石梅湾的开发是整个海南楼市起伏的一个缩影。
1993年初，在海南楼市如火如荼之时，石梅湾迎来了它的第一个主人——海南新能源股份有限公司(下称“琼能源”)。这个海南省的第一家上市公司以3800万元的价格从万宁市政府手中取得了石梅湾2700亩海边滩涂地的产权。
就在琼能源正准备“大干快上”时，海南楼市泡沫濒临破灭。
1993年6月，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，银根全面紧缩，一路高歌猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪。琼能源的股票大幅下挫，石梅湾项目被迫停工。此后，琼能源便一蹶不振，仅在石梅湾上建了3.8万多平方米的烂尾楼。
到1999年，海南省开始处置积压房地产项目的工作，石梅湾迎来了新主人——华润。华润通过资产置换的方式获得了石梅湾2700多亩土地的使用权。同年，华润在海南注册了全资项目公司——海南华润石梅湾旅游开发有限公司(下称“华润石梅湾”)，负责石梅湾的开发和建设。
2003年4月，海南省政府批准华润石梅湾为石梅湾旅游度假区12平方公里(折合1.8万亩)的主开发商，实施统一规划、开发、招商、管理。
《第一财经日报》记者获得的《石梅湾旅游度假区总体规划》显示，当时，华润为石梅湾的规划年限为15年，共有3个开发阶段：近期2002~2007年，中期2007~2012年，远期2012~2017年。
但从2011年开始，石梅湾项目的完工时间被一推再推。从华润置地的年报中可以发现，2010年，石梅湾项目的完工时间还是2017年12月，但在2011年的财报中却推迟到了2018年7月;2012年财报显示的完工时间是2019年6月，在2013年财报中更是推迟到2025年3月。
“对于开发商来说，开发节奏很重要。如果项目启动过快，客源跟不上，资金回笼就会比较困难。所以开发商会根据市场的情况来调整开发节奏。”深圳市经典阳光置业发展有限公司海口分公司总经理蔡志喆对本报记者表示。
石梅湾项目的开发是先配套，再建房。在拿下整个湾区十年的时间里，华润先后投入了30亿，进行道路、管线、污水处理、生活配套、度假配套等基础设施的建设。
2010年，海南国际旅游岛建设正式启动，海南楼市再次被点燃。华润决定启动石梅湾的住宅开发，2011年底开盘销售。
不过，华润石梅湾住宅的销售情况并不十分理想。根据华润置地的历年年报，华润石梅湾项目2011~2013年的销售额分别为4.12亿元、13.92亿元、10.87亿元，而平均售价却一直在下降，由2010年的27971元/平方米下降到2013年的21090元/平方米。
而万宁市的楼市行情也很低迷，开发商多持观望情绪。万宁市统计局的报告显示，2012年，部分项目业主取得建设用地使用权后，由于国家出台有关限制房价上涨过快等政策及市场因素影响，使业主持观望态度，或有意放慢进度，致使一些项目建设进度缓慢。
2014年上半年，万宁市房地产开发投资增速放缓，房地产销售面积为32.1万平方米，同比下降19.8%，成交量大幅萎缩。万宁市统计局预计下半年房地产销售面积将呈现持续下降态势。“从目前形势看，市场看淡声音增加，企业开发趋于谨慎，投资热情不高;房地产开发资金到位情况不乐观，购房者观望心理加重，市场竞争加剧，房地产销售面积将持续下降。”
按照石梅湾总规划图，已经建成或在建设中的有山地住宅一期和二期、艾美酒店、威斯汀酒店、国际游艇会、商业街、行云流水海鲜舫等，而其他7大块土地均显示为“规划用地”，尚未开发。据了解，这些尚未开发的规划用地主要都是用来建设住宅。
本报记者实地探访也发现，上述规划用地仅被围墙围避，但仍旧保持山林或农田的原始状态。
政府、企业、村民三方博弈
市场行情不好，延缓开发，能在一定程度上解释华润为何在石梅湾闲置土地。但实际原因更为复杂，涉及到政府、企业、征地村民等多方博弈。
根据万宁市国土局闲置土地公告的信息，本报记者进行了不完全统计后发现，华润石梅湾项目闲置土地中除了两幅共计276亩的住宅用地“已建25%以上”之外，其余地块均闲置两年以上。在闲置原因方面，石梅湾1号地块、5号地块、16号地块均是由于企业原因造成闲置，共计213亩，其余地块均显示为政府原因。
对于更为详尽的原因及后续处置，华润方面对记者表示不予置评。
海南某旅游地产服务机构负责人张勇(化名)对本报记者表示，从政府层面来看，海南对房地产的依赖度很大，跟房地产企业的合作，一方面能让政府最快获取资金，另一方面又能带动当地的旅游业发展。也正是因为政府对土地的依赖度高，每一届政府对土地的认知、对房地产行业的发展、对城市的未来规划都会有所不同。“只要规划有一点变动，就会出现矛盾点。”
“早期海南的供地模式都是一揽子计划，企业的拿地成本很低。但随着后续的发展，农民可能会要求提高征地补偿，政府也在‘觉悟’，地价就会变高。此时企业可能要求改变容积率等指标，三方的博弈也会耗费时间。”张勇说。
万宁市对房地产的依赖度正在逐年提高。本报记者统计发现，万宁市2012年的房地产投资占GDP的43.6%，这一比重到2013年上升到了70.69%。而石梅湾项目一直是万宁市的重点项目，为万宁市历任市委、市政府所重视。
但石梅湾的拆迁工作似乎进展得并不顺利。石梅湾当地一陈姓村民对本报记者说，规划很早就做好了，但华润给的拆迁补贴太低，一些村民不愿意将维持生计的土地廉价卖出去。
从企业层面来看，张勇分析，企业早期拿地都希望囤地获取利润，尤其是上市公司，每年做土地评估时能够带来更多账面收益，但对市场的研判失误却会带来严重后果。
“过去十年，中国的绝大多数开发商都习惯高周转模式，觉得在海南拿下几千亩地，只要5~8年就能消化。但海南的旅游地产市场波动性很大，很多大项目的开发周期往往都需要15~20年。”张勇表示，如此一来，整个项目的投资计划、开发节奏都要跟着延后。
华润在最初规划石梅湾项目时，将开发周期定为15年，这已经算是比较长的周期。但市场还是比想象的残酷，即便是一路降价，其销量仍然上不去。
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