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“矮个子难打篮球”
在陈启宗的眼中，商业地产运营极其考验企业的能力，不仅要善于总结前人的失败之道，还需要具有优良“基因”加持。
“矮个子(即基因错配)难打篮球，至少不在甲组班，而我们只对甲组赛有兴趣。”恒隆认为购物中心最核心的4个因素是地点、规模、设计和施工。因此在进入一个城市之前，如果自己没有把握做到最好，则不会冒险进入。
“如果不是排第一，也不能比第二的差，排第三就完蛋了，因为回报率差距好大。没有把握做老大、老二，我劝你最好不要盖（商场）。”
项目重要的是盈利能力，恒隆长远的策略就是慢慢建立盈利能力都是最好的商业项目。因此不管是恒隆上海的恒隆广场及港汇恒隆广场，亦或是沈阳的市府恒隆广场，在项目选址上，都对城市经济、地段、面积、人口及地价作出了极高要求。
以原始价看，位于上海的港汇恒隆广场、上海恒隆广场项目如今每年净收益率为47%，即最初投资100元，每年净收益47元；毛利率则高达85%。
对于内地住宅行业来说，“规模即江湖地位”，这一金科玉律也被复制到了商业地产领域。因此快周转、高杠杆无可避免地成为内地商业运营商的普遍特质，这也导致扩张过快、产品同质化等问题泛滥开来。
恒隆可能是特立独行的一个，与内地房企截然不同，买地、建设、租赁的“长租赁模式”是过往恒隆一直坚持的。陈启宗认为做高档商业房地产要么持有，要么整售出去，分单位出售是不可能成功的，“一定会死掉”。
而他给出的理由也很简单。在陈启宗看来，大部分商业地产市场参与者都以很高的价格买入，最后再寻求更高的价格卖出。但是市场风险永远不可能提前预知，因此一旦暴挫便殆无缓冲。
另外商业地产行业备受运营商推崇的高杠杆模式恒隆避之如蛇蝎。以美国著名的财务模型杜邦公式来看，ROE =销售利润率*资产周转率*财务杠杆比率，因此在同质化竞争逐渐削减销售利润率的前提下，大家只能在资产周转率和财务杠杆比率上着手。
于是“借别人的钱，干自己的事”成为很多企业的优先选择。在陈启宗看来，这是“疯子”的行径。负债率高意味着一旦利息提升就会有风险，这些短线的威风也让企业牺牲了长远成功的可能性。
观点地产新媒体从恒隆年报获悉，2014-2016年，其资产负债率分别为28.04%、26.7%、24.45%，呈逐渐降低的趋势。2017年上半年，恒隆的资产负债率则为22.88%。手握大把现金、多年不借债，这也让恒隆在面对机会时有了更多扩张的底气。
（来源：观点地产网） 共3页 上一页 [1] [2] [3] 恒隆地产董事长：内地房企未经熊市洗礼 冲昏了头脑 恒隆陈启宗：奢侈品回暖 未来五年内地租金或大涨 恒隆地产陈启宗再谈“经济寒冬”：寒冰已经融化 LOEWE罗意威沈阳恒隆撤店 仅剩万象城一家 雅莹全国首家精品童装集合店入驻上海恒隆广场 搜索更多: 恒隆 |
