1、机遇与挑战并存
国内零售消费稳定增长
2017年，全年全国居民人均可支配收入25974元，同比增长9.0%，扣除价格因素，实际增长7.3%。而在居民收入稳步上升的同时，我国物价保持稳定，助力消费保持平稳较快增长。数据显示，2017年全国居民消费价格同比上涨1.6%，涨幅较上年同期收窄0.5个百分点。此外，作为拉动经济的三驾马车之一的消费，一直是政策引导的重点，在对外贸易、出口受到影响的情况下，消费的作用更为突出。因此，未来我国的消费市场将继续保持稳定的增长态势。
国家统计局数据显示，全国社会消费品零售总额从2007-2017年一直保持在10%以上的高增长，2017年全国社会消费品零售总额已达36.63万亿元。2018年3-5月，平均月度同比增速为9.33%，意味着我国拥有一个巨大而稳定的零售市场。
数据来源：国家统计局、观点指数整理
购物中心市场继续保持积极向上
受零售消费市场的影响，购物中心市场继续保持积极向上。一方面是由于居民对消费的需求，及体验式购物中心受到消费者的青睐。另一方面，购物中心运营商大部分为房地产企业，受到楼市调控的影响，房企在住宅开发上的表现有所回落，需要寻求其他增长点，因而促使他们把更多的资源投入到购物中心等商业地产的开发运营中。
根据商务部发布的2018年一季度中国购物中心发展指数报告显示，购物中心全国综合指数为67.5，环比上升0.3，并高出荣枯线17.5。整体购物中心市场对未来6个月的预期指数向好，为72.1，环比上升1.2。其中，有85%的业主表示短期内企业的盈利状态会持续变好。
数据来源：中国商务部、观点指数整理
据商务部监测，第一季度全国5000家重点零售企业销售额同比增长4.5%，增速比去年同期加快0.4个百分点，其中，购物中心业态销售额同比增长6.3%。
新消费需求是动力 更是挑战
随着95后、00后逐渐成为社会新生动力，属于他们的新世界也将开启。他们生活在一个物质条件更优越的环境下，拥有更好的消费能力以及更大的消费需求。除此之外，在移动互联网和内容大爆发时代成长的他们，更注重符合自己个性化需求的产品和体验，更愿意为自己的兴趣付费。据不完全统计，单00后人口就在1.5亿左右，这将是未来的主要消费力量。
新的消费需求必定催生、衍化新的消费方式与市场，是驱动购物中心继续发展的动力。但是对于传统的购物中心经营者来说，好消息并不一定意味着好前景。在行业转变的潮流中，意识到转变的必然性，以及能改变自我迎接挑战，是在下一轮繁荣中是否存活的关键。
除了要适应新的需求，还需能一直抵挡电商对购物中心的冲击。在市场的更新迭代中，不乏传统的购物中心于冲击中逐渐迷失，失去抵抗力乃至倒闭。2018年，由于客流的逐渐减少，北辰购物中心亚运村店于1月8日彻底退出历史舞台。至此，27岁的北辰商业繁华过后终归沉寂。
是磨难也是机遇，优胜劣汰是永恒的法则。一边是传统购物中心在挣扎中消亡，另一边是各家地产商在购物中心积极大胆地转型、尝试。从2017年开始，许多商业地产商转变思路，大玩体验式购物中心，为了吸引、留住消费者，特别是年轻顾客，各出奇招，而大胆的尝试和巨大的投入也为他们带来可观的回报。
2、购物中心案例分析
在内地购物中心市场发展的过程中，主要有两个不同的流派，港派和内地本土企业。港派开发商由于经过香港房地产市场的历练，在进入内地市场时，已是具备较大的资金实力、较高的开发能力以及较完善的管理能力。而内地本土企业由于在商业地产从零开始摸索，没有很好的资金积累，也不具备完善的开发管理体系。这也注定了两派开发商在经营管理上的不同。但是，随着市场的变化以及企业的成长，原先落后的内地本土企业渐渐把差距缩小，而港派企业也面临着越来越大的竞争压力。而未来，无论是港派还是本土企业，在面对变化的市场、更高的消费需求时，都将面临更多的挑战。
内地老牌代表：万达、华润
万达前身是大连市西岗区住宅开发公司，华润前身可追溯至1938年在香港成立的联和行，1948年更名为华润公司。不同的出生似乎注定了不同的发展模式，但归途却是相似的，即都希冀成为中国最大的商业地产开发运营商。
2000年，万达开始漫长的探索之路，从单纯的住宅地产开发商，转向商业加住宅混合地产商，经营模式也在探索中不断变化。
2000年在长春成立的第一家万达广场，是万达在商业地产上的初代产品，广场定位是“商业大盒子”，包含百货、超市、影院等。运营模式是通过低租金吸引主力店，再通过主力店吸引人气，然后将中小店铺高价出售，回笼资金。但割售商铺，就没有办法统一招商、统一经营，使得管理混乱，业态混乱。而且仅凭铺位散售，难以支撑万达快速开发的现金流。经过初期的扩张之后，万达改变了这种运营模式，往自持的方向发展。
万达广场现如今的发展模式是城市综合体。城市综合体融合了商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能。截止目前，万达已在全国开业北京CBD、上海五角场、成都金牛、昆明西山等253座万达广场，持有物业面积超过3000万平方米，2018年计划开业52个万达广场。
万达广场全国分布图 来源：万达广场官网、观点指数整理
万达商业地产管理有以下几个特点：一是订单地产，万达与五千多个品牌商合作，在项目开工之前，就已经确定了70%到80%的招商，降低了后续招商的风险；二是商业只租不售；三是成本标准化，成本标准化之后，根据地理位置及地质好坏，进行初期核算并选定一个建筑标准，并不对单一门店进行成本的核算；四是万达信息化的程度非常高，有一个四百多人的IT团队，将财务、运营、消防等16个子系统，结合成一个大的系统，监控项目的运转；五是与政府保持良好的合作关系。
与万达多线城市布局不同，华润万象城等综合体基本集中在一二线核心城市。华润商业地产的定位为中高端商业中心、购物中心。区别于其他房地产企业，华润依靠自己的资金实力和央企背景，能够在核心发达城市的核心区域开发大型都市综合体，并且展现出极为多元的开发业态。华润置地的项目个数不多，但每个都很大。这样的模式拥有巨大的明星效应，如规模达几百万平米的横琴万象城，都是一出场就能够吸引全城乃至全国的目光；同时也更有利于开展精品战略。
华润置地是比较典型的香港模式，即在土地稀少的城市里开发并全面持有商业地产。华润置地在全国开发的万象城，没有一个出售。巨大的自持面积以及核心城市中高端地位，给华润带来了非常可观的现金流，也让华润在中国商业地产中占据着举足轻重的地位。
根据华润置地年报，2017年华润运营的持有物业总建筑面积为689万平方米，租金总收入为87.8亿港元，零售额增长34%。2018年1-6月，累计租金收入约人民币43.63亿元，按年增长26%。
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