商业模式先天缺陷

　　正如上述人士所言，因为人防工程没有产权，使用权也存在极大不确定性，人和商业的商业模式存在先天缺陷，“能拿到人防工程已经很不易，而且还把使用权出售了，这不是一般人能够做到的。”

　　由于不需要缴纳相关税费，人和商业成本极为低廉，毛利率一直保持在70%以上。以2009年为例，其全年营收为41.63亿元，净利润高达40.38亿元，2015年全年营收8.7亿元，毛利为8.69亿元，其亏损的45.37亿元主要来自投资物业评估减值和商誉减值。

　　较高的毛利率并没有获得资本市场的青睐，2008年人和商业在港IPO时即遭冷遇，9月30日，人和商业正式公开募股，由JP摩根保荐，瑞银、JP摩根、汇丰和中银国际承销，IPO团队堪称豪华。

　　按照计划，人和商业将于2008年1月15日挂牌，募集51亿港元，但10月14日，公司宣布发行价由原来的1.71港元下调至1.13港元，并将挂牌时间推迟一周时间。这一定程度上与资本市场看淡人和商业模式有关。

　　早在2007年12月，新世界、资金国际和红杉资本分别以13亿元、8亿元和1.8亿元认购了人和商业优先股份。

　　2008年1月份，郑裕彤控制下的亿采投资再次认购了3亿元。刘圈德（音）控制的Global　Giant　Enterprises　Limited认购了8亿元优先股，易居中国下属Palmas　Assets　Limited认购了7000万元，值得注意的是，车峰控制下的Ever　Union　Capital　Limited也认购了1.3亿元的优先股。

　　10月22日，人和商业正式挂牌，最后仅募集33.93亿港元，其中普通投资者仅仅认购了2245.8万元，多数股份被机构投资者认购。华平房地产基金贡献了3.89亿元。JP摩根、瑞银、中银国际、汇丰银行及多家私募均有认购。

　　值得关注的是，从2007年底到2009年10月份上市成功，人和商业募集的所有资金中有一部分并没有进入上市公司，而是以转让股份的名义进入大股东超智的腰包。

　　其中新世界13亿元中4亿元、资金国际和红杉资本9.8亿元中的4.5亿元均没有注入人和商业，亿采投资、易居、车峰和刘圈德共计13亿元全部归属超智，等于人和商业上市前就有21.5亿元资金被套现。

　　人和商业上市之前设计了相对较为复杂的控制结构，实际控制人和项目之间设置6级控制框架，戴永革的姐姐戴秀丽成立离岸公司耀山，耀山逐级控制超智、人和商业、贤华，贤华下面是5家离岸公司，再下一级是香港设立相对应的5家企业，通过5家港企控制人和商业在哈尔滨、广州和郑州的5个项目。

　　人和商业最初实际控制人为戴秀丽，2014年戴秀丽把人和商业全部权益无偿转让给戴永革，截至2015年底，戴永革和张兴梅在人和商业累计持股62.99%，其中张兴梅所持股份为人和商业收购寿光地利增资扩股后所占股份。

　　2008年10月在港交所上市后，人和商业的财技玩得如鱼得水，通过出售地下商城使用权和项目公司股权维持业绩增长，2009年出售郑州项目获得24.35亿元，2010年出售大连5个项目获得39.71亿元。

　　从2010年至2012年连续三年，人和商业甚至出现净利润远远高于营业收入情况。2012年所有在建项目停工后，第二年起人和商业开始步入持续亏损状态，从2013至2015年三年累计亏损超过80亿元。

共3页 上一页  [1] [2] [3] 下一页  第1页第2页第3页

人和商业甩卖“地一大道” 母公司大老板收购

人和商业44宗物业卖不出去了 延至4月25日寄发通函

人和商业要卖掉所有物业 将转行专注于“务农”？

人和商业2015年收入为8.71亿 同比增56.8％

10亿美元挂牌44宗物业 人和商业退房背后的艰难往事

搜索更多: 人和商业