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资料图：王健林。 中新社记者 王舒 摄
减债
7月10日，王健林与孙宏斌签署协议之后，当即向外界表示：“转让项目能大幅降低万达商业的负债，并进一步实现轻资产化运营。这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。”
王健林强调，万达集团也将大幅减债，计划三年左右清偿集团层面金融机构的债务。交易完成后，万达集团战略会随之做出调整，全力发展创新型、轻资产业务，如影视、体育、旅游、儿童娱乐、大健康、网络、金融等。“所有这些业务板块，除网络明年才能整体盈利外，其他板块目前都有利润。计划三年左右将万达旗下大部分公司陆续在境内外上市。”
“这个观点从目前来看是当下最权威的观点，但肯定也是最为保守的观点。”万达商业地产研究部不具名人士告诉《中国新闻周刊》，轻资产运营虽然对于企业健康极为重要，但是，万达商业的资产负债率早已被王健林严格控制在70%左右，这个数据对于房地产企业来说仅仅是平均水平，距离风控红线较远，因此即使王健林没有出售该商业地产，万达仍然处于安全领域。
相比之下，融创中国2016年年底的资产负债率已超过80%，作为一家资产千亿级别的房产企业，融创近期的销售毛利率仅为12.42%，净利率仅为6.43%，这种表现不禁让二级市场的参与者们为其捏一把汗。
另外，为什么万达出售的是文旅和酒店资产？中信证券地产分析师涂俊也有相同疑问，“文旅和酒店是王健林的门面，出售了这些资产，王健林一定有苦衷。”
关于这一点，据前述万达商业地产研究部人士透露，王健林在选择出售商业地产之前，曾经组织万达商业召开了至少3次会议，主要的任务就是通过财务手段，将万达商业地产当中资产负债率较高的、投资收益率较低的、资金流动性较差的、贷款利率较高的资产进行甄别，从而选择哪些资产应该放弃，哪些资产应该保留。
在多番讨论之后，王健林最终确定了这76处酒店和13家文旅项目。这些项目虽然总体都在盈利，但是在万达眼中仍然是一种负担。
王健林是否另有苦衷现在外界不得而知，但如果从收益率的角度进行分析，万达此次出售的商业地产虽不是不良资产，却也不是旗下非常优秀的资产。涂俊如此分析，“王健林此次资产出售价格较低，其公开数据显示，76家酒店合计建筑面积324.9万平方米，售价335.95亿元，按照100%股权算，相当于约1万元/平方米，如果将13家文旅项目的建筑面积算进去，总价每平方米不足4000元。”
因此，简单来看，从资产价格和资产盈利水平进行比较，此次融创和万达的合作，是基于互利共赢的基础之上，没有任何一方受损失，也没有任何一方占便宜。用涂俊的话说，这“仅仅是一分钱、一分货而已”。
前述万达商业地产研究部人士则分析称，王健林通过这次资产出售行为盘活了整个商业地产项目。一方面，虽然万达商业的资产负债率并不高，但是毕竟万达地产的总体规模较大，从万达商业H股退市前所公布的财报来看，万达商业目前的资产总值约为6947亿元，已接近万亿俱乐部。因此，如此巨大的商业帝国，其经营手段同市值百亿的地产企业应该有所不同，应该更加审慎一些。
除此之外，还有一个重要原因，就是万达商业的这次交易行为，出售的不仅仅是资产，其中也包含巨大的债务。这种债务玄机就隐藏在万达通过指定银行向融创房地产发放贷款人民币296亿元当中。
一些媒体将此过程解读为王健林在借给融创资金来收购自己，但前述万达内部人士说，“这种情况发生的可能性并不大。”
上述人士进一步表示，此次万达介绍银行向融创贷款的296亿元，很有可能本来就是银行承诺向万达的贷款，目的是用来偿还这76家酒店与13个文旅项目本身的负债。“可以说，这次的资产交易过程，就是负债转移的过程。通过此次资产项目出售，王健林目的就是要通过出售盈利率较低、负债率较高的资产获得充裕的现金流。”
而孙宏斌的意图则更为明显：通过收购万达的76家酒店和13个文旅项目，不仅获得了万达品牌和优质管理团队的使用权，同时获得了商业地产的巨大营收。在交易完成后，融创的土地储备规模将杀入中国房企前四强。万达商业地产研究部人士说，“对于房地产企业来说，土地储备是未来项目顺利进行的保障，土地储备象征着未来该企业的发展前景。”
涂俊认为，如果说王健林极为看重资产负债率的上限，那么孙宏斌的目的就是通过资产负债率的增加，建设更为庞大的商业帝国，从而实现海外优质资产的并购计划。
“对于孙宏斌来说，海外优质资产并购需要门槛，一般来讲这种并购动辄千亿，王健林拥有这种能力，他可以通过海外并购的手段，将万达院线和万达体育做成品牌项目，从而获得极高的收益。但是孙宏斌还没有这种资格，他希望通过资产负债率换取控制全球优质资源的能力，也许那一天到来之后，孙宏斌也会将旗下的一般资产进行销售。”涂俊这样分析。 共3页 上一页 [1] [2] [3] 下一页 富力披露万达77家酒店收购细节 20亿订金可退回 万达盈利能力断崖式下滑 去年的利润率不到0.4% 万达前员工发布一条微文：王健林 我欠你一句感谢！ 万达商业地产出售大量资产后 IPO或需重新排队 富力199亿收购万达酒店的逻辑：未来将分拆上市 搜索更多: 万达 |
