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3、“新零售”风潮袭来
自2016年马云首提“新零售”以来，行业广泛关注，越来越多的企业尝试、布局新零售。新零售注重的是线上与线下的一个叠加效应。回归到零售行业发展的服务本质上，是重构消费者的购物体验，通过大数据为消费者提供更为精准、周到的消费体验；通过新技术让零售商更了解消费者的喜好与需求，把服务做到更高水平。
盒马鲜生引领“新零售”风潮
阿里旗下盒马鲜生从2016年开业第一家以来，已经在全国13个城市布局了40多家门店。盒马鲜生在成立初期定位为“支付宝会员体验中心”，之后也在上海做过外卖业务的尝试，在不断迭代中完成了现在店仓一体化线上线下融合的零售新物种的定位。
盒马的整体布局都是围绕“吃”来展开的，主打3km范围内人群的餐桌经济，其业务逻辑、门店装修等改造的最终目的始终都是送货上门。将送货上门变成消费者的依赖性消费习惯，实现从食材源头到餐桌的一站式交付。
除了阿里的紧密布局，腾讯、京东、大润发、百联等纷纷加入。“新零售”概念的爆发以及追逐，主要原因是线上流量红利见底和技术进步。对于电商行业来说，随着行业增速放缓，线上流量红利逐步见底，纯电商收入遇到一定天花板，线上获客成本大幅增长。而对于传统零售企业来说，首先融合新零售理念能显著提升业绩，另外可以借助数据化手段将原有POS机孤立的销售数据升级为更丰富的用户数据，基于这些数据进行更好的精准营销。而近几年移动互联网、移动支付、人工智能、大数据等技术进步正是新零售发展的前提背景。
“新零售”给购物中心带来新想法
“新零售”的核心是通过大数据和互联网，更大程度地满足消费者需求，更有效地实现交易。“新零售”给购物中心带来的，不仅仅是新的热点、技术，更重要的是新的理念，关于如何自我升级转化，面对新消费群体的经营思路。购物中心在积极引进像盒马鲜生这样的新零售门店的同时，也需要思考如何更大范围、整体性地提升消费者的购物体验。
4、购物中心开发投资
资产证券化转换融资方式
由于商业地产开发前期投入资金量大，且资金回收慢，过去许多内地房企不太去触碰。所以当时做商业地产，进行购物中心、写字楼开发的主要是来自香港的房地产商，他们拥有足够的资金支持，而且符合他们的经营理念——追求稳定的现金流。但经过一段时间的发展以及积累之后，内地商业地产商也逐渐形成规模，如万达、华润、龙湖等。他们拥有了一定的资金积累以及较为容易的融资渠道。
近几年，伴随着货币政策收紧，通过传统金融渠道获得资金的难度增大。再加上房地产市场调控趋严，加快了开发商转型，谋求资产证券化的时代已经到来。房地产信托投资基金(REITs)、商业地产抵押贷款支持证券（CMBS），还有租金收入和应收账款等未来稳定的现金流为支持的非信贷资产证券化愈受关注。
商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）是指以单个或多个包括写字楼、酒店、会议中心、商业服务经营场所等商业物业的抵押贷款组合包装而构成的基础资产，通过结构化设计以相关地产未来收入（如租金、物业费、商业管理费等）为主要偿债本息来源的资产支持证券产品。
相比传统的经营性物业抵押贷款，CMBS优势在于融资期限较长，通过回售选择权、续发等结构化安排，CMBS的最长融资期限可达30年；CMBS的融资规模较高、资金使用灵活、流动性高（经交易所审核出函、中登挂牌转让，流动性较高）、融资成本低。从投资者（银行等）的角度来看，经营性物业抵押贷款属于非标产品，银行计提分风险保证金比例为100%，而对于CMBS风险计提保证金比例则为20%，大幅度释放银行风险保证金额度。
和REITs产品相比而言，CMBS只需商业物业办理抵押、无需办理产权过户或者是项目公司股权的过户，这对于绝大多数想继续获得商业物业增值红利的持有者而言，是最佳的选择。
而权益性REITs由于前期需转让商业物业资产或者项目公司股权，需要缴纳企业所得税或者土地增值税以及契税，在当前我国双重征税的法律环境下，商业物业所有者一般不会选择真实出售物业发行REITs产品进行融资。
来源：观点指数整理
据观点指数不完全统计，截止2017年，我国证监会主管CMBS发行18单，发行总额657.31亿元。而2018年上半年，CMBS的发行就达到187.44亿元。
数据来源：观点指数整理
新的起点 新的转变
资产证券化的本质是以资金回报作为一个起始点，在这个起始点中，优质的资产、稳定的收益是资本最为青睐的条件，也是物业实现可证券化的首要前提。因此，这也倒逼企业从传统的开发思维转到资产管理上来。
从增量到存量时代的发展中，房企的开发思路已经开始转向资产管理，同样商业地产的整个运营方式也应相适改变。提升资产的运营水平和资本管理能力，是有效实行资本对接的必要手段。如果开展REITs或证券化，必须有一个很好的可持续性发展物业，并且该物业需要具有良好的租金收益。于此，资本方才会青睐这个资产。在这个闭环中，如果任意一个环节出现不融合，则将阻滞商业物业的资产证券化步伐。因此，只有良性的循环才能促进业务的发展以及解决资金问题，而对于实现良性循环则是任重道远的任务。
（来源：观点指数研究院 审校：劳蓉蓉） 共3页 上一页 [1] [2] [3] 武汉第二座K11艺术购物中心揭开面纱 预计2019年11月开业 购物中心玩转“抖音”不完全手册，需要几步？ 京东X无人超市入驻重庆财富购物中心 盒马鲜生年底开业 新城控股进驻荆州 将在沙北建设大型购物中心 BHG DAY完美收官，社区型购物中心赢占七月 搜索更多: 购物中心 |
