核心导读：中央商场隶属于雨润集团，尽管这是一家有着近80年历史的老字号，却被一家以肉制品加工起家的企业赋予了地产野心。经过国退民进、改组并购等一系列动作后，中央商场虽然焕发着生机，但隐忧也一直存在。
红商网讯：2014年11月11日，天猫“双11”购物节24小时内销售额高达571亿元。与往年不同的是，今年的“双11”不仅是电商同行竞争，线下百货也都纷纷加入。南京中央商场（集团）股份有限公司（下称“中央商场”，600280.SH）旗下的南京中央商场就是其中之一。
中央商场隶属于雨润集团，尽管这是一家有着近80年历史的老字号，却被一家以肉制品加工起家的企业赋予了地产野心。经过国退民进、改组并购等一系列动作后，中央商场虽然焕发着生机，但隐忧也一直存在。
国资退出 中央商场变脸
据2014年半年报显示，中央商场的营业收入为37.75亿元，归属于上市公司股东的净利润为3.24亿元，同比上涨16.09%。其中，商业的营业收入为34.55亿元，其毛利率为19.41%；房地产业与旅游服务业的收入分别为2.34亿元、0.04亿元。截至报告期内，中央商场的总资产为115.11亿元，比上年同期增加13.53%。
由此可见，如今的中央商场已经由过去的一个老字号逐步转变成以南京中央商场为龙头，确立了以百货连锁经营、房地产开发为两翼的多业务协同发展的模式。
据了解，中央商场于1936 年由32 位社会知名人士为“振兴民族商业”而创，是民国时期南京组建的第一家综合商场。1992 年通过改组设立股份有限公司，2000 年在上海证券交易所上市。
目前，中央商场的第一大股东为祝义财，持股总数为23834.37万股，占上市公司总股权的41.51%；第二大股东为江苏地华实业集团有限公司（下称“江苏地华”），持股总数为16931.60万股，持股比例为29.49%。其中，江苏地华由祝义财控股60%。也就是说，祝义财通过直接和间接的方式持有中央商场71%的股份。
2005 年以前，在公司股权结构中，第一大股东为南京国有资产经营有限公司，持股比例为23.07%。2004 年5 月开始，雨润控股集团（控制人为祝义财）控股下的江苏地华在二级市场不断增持中央商场的股票，通过不断买入和参与，到2005年2 月江苏地华已经持有公司股份23.17%，成为公司第一大股东。
之后，江苏地华继续增持公司股票，并经过了2006 年股改获赠544.45 万股之后，累计持有中央商场股份29.49%。至此，第一波民间资本进入中央商场。
2009 年，雨润控股集团的实际控制人祝义财开始购入中央商场的股票，同年5 月，祝义财分别收购南京国有资产经营有限公司和南京中天所持有公司11.15%和6.70%的股份。至此，祝义财和其控制的江苏地华共计持有公司47.43%的股份，而南京国资基本退出公司（所剩股份为0.02%）。
2012 年2 月25 日，祝义财向全体股东发出部分要约收购公告，拟以较停牌前价25.01 元溢价8%的条件要约收购1392 万股公司股票，约占股本的9.70%。2012 年6 月，要约收购完成，祝义财完成1392 万股收购量，此时，祝义财个人持有公司股份达27.64%，加上江苏地华所持有29.49%的股份，祝义财直接和间接控股57.13%。
从2012 年8 月－2013 年3 月19 日，祝义财通过个人名义共增持公司股票10 次，合计增持公司股份13.87%，累计持股比例增至41.51%，加上江苏地华间接控股比例，祝义才直接和间接控股达71%。
从2005 年开始，随着江苏地华成为中央商场的第一大股东，以及之后祝义财多次增持股票从而成为其实际控制人开始，中央商场的发展战略开始出现转变。通过剥离超市业务、关闭亏损门店、对百货门店进行提档升级、解决历史遗留问题、改善资产质量等手段，使得中央商场的活力渐显。
中央商场零售业的主要发展方向为连锁百货，因此对于经营能力欠佳的大型仓储超市进行了大幅调整。2012 年4 月，中央商场对外发布公告称，将控股子公司南京中商金润发超市所持有的南京中商金润发鼓楼购物中心100%股权以及南京中商金润发龙江超市100%股权分别以1243.42万元和1842.08万元转让给青岛润泰实业有限公司。南京中商金润发鼓楼购物中心位于丹凤街，2003年年底开业；南京中商金润发龙江超市位于龙江路，2003年1月开业。此前两家超市经营模式为自营，转让之后采取租赁模式，年租金约为2025万元。而在报表上，中央商场不再对上述两家超市进行合并。目前，中央商场的超市门店已减至瑞金路超市1 家，瑞金路超市开业于2005年采用委托经营模式，由于规模不大，对其业绩贡献有限。2012年下半年，中央商场成立了南京中商超市有限公司，目的是对今后城市综合体中涉及超市板块的业务进行统一运作。
剥离超市业务之后，中央商场开始关闭亏损门店。在2009年3月和4月分别关闭位于淄博和泰州的两家百货门店，对淄博中央国际购物有限公司和泰州中央国际购物有限公司分别进行了注销。淄博百货店为公司全资子公司，经营物业采用租赁当地商业地产（淄博市新天地购物广场）形式，2007年9月开业，建筑面积为4.1万平方米，但由于经营方面原因导致亏损，于2008年关闭。泰州百货门店为控股孙公司，经营同样采用租赁当地物业（泰州商城商业有限公司房产）形式，建筑面积约为3.4 万平方米，2006年开业，之后长期处于亏损状态，2009 年后关闭。
紧接着，中央商场开始了对百货门店进行提档升级。随着南京几大核心商圈的提档升级，中央商场所属门店为保持与商圈整体发展规划协调一致以及门店自身竞争优势和长期经营能力，不断利用淡季时间进行改造升级工作。2011 年5 月－9月，中央商场最大和最重要的中心门店利用分区域封闭的方式，在不闭店经营情况下对经营设施进行全面改造，包括电梯移位、动线规划、外立面装潢、广场改造、品牌优化等，设计和装修效果达到国内较高水平。虽然改造升级工程对当年收入产生了一定影响，但是改造之后，门店外观焕然一新，对提升整个品牌形象，门店重新定位以及之后的招商工作都产生了正面影响。此外，中央商场也适时对旗下另一家门店——南京太平洋百货进行了较大调整，2012 年3 月正式将门店命名为“中央商场”，与中心主力店形成有机结合，发挥VIP 积分卡、中央消费卡的联动使用作用，提升该店的人流量和销售额。据悉，该门店品牌、铺货都进行大规模的调整，改造后人气明显上升。
此外，由于历史原因，祝义财实际控制中央商场以后，便开始对其进行了改革，通过与地方政府合作，不断清理不良资产，摒弃报废和低效益资产，使得资产质量大为改观。
首先，应收账款坏账准备计提。2003 年中央商场收购徐州百货大楼之前，徐州百货大楼先后拆借给徐州蓝天商业大楼、古彭商业大厦（含妇女儿童购物中心）货币资金，2009 年形成欠款本金4044.55 万元，利息1950.35 万元，在收购徐州百货大楼之后，到2009 年已陆续计提应收账款坏账准备2649.74 万元，尚剩余3345万元。2010 年，经过徐州市政府协调和沟通，徐州市政府承诺中央商场在徐州后续项目土地出让和征地拆迁方面给予公司政策支持，于是，中央商场对2009 年尚未计提的3345 万元欠款和利息进行了全部计提。至此，徐州百货大楼应收账款问题得到彻底解决。
第二，债务担保问题。中央商场收购的徐州百货大楼在改制之前曾为徐州蓝天大楼和徐州白云商厦股份有限公司分别提供债务担保，至2010 年末，两家公司分别有366.85 万元、2424 万元本金和2789.54 万元利息，合计5580 万元未归还。同年，徐州市政府承诺中央商场在徐州后续项目土地出让和征地拆迁方面给予公司政策支持，中央商场对5580 万元未还款计提预计负债，转入当期营业外支出。
2003 年，中央商场收购济宁百货前，济宁百货对外提供债务担保，至2011 年，被担保公司亏损严重，资不抵债。出于谨慎，中央商场对本金2509 万元和利息1096.58 万元共计3605.58 万元，计提预计负债，转入同期营业外收入。同时中央商场对济宁百货已判决但是未执行诉讼事项2613.46万元计提预计负债，两项共计提6219 万元。
第三，拆迁补偿。新亚商城家电城拆迁，影响当年经营业绩。财务上根据协议规定，江苏中央新亚百货股份有限公司应收拆迁补偿安置费用计1.25 亿元。因该事项符合政策性搬迁条件且公司有意进行固定资产重组，将当年已收到拆迁补偿款4250 万元记入递延收益，剩余款项将在收到后记入递延收益中，另与拆迁有关的固定资产、无形资产账面损失计1460 万元，当年记入营业外支出，同时将该项拆迁损失自递延收益转入营业外收入，因此对该门店当年净利润影响为零，结转后期末递延收益余额为2790 万元。
2010 年，徐州百货大楼家电城广场进行拆迁，根据协议规定，徐州中央百货大楼股份有限公司应收拆迁补偿安置费计9409.56 万元。因上述事项符合政策性搬迁条件且中央商场有意进行固定资产重组，2010 年公司将收到的拆迁补偿款9409.56 万元记入递延收益中，另与拆迁有关的固定资产、无形资产账面损失计3589 万元记入营业外支出，同时将拆迁资产损失自递延收益转入营业外收入，因此，对该门店当年净利润影响为零，结转后期末递延收益余额为5821 万元。一位长期关注中央商场的分析师给记者算了一笔账，“若递延收益按平均20 年摊销，从2011 年起将增加公司大约290 万元营业外收入。”
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