地下商城出售流标戴永革吞下人和商业“10亿美元”苦果

　　没有任何悬念，人和商业以10亿美元价格出售旗下地下商城最终以流标告终。

　　一个多月前，人和商业对外宣布，委托戴德梁行整体出售旗下44个地下商城项目，总建筑面积410万平方米，其中23个建成项目面积130万平方米，此外还有11个在建工程和10个取得批文还未开工项目。

　　在广泛进行招标的同时，人和商业还与大股东戴永革控制下的英属维尔京群岛离岸公司盛诺有限公司（以下简称“盛诺”）签署一份备用协议，如果招标失败，盛诺将接手这一10亿美元烫手山芋。4月21日，人和商业发布了招标失败公告。

　　4月29日人和商业宣布，备用方案正式生效，经过股东大会批准后，最晚于6月30日之前，盛诺将正式接盘人和商业地下商城资产。

　　其实，早在2015年人和商业就开始启动转型事宜，当年6月份，人和商业以65亿港元价格从戴永革妻子张兴梅手中购得寿光地利旗下8家农产品批发市场。本次交易完成后，人和商业主营业务将由地下商城转为农产品批发市场运营。

　　接近人和商业的人士透露，人和商业地下商城流标在意料之中，“地下商城大多是人防工程，没有产权，使用权都已经出售了，地下商城值钱的资产已经不多了。”而且，目前人和商业与业主之间存在诸多纠纷。

　　在这位人士看来，人和商业收购寿光地利价格和戴永革收购人和地下商城价格相当，更像是一次资产置换，“戴永革从人和商业身上没少赚钱，现在还有一些没有退出的投资机构，资产置换多多少少有些补偿投资者的意思。”

　　10亿美元资产价值几何

　　人和商业年报显示，截至2015年底，人和商业在全国12个城市拥有22个地下商场，总建筑面积127万平方米，其中可供出租的面积为87万平方米，另外还有481万平方米在建或储备项目。

　　根据本次交易独立财务顾问宝积资本有限公司评估，人和商业所出售的地下商城净资产为205亿元，另有96.4亿元境内应付款及49.4亿元离岸债务，所以出售资产估值为10亿美元，相当于65亿元人民币，其中96.4亿元应付款由买方承担。

　　如果作为普通商业项目，这一规模显然不可小觑，但人和商业旗下地下商城绝大多数为人防工程改建，按照相关法律规定，人防工程谁建设谁受益，产权属于政府，开发企业拥有和平时期使用权。

　　上述接近人和商业人士认为，没有产权意味着不能作为商品出售，也无法作为抵押物从银行信贷。而且目前关于人防工程作为商业使用的相关法律还不完善，一旦出现纠纷，将面临无法可依的局面。

　　人和商业于上世纪90年代初起源于哈尔滨，2002年开始走向全国，由于人防工程手续简便（仅需人防部门审批）、不需要缴纳相关税费，成本优势极为明显，戴永革正是看中了这一优势，才进行大规模扩张。

　　人和商业的营收，一直以出售使用权和收取租金两条腿走路，其中出售使用权占据绝对比例，租金收入仅占零头，已经建成的127万平方米地下商城中，多数均已经售出，人和商业自持面积极少。

　　据购买人和商业部分使用权的哈尔滨业主介绍，人和商业四期、五期项目除了消防通道、过道等非经营部分外，已经全部出售，而后人和商业以每年8%的回报率从业主手中反租回来统一经营，其87万平方米可供出租的商城多数为反租来的经营权。

　　转折出现在2012年。这一年开始，人和商业旗下在建工程全部停工，至今未有任何复工迹象。上述接近人和商业人士表示，一方面由于传统商业逐渐没落，一方面是十八大后部分地方政府叫停了项目。

　　在建工程全部停工意味着人和商业出售使用权作为主要收入来源逐步枯竭，再加上商城逐步没落，人和商业营收和利润逐年下滑，净利润从2009年最高峰40亿元一路下滑至2015年亏损45.37亿元。

　　从2014年底开始，人和商业在哈尔滨几个项目中，开始放弃原来对业主承诺的8%反租回报，按照相应业态反租回报从0.8%到3%左右，租金降低使得业主纷纷要求收回经营权，四期、五期和六期业主与人和商业之间的官司一直持续至今。

　　使用权已经出售，经营权也面临着丢失，这是人和商业在全国项目面临的普遍现状，其所谓10亿美元资产已经严重缩水。

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