，而是把现有的法律真正用起来。如你们所报道的开发商和银行勾结不发放公积金贷款，国务院是有《住房公积金贷款条例》的，关键是谁来检查，谁来监督？这应该是政府的事情，却没人做。
《法人》：现在大家都在关注这个暂行条例、那个政府规定，弱化了法律应有的调控功能，存在这个现象的根本原因在那里？
吕忠梅：在我们改革的过程中，更加注重的是体制的突破，但是，我们突破了旧有的东西，新的体制应该怎么建立，这方面我们做的功课还远远不够。这么多年来我们对法律的态度也是更加看重立法，但法治理念并没有真正建立起来。
其实，建立法律体系只是法治的一个环节，法律制定出来后更是需要的是执行。今年，我们已经宣布有中国特色的社会主义法律体系形成，然而，法律体系的建成与社会主义法治国家建成之间还有很大的距离。
法治理念最强调的一点是政府首先要守法，政府守法，老百姓才有一个榜样，才能更好地要求企业去做。在房地产市场发展过程中政府如何首先守法是一个大问题。
《法人》：从执法监督来说，谁来监督官商勾结？
吕忠梅：按照法律机制，直接的监督可以来自于两方面。第一，就是从上到下的行政监督系统，就是上级对下级实施的行政监督；其二，是司法的监督，就是通过设置诉讼程序，让老百姓来监督，如老百姓对政府的征地拆迁行为不服，可以到法院去起诉你。此外，也还可以通过舆论等其他途径来监督。
其实，政府的违法成本不能只算经济帐，它损失的政府公信力、诚信度是用金钱无法衡量的，老百姓对政府的信任可不是用几千万能够买回来的，民心是衡量政府的最高标准，这是任何金钱都买不回来的。
当政府“权为民所用，利为民所谋”的时候，事情就会有一些变化。
老百姓为什么要去相信它，如果它失去信任将会带来什么样的后果，这是我们考量政府的一个非常重要的环节，这也是为什么要提出“科学发展观”主要原因。
这几年，法院开始颁布政府依法行政白皮书，公布政府依法行政的状况就非常有意义。应该说这些指标对于政府的考核更加重要，它们涉及到政府在老百姓心中的地位，也是整个政权、执政党在老百姓心目中的地位。
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