近日，大悦城地产（00207.HK） 在香港召开2017年业绩发布会，根据业绩公告显示，大悦城地产在2017年的营业收入约为人民币116.57亿元，同比增长66.8%。在2016年时，年收入增长率还是29.8%。而核心净利润也达到19.21亿元。
支撑收入大幅增长的主要业绩来源，并非大悦城地产以“大悦城”商业物业为核心的投资物业租赁业务，而是大悦城综合体项目中的配套的物业开发业务，比如住宅、写字楼等项目的销售收入上涨。
对于收入结构的变化，大悦城地产有限公司的品牌公关负责人向《商学院》记者解释，大悦城仍处于全国布局发展的关键时期，适当地补充销售型物业的收入有利于公司回流资金，加速扩张。并且，在未来的一段时间，公司仍将维持一定比例的销售型物业收入。预计未来2~3年，销售型物业收入占比仍将维持在50%以上水平，为大悦城的拓展提供现金及前期利润补充。
收入结构变化，物业销售超物业租金将持续
从2017年业绩公告可以看到，大悦城地产销售待售物业收入及一级土地开发服务收入约达到71.36亿元，占收入总额约61.2%，同比增长约158.9%。而在2016年，其物业销售仅约占39.38%。
在公告中，解释其增长主要来源于上海静安大悦城天悦壹号、海南中粮红塘悦海、杭州大悦城天悦等住宅项目在2017年的交付结算致使收入大幅增长。
除了住宅、公寓项目，其中出售写字楼也是大悦城物业开发板块收入中的重要来源。
与自持西单大悦城写字楼和中粮广场写字楼不同，位于杭州和天津的大悦城写字楼则选择出售，销售额分别达到约9.5亿元和11.8亿元。位于香港的环球大厦11层同样选择出售。可见，关于写字楼是选择整售还是自持，大悦城会根据城市、地块、资金组成等各方面因素去考量。
伴随着物业销售收入的强势增加，以“大悦城”商业物业为核心的投资物业租金等传统收入的增速则在减缓。
根据公告显示，2017年大悦城地产的投资物业及相关物业管理收入租金总收入约为34.33亿元，占总收入的29.4%，同比增长9.9%。其中大悦城租金收入为23.35亿元，同比增长11%。租金的上涨在公告中解释为主要来源于成都大悦城、沈阳大悦城、朝阳大悦城、天津南开大悦城等运营情况持续良好，经营业绩较上年获得较大提升。
虽然，租金收入仍有上涨，但是与2016财年相比，这一增长率所有放缓。查阅2016年的业绩公告可知，当年大悦城租金收入为约21.0亿元，但是与2015年相比，却增长了21.5%。相比之下，2017年11%的年增长率，则是放缓了脚步。
针对租金收入增速放缓，上述负责人表示，2017年，大悦城并未新增商场有关。“公司十分关注商场自身的成长与发展，坚持每年同口径两位数的增长目标。”
众所周知，租金涨幅是存在天花板的。从行业来看，大悦城租金水平和出租率已经很高。以西单大悦城为例，每平米月租金已经高达1131元，出租率达到97%，是目前大悦城商场单体租金收入最高的一家。但是，在出租率上升3%的情况下，年租金收入的涨幅仅为1.4%。
面对租金的天花板，大悦城该如何寻找新增长点？记者联系了上海静安大悦城，从过去两年对比来看，该商场的出租率从90%提升到94%，但是租金涨幅仅为0.8%。该商场媒体负责人表示，年报相关问题总部回答更权威。
针对这一点，上述品牌负责人表示，大悦城租售比合理，为14.8%，商户盈利情况良好，大悦城的快速增长来源于对自身战略定位的坚持和对细分客群的深耕，我们的会员消费占比不断提升，2017年会员消费占比为26.3%；从业态分布来看，大悦城购物中心零售业态占44%的租赁面积，贡献了67%的销售额，零售业态贡献仍然遥遥领先。
作为商业地产品牌，收入结构从投资物业的租金收入为主，转变为以物业开发销售为主，收入结构的变化在大悦城地产看来是乐见其变的。
在公告中，这样解释到，“物业开发方面本集团紧抓市场机遇，顺势而为，加快销售结算周期，进一步实现销售业绩快速增长。“在当年，物业开发合同销售金额81.56亿元，同比增加78.6%。以上海静安大悦城天悦壹号为例，在2017年合同销售金额达到20.48亿元。
谈及高速增长的原因，大悦城地产执行董事曹荣根称，“去年销售增长主要是项目所在地的价格和推货量相比2016年比较可观。今年销售应该会保持稳健的增长，但是不一定很快。数额估计相比大概是在80多到90亿之间。”
大悦城地产总经理周鹏称，目前大悦城在上海、成都、重庆及杭州等城市拥有的可销售货源储备共116万平方米，权益建面为82.2万平方米，将在未来三到五年左右逐渐推出。
在采访中，上述负责人也表示，大悦城地产将高举大悦城品牌，积极向一二线核心城市拓展城市综合体项目。在发展大悦城购物中心等自持物业的同时，会根据机会，大力发展配套的住宅、公寓及写字楼等物业销售项目。
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