恒大地产长沙引爆行业潜规则

恒大地产长沙引爆行业潜规则 http://www.redsh.com 2011-03-07 红商网发布稿件

　　长沙市住房公积金管理中心监督法规处负责人付炎新向《法人》记者表示，此前他们也收到很多类似的投诉，包括恒大地产在长沙开发的几个楼盘，伍先生投诉之后，“恒大雅苑”已经纠正了违规行为，与公积金中心签订了协议，理论上“恒大雅苑”已经可以为购房者提供住房公积金贷款。

　　11月26日，伍先生接到长沙市建委综合规划处陈主任的电话，得知“恒大雅苑”已经可以办理住房公积金贷款，在与恒大地产的较量中，伍先生取得了初步的胜利。电话中，他同时向陈主任明确表示，针对公民的实名举报信访函，行政机关依法应当给予书面答复，陈主任表示认同。

　　但是，伍先生告诉记者，截止到法律规定的答复最后期限12月初，“恒大雅苑”楼盘并未受到查处，自己作为(信访)举报人至今也未收到投诉部门关于“恒大雅苑”楼盘违法的处理结果，投诉部门仅仅召集媒体表示将严查住房公积金违规现象，便草草了事。“恒大雅苑”虽然与住房公积金管理中心签订了协议，名义上可以办理住房公积金贷款，但实际上还是采取阳奉阴违的政策。

　　在这种情况下，伍先委托叶翔锋律师向法院提交行政诉状，将长沙市建委和住房公积金管理中心作为第一、第二被告告上法庭，请求法院纠正二被告不作为行为。

　　潜规则，地产商和银行的勾结

　　尽管长沙市有关部门向《法人》记者表示，“恒大雅苑”已经可以办理住房公积金贷款。但是12月19日，当记者以普通消费者身份前往“恒大雅苑”售楼处咨询，售楼小姐给予的答复是：办理住房公积金贷款并不划算，如果办理商业贷款可以享受到三个点的优惠，相当于两三万元，如果非要办理住房公积金贷款必须找他们领导协商。

　　正如伍先生所言，恒大地产对住房公积金贷款采取的阳奉阴违的政策。长沙住房公积金管理中心监督法规处负责人付炎新向《法人》记者表示，这种行为属于《长沙市住房公积金管理条例》规定的歧视住房公积金贷款的违规行为，也应当受到处罚。

　　有媒体做过调查，拒绝接受住房公积金贷款购房，在全国早已经是普遍现象。据哈尔滨房产部门的统计显示，过去一年时间内，哈尔滨市216个在售住宅楼盘只有64个接受公积金贷款购房业务，所占比例不足四成。而据北京中原地产对京城260余个在售楼盘调查发现，多达62%的楼盘不接受公积金贷款。

　　为何众多楼盘拒绝公积金贷款购房？一位不愿透露姓名的房地产资深从业人员表示，住房公积金贷款审批手续严格，放款的周期相对较长；不仅如此，住房公积金管理中心还规定，开发公司必须等房屋封顶，而且要取得销售许可证后才一齐办理，开发商肯定会担心回款的速度慢，承担的经济风险加剧。

　　上述理由只是表面原因，付炎新在接受《法人》记者采访时透露的三个潜规则更能说明问题：第一，对于开发商来说，不论是在拿地、审批还是在建设、完工等投资房地产的各个环节中，都会和银行有资金链上的往来，和银行的通力合作也就至关重要，开发商在前期开发的时候从某个银行贷款几个亿，银行附加的条件往往就是房子出来后必须在这里办理住房贷款。

　　第二，开发商和销售商经常不是一家，很多开发商习惯将自己的楼盘委托给其他地产商销售。开发商自身也许懂得住房公积金贷款是法律规定的必须提供的购房选择之一，但是受委托的销售商却不管这一套，只根据自己的利润回报选择与自己关系好的银行签订贷款协议。本案中宝瑞地产即为恒大地产在长沙的销售商。

　　第三就是赤裸裸的回扣关系。地产商在某个银行贷款，银行就给他们多少回扣，住房公积金管理中心属于政府机构，不可能有这层利益关系。

　　付炎新所言的三个潜规则指向的核心就是地产商与银行的勾结。“恒大雅苑”项目负责人祁智美与某银行行长一同造访伍先生就是最好的注脚。据本刊记者调查获悉，与“恒大雅苑”资金来往最密切的，是中国银行长沙金霞支行。

　　伍先生很尊崇的一句话是“法治像陀螺一样，不抽打就转不起来”，偶尔他也觉得自己挑战地产商和整个行业潜规则的举动很“堂吉诃德”，但是更多的时候他愿意做抽打陀螺的人，尽管力量很微薄。

　　恒大地产再爆行业4大潜规则

　　文本刊记者马丽

　　虚假广告，垃圾短信，拒绝住房公积金贷款背后的银企勾结，与地方政府合谋拿地——地产商在拿地、开发、销售等环节上的一系列潜规则，恒大地产一个都没有省略

　　继揭露恒大地产在长沙开发的楼盘“恒大雅苑”拒绝向消费者提供住房公积金贷款后，12月底，伍先生又做了三件事：一是向长沙市政府递交政府信息公开申请函，要求政府公开相关信息说明“800万的注册资本，怎么拿下价值几十亿的土地？”；二是起诉恒大地产发送垃圾广告短信，并涉嫌将其手机号码透露给第三方；三是向长沙市开福区工商行政管理局投诉“恒大雅苑”发布违规和虚假广告。

　　本刊曾于2011年1月以《恒大地产长沙引爆行业潜规则》为题，报道过恒大地产拒绝提供公积金贷款的种种内幕，一度引起广泛的社会反响。

　　“拒绝提供住房公积金贷款，只是恒大地产爆出的行业潜规则的一角。”长沙伍先生继续他与恒大地产的“风车之战”，“虚假广告、垃圾短信、政府与地产商的勾结，当然还有拒绝住房公积金贷款背后的银企勾结，地产商在拿地、开发、销售等环节上的一系列潜规则，恒大地产一个都没有省略。”

　　虚假广告打头阵

　　2010年7月份，决定购房的伍先生开始积极奔走于长沙市各大楼盘之间，其中包括恒大地产集团旗下的“恒大雅苑”，伍先生最终决定购买位于月湖地产板块的“恒大雅苑”，除了离工作地点近以外，更重要的是“恒大雅苑”宣称具有多项强大优势。

　　伍先生向《法人》记者展示了一段“恒大雅苑”最经典的广告宣传词：“秉承欧陆新古典主义设计理念，世界级皇家园林，国际级航母配套，五星级豪华会所，国际运动中心、贵族式幼儿园、优质小学、国际风情商业街，满屋名牌，9A精装，全球顶尖物业等锻造成功人士的王者豪庭。”在“恒大雅苑”的外墙上，《法人》记者的确看到了醒目的“世界级皇家园林”、“国际级航母配套”、“顶级欧洲皇家园林”、“顶尖物业”等用词。

　　伍先生还告诉《法人》记者，除了法律禁用词汇外，随着工程的不断推进，“恒大雅苑”关于绿化率达48.65%，小区内有超大面积的人工湖的宣传也涉嫌虚假宣传。

　　1月2日，湖南一星律师事务所副主任叶翔锋律师向《法人》记者介绍，《广告法》第7条明确规定，广告中不得使用“国家级、最高级、最佳”等用语，恒大雅苑使用世界级、国际级、顶级显然违法了该条规定。至于绿化面积和小区内湖面积如果与广告宣传有出入，当然也是虚假广告，但是叶翔锋指出对普通消费者来说要举证证明这点相当困难。

　　2010年底12月27日，伍先生委托律师实名向长沙市开福区工商行政管理局实名举报上述违规行为。学法律出身的伍先生表示，虚假广告和欺诈广告是开发商经常使用的伎俩，但普通老百姓是不懂得维权的，去法院起诉百分之九十是业主吃亏——法院最终采信的是业主签署的合同，对于虚假广告却无能为力。

　　对于消费者的投诉，工商部门应在7个工作日内作出答复，但是截至目前，开福区工商行政管理局并没有对伍先生的投诉作出答复。该局商标广告科一位姓肖的工作人员向《法人》记者表示，他们近期的确收到三份对“恒大雅苑”的投诉，但不是伍先生关于“世界级皇家园林”等禁用词汇的投诉，而是关于绿化和内湖面积的。关于绿化面积不达标的投诉，因为“恒大雅苑”尚未完全竣工，无法判断其是否能达到广告所宣传的绿化率。

　　肖姓工作人员还表示，如果“恒大雅苑”真的存在伍先生投诉的违规使用“世界级、国际级、顶级”词汇情况，他们在查证属实后，一定根据相关法律予以处罚。

　　叶翔锋律师指出，在房地产销售中，广告和销售宣传资料对购房人起着非常重要的作用，尤其是在预售阶段，购房人将要购买的房产仅是在建工程，他们据以决定是否买房的依据就只有广告。但是由于目前市场监督机制还不到位，法律规范还没有完善，再加上一些市场主体的法制意识不强，虚假广告在房地产行业肆意泛滥。

　　扰民式垃圾短信推广

　　在“恒大雅苑”登记过自己的手机号码后，伍先生就陆续收到来自恒大地产的垃圾短信，其中最近的证据证明的就有四次，分别发送于2010年12月21日、24日、31日，“恒大雅苑”楼盘三次向伍先生的手机发送销售广告垃圾短信，12月31日这天，恒大海南分公司也向其发送销售广告的垃圾短信。

　　同时伍先生还告诉记者，伴随着恒大发送的大量垃圾短信，在仅向“恒大雅苑”方公布过该手机号的前提下，他还不断接到装修公司、家具公司、高利贷机构甚至找“小姐”之类的垃圾短信。

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