4万人次vs8万人次。前者是北京爱琴海购物公园2013年开业初期日均客流量，后者是这个项目2015年最近一次活动日的当天客流量。
短短18个月，红星商业旗下首家shopping mall迎来业绩大翻转。当下每个周末和节假日，涌进北京爱琴海购物公园的流量都稳定在6万人次以上。逆袭不是个案。在云南，昆明爱琴海购物公园人流在2015年的炎热夏天甚至突破了每日10万客流的大关，距2014年12月20日的开业时间不过5个月。
爱琴海是红星商业重点打造的购物中心品牌。在一片高歌猛进的背景声中，中国商业地产近年来同时陷入癫狂和焦虑两种情绪，难以自处。泡沫之中裸泳者众，如何不被时代消费和埋单？曾被看做领先者万达模式的复制者和赶超者的红星商业，选择走另一条路。
商业是运营出来的。重新划分业态、迅速调整品牌、创新交互体验、完善度假场景，甚至从视觉、听觉、嗅觉下手，精细化、专业化运营，正让爱琴海系shopping mall重新驶入正确轨道，并且，红星商业团队在打磨发展模式的过程中逐渐摸索了新路径。
2015年开始，红星商业将以自行投资开发项目、股权合作、资本合作、资产管理四种模式，进入快速扩张期。从2014年提出的100家爱琴海购物中心目标，到2014年12月的一年开三店，再到2015年5月不再提及数字，这是属于一代商业地产开发商的野心、路径自我革新，也是顺时代发展的必然之选。
但北京爱琴海购物公园、昆明爱琴海购物公园的变形故事仍在继续。未来的20个月里，爱琴海将把足迹铺向福州、天津、重庆、上海、苏州、杭州、成都、兰州、唐山、淮安、临沂、驻马店。中国人外出购物时脑海出现的shopping mall名单正越来越长，想在上面加上一些名字难度不小。网易房产亲赴北京、昆明两地，跟踪两年，做出长篇报道，看爱琴海如何自救并实现加速突围。
从“好吃”的美食广场 到“爱逛”的购物中心
2014年上半年开始，家住芍药居的女白领小安，越来越多地将下班购物和周末休闲，安排在北京三环边上那个有着蓝绿色玻璃幕墙的大型建筑里。
开业之初，小安光顾北京爱琴海购物公园的原因是：黄记煌、黑玫瑰、青年餐厅，一水儿的餐饮品牌。“买衣服不多，腐败倒是去那”，“口味多，还好吃”以及“馋外婆家的时候不用跑五道口那么远了”。时间一长，小安后来再去北京爱琴海，原因渐渐变成“MUJI家出了2015春夏款！”“VANS搞特惠，全场9折”“下班逛逛TOMMY，看有没有新品”。
小安隔段时间从星巴克所在的爱琴海东门进入商场，就能看见一些店面被换掉。重新招租的新店被围挡起来，外面写着“coming soon”字样。在她的认知里，爱琴海刚开业的品牌都不是很有名，“让人没有买买买的欲望”，相比购物中心，“这里更像美食广场”。然而随着围挡陆续拆除，北京爱琴海的大品牌越来越多，她开始愿意在餐厅以下楼层停留。
一位名叫_echo54_的网友曾在大众点评网上留言：“这家店不太适合购物，更适合来吃饭。”
这是北京爱琴海开业初期重餐饮思路的直观缩影。多达2万平方米的餐饮面积，令爱琴海在全北京范围都能拔得头筹，外婆家、雕爷牛腩、青年餐厅、滇草香等60余家精品餐饮商户的吸纳，最大可能积累人气，北京爱琴海一跃成为东北三环“最好吃”的购物中心。相比之下，一到三层的服饰精品业态集客效果不如四层的餐饮业态令人满意。
北京爱琴海紧邻的太阳宫百盛、国美电器、大中电器一度是其成功的最大机遇，却在消费习惯变迁的过程中变成减分项。红星商业董事长张华容在接受网易房产专访时曾提到，北京爱琴海购物公园创造了行业单店最快纪录：2013年4月26日在人民大会堂首开发布会，同年10月26日便开业了。爱琴海曾因百盛百货品牌丰富而有意避开同种业态过度招商，于是改打美食牌。但项目开业当年，相隔不足50米的百盛交出上市以来最差成绩单，曾经风光的国美和大中则在电商网站冲击中失去位置，逐渐沦为空荡的家电展厅。东北三环各大品牌店面集体失去客流量，给该商圈的新进入者爱琴海带来巨大影响。
北京爱琴海品牌调整留下了待优化空间。事实证明，提高餐饮业态比例收效显著，但在发现人流大多通往美食云集的四楼后，红星商业给出了应对之策。
2014年可谓北京爱琴海购物公园精细化运营的元年。在保证餐饮业态高质量、高数量不变的基础上，招商、运营团队针对四层以下业态、品牌进行了深入调研，主动撤掉一些流水低、不实用的二三线商铺，TOMMY & HILFIGER、Hazzys、LEVI’S、LEE等一批令北京青年具备忠诚度的潮牌相继开出。
空间安排上，认可度高的商家大多被安排在北京爱琴海购物中心一楼。无印良品、LEVI’S、C&K、GXG等品牌分布在商场一楼四个方向的不同连廊，遵循客流三循环系统的科学动线，再通过中庭、架空转换及先进的电梯系统实现垂直交通到达，实现商铺的高利用率。小安等新老顾客来此购物的第一感官借此完成更新。
红星商业还与部分新进商家洽谈更有新意的推广活动，并通过微信公众平台完成爆炸式传播，一些活动宣传文字点击、阅读量上万，全方面释放品牌调整信息。
RET睿意德助理董事李静雅评价，红星商业属于开发商群体中主动、超前意识较强的典型代表。餐饮业态很难支撑购物中心利润，调整服饰等品牌，是提升经营业绩、保持竞争优势的重要措施，类似北京爱琴海全面更新低楼层商铺品牌的动作，实际上“怎么调整都不算过分”。
“大幅度剔除不认可品牌，不会降低顾客对商业立项的熟悉感，相反，全新优秀品牌进驻，将让顾客产生耳目一新感，加深对购物中心的依赖程度。”
受益于红星商业全国统一招商、运营模式，2600公里外的昆明爱琴海购物公园有效继承了北京爱琴海购物中心的招商资源和经验教训。一年之后昆明项目开业时，优衣库、TOMMY & HILFIGER、C&K、GXG等北京项目调整后的商户首发亮相，并且名单中更多出现ZARA、GAP、世纪星真冰场、蚂蚁王国、俏江南、汉堡王等具备辨识度的品牌身影。特斯拉还专门将中国西南首家体验店开到了爱琴海。放眼云南，作为省会，昆明市内少有大型复合类购物中心，在百货、单店或商街模式过气背景下，昆明爱琴海开业即引爆当地消费潜力。
数据显示，昆明爱琴海开业前两天客流突破42.8万的峰值，销售额达到1585.5万元。目前日均客流稳定在6万水准，日均销售额在300万元左右。北京方面，截至2015年6月初，北京项目168个铺位签约完成率达100%，租金收缴率99%，在供应超量北京地区表现可用“突出”二字形容。
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