2003年，那时候还没到住宅开发的时代分水岭，也没形成开发商转型的大趋势。但那一年的龙湖集团董事长吴亚军，就时常跑到重庆北城天街二楼，去数当日的客流量。重庆北城天街是龙湖开业的第一个天街项目，吴亚军把忐忑与担忧倾注于此。
八年后，北城天街实现日均客流15万人次，单日最高客流突破20万人次，达到成熟购物中心单日客流量的国际行业标准。在北城天街带动下，其所处的观音桥商圈成为与重庆传统的解放碑商圈齐名的重庆第二座“百亿商圈”，日均客流量达到35万，节假日超过50万。
吴亚军不必再担心客流，但她“数人”的典故已成为龙湖大小高管言传身教的行动纲领。“龙湖商业项目管理者都有这个习惯，每天一定要到自己的场子里面去看一看。”重庆北城天街项目总经理谭华说。
龙湖自2000年起介入商业地产，成立商业地产管理部。历经十年摸索，2011年，龙湖确立了持商业战略，平均每年按照销售回款的10%来投资持有物业。同年，龙湖集团成立商业地产部。
在过去十八年里，中国商业经历了由线下到线上，再回到线下的曲线运动，当商业地产成为龙湖继住宅开发后的又一主战场后，幸运的是，它拥抱了线下商业的二次繁荣。
今年年初，龙湖提出“空间即服务”全新战略，由地产开发单一的主航道业务，演进为地产开发、商业运营、长租公寓、智慧服务四大主航道并进，并试水养老、产城等创新领域。18岁的龙湖商业步入规模发展“快车道”，已进入的核心一二线城市数量达到18个。
根据财报，截至2018年6月30日，龙湖集团已开业商场的建筑面积为258万平方米（含车位总建筑面积为337万平方米），整体出租率为97%。从目前趋势看，龙湖商业正在为集团贡献收入。最新中报显示，龙湖物业投资业务收入18.5亿元，同比增长62.8%。其中，商场收入占比为90.7%。
追本溯源。重庆是龙湖集团的大本营，也是龙湖商业发展的起源地。截至目前，龙湖在重庆开业的商业项目有12个，体量近100万平米。在2017年龙湖商业实现的3.15亿客流量中，重庆占到了接近1.48亿客流。可以说，龙湖在重庆布局的商业项目已成为集团意义上的范本。
天街“迭代”
如何看待重庆乃至西南区域商业发展，对整个龙湖商业转型的作用？“粮仓、后腰、人才基地、创新打板基地。”龙湖商业华西一区总经理蔡勃对《中国企业家》称。
“粮仓是什么？重庆始终都稳定去贡献，今年我们会做到超15个亿。后腰是什么？重庆始终都有地，重庆始终都有天街，它会持续地供给。人才方面，从重庆（龙湖商业）走出去的人非常多，去年我们就贡献了17个管理层。全国第一个商圈高铁TOD项目是在重庆的金沙天街，我们在做全国打板。”蔡勃解释称。
蔡勃对《中国企业家》表示，“每一个天街我们都有单独定位。”在她看来，基本在拿地前，项目就会和地产协同。“选择地块，分析地块交通、人口等因素，加注到地产的扩展体系里。根据地块选择商业体量，确定商业经营、客户和品牌定位。”
比如，在重庆市场，龙湖商业既有体量近60万平方米，涵盖1000多个品牌的时代天街，也有12万平方米中等体量，打造潮流时尚地标的北城天街。就客群来说，龙湖还有面向西部大学城的U城天街，而年代最老的北城天街则根据客群需求变化，快速进行空间变革及品牌更新。
谭华称：“基本上北城天街每年的（商家）调整率保持在15%，商业项目也基本维持在三年一个规划”，力求“这个区域调整完毕后，在重庆整个市场上要保证我两到三年绝对竞争优势”。
“我们现在所有经营动作、招商动作、推广动作都是以消费者需求作为业务发起源。这个就是导向上最大的不同。”谭华表示。
作为亚洲最大的购物中心，龙湖时代天街被称为“重庆新时代地标”。蔡勃称，该项目仅自持商业体量已达43万平方米，加上周边总体的销售型商业以及商务，总量接近60万平方米，品牌数量方面接近1000个。“通常去逛的购物中心基本只有差不多300个品牌，你们去时代天街，一天逛不完。”
华西一区副总经理兼时代天街项目总经理张玺介绍，时代天街的不同之处，还在于其“自建了一个商圈”，即大坪商圈。张玺解释称，“这个商圈基本上到（重庆）每个商圈的平均距离和时间都差不多，所以它处于整个城市的几何中心。”
“龙湖体系里每一个天街都是在做差异化。”谭华称，尽管北城天街是龙湖最早的天街项目，但那个阶段累积的商业经验和很基础的商业常识，并不能完全复制。“不管从地产还是商业，重庆（公司）是最老的公司，其他地区开业我们肯定有人输出，支援一下，或者待个两三年，这些很常见。”
在线下商业竞争日益激烈的背景下，各家购物中心早在寻求产品差异化的路上策马扬鞭。位于重庆西部大学城的U城天街，则以“U+学院”成为龙湖的代表之作。
据U城天街项目总经理隆建介绍，U+学院作为一个共享的空间达到2500平米，有两层挑高空间，配备LED四面屏，演出级的舞美灯光和音响效果，以及阶梯看台和自带USB的充电接口，这里看上去更像一个开放的剧场，这在购物中心中并不多见。
“我们给它定义成为一个空间新物种，知识共享空间，场景体验和小生态的探索。”隆建表示，U+学院以消费者为中心，意在搭建情感纽带的场所，更是年轻人探索无限空间的可能。“我们用它来做艺术展、招聘会、公开课、明星见面会、毕业作品展、网游PK赛、学术交流会。一切空间可以共享的，我们都会去做它。”
目前天街已经签约16个战略合作协议的合作方。“这个空间的利用给我们带来了口碑及品牌影响力，销售的转化也是非常厉害。”
伴随着新馆的不断开业，重庆时代天街也经历了几轮定位变革。据张玺介绍，2012年，AB馆开业时，项目定位为“全民生活游乐场”。2014年~2016年，C、D馆先后开业。“我们在全民生活游乐场基础上做了一次扩大与升级，叫城市旅游目的地，解决顾客衣食住行的一些初级需求。”
2017年，当张玺准备启动E馆时，发现重庆和渝中区商圈开始发生变化，这种变化反映在文化与精神层面。“这时，我们希望在顾客心目中有标签，时代天街就是享受欢聚的乐园。我们提出的slogan就是：人生时时有欢聚。”目前，时代天街主推乐园化经营与管理。
超大体量的项目，如何处理好招商、规划及运营间的衔接，时代天街成为整个龙湖商业体系中的范本。据张玺介绍，时代天街开业后，品牌资源库的积累翻一番。而在此前，龙湖商业整体合作资源约在1500家。蔡勃表示，天街的地块要求及体量相对更大，未来会拿一些像星悦荟这种体量不是很大的来作为网格化布局的其中一部分。“家悦荟，目前整个龙湖体系就是重庆这一家店。”
“我们希望千店千面，而不是简单、快速复制。”蔡勃说，“龙湖明年要开到10个以上的天街，但对团队也提出了新课题。”据其介绍，在商业空间创新应用方面，龙湖提出了“四化”，包括IP化、智能化、叠品化和效率化。叠品化意为未来场景在时间及空间上叠加。“希望导入一些现代终端技术，基于消费者视角去营造一些场景。”
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