原因之二
业主私下悄变更 商场死活不关己
“导致百联虹口购物中心出现今天这种局面，最主要的原因其实还是来自于开发商方面。开发商连业主出现变更这样的大事都没有跟运营方百联通气。而且老业主只管收租金，其他什么都不管;新业主更厉害，收不到租金也不管，总之是从来没有露过面。”上述知情人士告诉商报记者。
百联股份全资子公司上海百联购物中心有限公司于2010年7月28日与上海爱景置业有限公司签署了《委托经营管理合同》。合同约定：百联购物中心有限公司以输出经营管理方式经营大上海紫金广场项目，委托经营期为7年，自开业日2011年9月28日至2018年9月27日止。项目由百联购物中心有限公司派出5-7人的经营管理团队负责招商和日常经营管理，项目冠以“百联虹口购物中心”商号。
百联虹口购物中心的经营实体为上海联庆商业投资管理公司，由上海爱景置业有限公司的股东方上海鸿海房地产发展有限公司于2010年10月28日出资成立。2014年3月26日，在百联不知晓的情况下，联庆公司股东变更为上海沪商投资控股有限公司，并由该公司全资控股。2014年10月15日，联庆公司股东再次变更为自然人，持股比例及法人代表未变。
记者从百联内部获悉，百联虹口购物中心开业第一年出现较大亏损，但此后两年情况持续好转，2013年下半年只轻微亏损。在大家都认为2014年可以扭亏为盈时，不知道出于何种原因，在经营出现起色的时候，开发商却将物业悄悄转了手，甚至没有通知运营方百联。
其实，在2014年上半年，百联虹口购物中心的经营就出现了一些不正常情况，这时恰是新老业主交替之际，其间，联庆公司与业主之一的3516厂发生过纠纷，甚至打起了官司。“购物中心的租金一般都是由联庆公司负责收取再交给业主的，当时这个物业产权有40%是3516厂的。3516厂由于一直收不到租金，就把联庆公司告上了法庭，结果联庆公司的经营账户给法院封了，导致购物中心水电费甚至税费都不能支付。”该知情人士向记者表示。“按理说，项目出现这样的纠纷，作为新业主，沪商公司理应主动出面，协商解决，把这个项目做好。但是每次召集各方开会时，神秘的沪商公司一次也没有露面，对项目的大小事宜都是不闻不问，这样的举动未免有些不合常理。”
“难道说沪商公司有意或已将物业抵押给银行了吗?总面积5万多平方米的商场，按照每平方米3万元的价格来算，市值超15亿元。就算以60%的市值向银行申请贷款，也能拿到9亿元左右。何况据我所知，当初买下这个项目并没有那么高的价格，转个手最起码能赚个几千万元，真不失为一笔划算的买卖。这或许能解释业主事不关己的态度，因为这已经不是他的资产了，他已从银行拿到钱，自然没有必要再去操这个心。”该知情人向记者说出了自己的揣测。“否则的话，我实在无法解释业主对自己真金白银买来的物业不闻不问究竟是出于什么目的。”
“如果事情真是这样，弄到今天这个局面，对谁都不利。对银行来说，放贷也不能光看死的东西，总以为这房子值不少钱;商业物业是活的，要看商业氛围，看具体生意情况，还要看未来前景，要综合各方面考虑。总之，死掉的商业根本不值钱。”上述知情人士称。
原因之三
不是“亲生”欠重视 输出管理未尽力
除了以上两个原因，百联自身也有责任。“正因为只是做输出管理，没有真金白银地花本钱，做好做坏对自己经济上没有任何影响，所以，百联当时在组建管理团队时没有选择派遣能力最强的人员。这样，在日常经营管理中怎么会使尽全力?因为毕竟不是自己‘亲生’的，像东方商厦这样的中高端百货开到这种偏僻的地方，生意怎么会好?现在项目倒了，在经济上虽然影响不大，但是对百联声誉的影响却是无法估量的。消费者只知道你百联虹口购物中心做不下去了，有几个人会知道真正的业主是谁?据我所知，到目前为止，百联在输出管理的项目上败笔不少。”知情人士告诉商报记者。
曾一度颇被看好的购物中心输出管理模式如今尴尬情况不断。由于合作双方利益不一致，既非整体租赁模式也不涉及资产的纯输出管理型项目，无论经营好坏，中短期内都难逃一拍两散的结局，百联虹口项目前正面临这样的困境。此前经营情况理想的百联宝山北上海购物中心和百联青浦桥梓湾购物中心两个项目同样不得不提前终止合作。
宝山区蕰川路的百联北上海购物中心于2004年建成。开发商采取了小产权商铺的模式——商铺除留用部分外，其余出售给1500多名投资者。根据合同约定，开发商负责招商与经营管理，每月支付小业主租金。其后，开发商联系到百联集团，双方达成协议，由百联集团负责北上海商业广场招商和经营管理。2008年下半年，由于发生一些矛盾，小业主拒签委托经营合同，包括东方商厦在内的商户们无法与物业方面签订租赁经营合同，百联北上海购物中心被迫停业。
2005年，百联集团设在上海市郊的第一个购物中心百联桥梓湾购物中心在青浦开业后不久，招商率高达98%，当年就整体盈利;其中的百货主力店东方商厦(在市郊的第一个连锁店东方商厦青浦店)也创造了开业当年盈利的佳绩。可惜，百联股份与当地地产开发商的输出管理合同到期后，“百联”两个字就从桥梓湾购物中心的招牌上悄悄地消失了。
“对一家购物中心没有资产控股的情况下，经营者只是纯粹地进行经营管理输出，其实还是有一定风险的。经营者对于该项目往往没有话语权，显得比较被动。做得好了，拿到的无非是一些管理费，而一旦项目出现问题，那损失的就是自己的声誉，可以说是得不偿失。”对于百联虹口购物中心的未来，该人士表示，“如果要继续正常经营下去，肯定要继续投入资金来支撑，但是从现在的情况来看，这个项目基本上是做不下去了。”
原因之四
定位偏向中高端 居民特色未抓牢
该知情人士同时指出，虽然百联虹口购物中心的地理位置不适合做大型购物中心及引进东方商厦这样的中高端百货，但是如果将其当成社区型、邻里型的购物中心来经营，还是有市场机会的，项目后期经营出现好转也证明了这一点。“先天不足，并不是决定性因素。从客观上来说，项目周边地区的消费力是存在的，而且中老年居民居多。现在退休的老年夫妻月收入六七千元的并不少，他们是有购买力的，如果我们的商场能够做出适合他们需求的特色，吃准老年人喜欢老字号品牌的心理，引进一些相关老牌子商品，肯定会很受欢迎。这样就能与周边其他的购物中心展开差异化竞争。”
商报记者在采访中发现，百联虹口购物中心周边有大上海紫金城、嘉利明珠城等居民小区，居住密度较高。
“我就住在对面的小区里，当初是看着百联虹口购物中心开业的。前两年这里生意还是不错的。几家餐馆，像辛香汇什么的，我们经常来吃，双休日生意很好。”一位家住附近的老伯告诉记者，“我们老人平时买东西喜欢就近，需要的东西这里基本上都能买到。现在弄成这样，真的蛮可惜的。”
“这块地方周围居民密集，有多个成熟的居民小区，商业氛围其实不用培育，已经比较成熟了。周围虽然没有地铁，但是有四五条公交线路，比如乘66路一两站过来很方便，很多老顾客都是这样来的。一般购物中心培育期都要两三年，百联虹口开业3年差一点就可以扭亏为盈，说明这个地方生意还是有的做的，不然那么多餐饮企业租约也不会一签就那么多年。但是话说回来，经营方对这个项目还是缺少长远的规划。”
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