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集团中枢的支持
在商业地产领域，龙湖毫不掩饰对规模的渴求。龙湖集团CEO邵明晓称，未来龙湖将保持商业规模TOP3水平。根据龙湖规划，计划在2020年累计开业商场50座，租金收入60亿，商场主要集中布局在一二线城市。比如，据不完全统计，目前落地上海的天街项目已达6个。此外，龙湖还拥有星悦荟、家悦荟等社区商业品牌，服务社区中高端物业。
据蔡勃介绍，截止到2017年底，龙湖商业有26家已开业购物中心，筹备中的天街超过20个。“今年我们能开到3个，明年、后年分别会有超过10个购物中心。”对于重庆商业而言，2018年、2019年处于蓄势阶段。“2018年、2019年，整个的华西一区目前来讲进入我们的开业通道的天街还没有，但是储备的地非常多。”
“整个在重庆现在有五座天街，我们希望将来可以开到二十座上下。因为我们做的城市地图，在5473平方公里的重庆三环内，我们划了33个区。”蔡勃说。
龙湖商业中枢神经体系的建设，如何影响并辐射具体项目的运营？谭华称，影响在于“效率化的提升”。他坦言，“这两年集团在体系化建设包括操作细则上的一些东西，更适合现在我们的发展需求。”
谭华提到了预算制管理及空间效率化。“每年一次预算回顾，我们的动作、调改计划、未来方向，都是在预算当中能够去体现的，能够看得到的，最终体现在这个上面。”至于空间效率化，则影响了他对项目的思考方式。
“一方面怎样充分利用所有的空间资源，去实现与消费者的互动，另外就是怎样充分利用我们的资源去连接外部一些商家的资源。外部资源能够产生更大收益，这个收益不仅是在租金收入上，更多的是在品牌溢价及增值上，包括营业额提升上。”谭华称。
隆建则表示，每个项目开业以后会有复盘制，复盘就是讲亮点。“每个专业口都会有亮点，这个亮点集团会收集到它的亮点库里去，可能在一些新模式推动上会去借鉴，梳理它存在的价值和逻辑。”
对于张玺而言，“三年一规划”的工作方法使他在运营时代天街这样的大体量项目时不会摇摆。“市场的变化很快，不可能把十年的事讲清楚，大方向可以用，但是细节还是要根据市场发生的变化来（调整）。”他说，自己每年都要不断修正此后三年的规划。
半年前，重庆商业专门成立客研部，由各项目提出问题，部门组成小组有针对性地调研商家。据谭华所言，“大数据就是在那几个独角兽公司手里，我们索性做一些小而美的东西，慢慢把一些小问题弄清楚，再从这些散点性的问题中去提取大的东西。”
今年中期业绩会上，邵明晓称，“公司不会单独为了C1（住宅）业务而加杠杆、扩规模，更重要的是保持低融资成本、低负债率。”邵明晓称，龙湖通常情况下全年负债率维持在50%~60%，半年在60%~70%，但实际情况比预期更低。业绩公告显示，龙湖集团净负债率54.6%。
龙湖此前提及，希望到2018年实现投资物业收入能够覆盖利息支出。对此，集团CFO赵轶称，2018年全年的商业地产及长租公寓的租金收入可能36亿元及5亿元左右，全年会维持在0.8~1倍的覆盖，而未来超过1倍是“妥妥的”。
那么，对于商业地产来说，龙湖又是如何考虑投资回报的？
就此，蔡勃回应《中国企业家》称，第一，现在来看重庆天街，还在吃老板当年拿地价比较低的红利。第二，强团队，精细化运营。从最开始的拿地规划、定位规划、招商规划、运营规划、物业统一的管理以及推广规划，能够把项目的资产价值做高。
“项目总”的作用深刻影响天街项目的运营成效。蔡勃称，“龙湖是矩阵式管理，项目总管的是时间、节奏、计划、风险。然后剩下一圈职能的这块叫技术和专业的高地，它会在项目总需要的时候共享它的专业意见。然后再透过项目总的整合和平衡，共同去推这事。”
值得注意的是，龙湖重庆主要天街项目的负责人均为龙湖老员工。比如，蔡勃和吴洋在龙湖工作均超10年，其他负责人的司龄也均超过7年。
（来源：中国企业家 记者 李艳艳） 共3页 上一页 [1] [2] [3] 龙湖首入温州 底价4.8亿竞得茶白片区商住用地 成都下半年将新增10座商业体 仁和、万达、龙湖入市 万科中海龙湖融创业主维权：精装修楼盘被指偷工减料 龙湖集团上半年合同销售971亿 全年销售2000亿没悬念 龙湖上半年租金收入约16.8亿元 在建商场18个 搜索更多: 龙湖 |
