|
“以售养租”的旧模式为什么难以为继？
房地产公司的命根子无非两条：地根（土地储备）和银根，通俗讲就是说囤了多少地、开发资金落实得怎样。
1?土地储备
都说许家印激进，其实王健林比他一点不差。
截至2014年6月30日，万达商业地产持有物业总面积达9350万平米（建筑规划面积）。其中：已完工投资物业1470万平米、酒店210万平米、260万平米建成待售、5650万平米在建工程（2013年底，恒大在建工程面积为3948万平米）；1760万平米未开发。
论土地储备面积之大、成本之低，万达商业地产不及恒大。截至2013年末，恒大土地分布于147个城市的291个项目土地储备达1.51亿平方米，其中的45.4%位于一、二线城市，平均成本为949元。但恒大地产市值仅为422亿港元不及万达商业地产预计市值的十分之一。
2?资金缺口
土地储备多，意味着资金需求大。截止2014年6月30日，96项在建工程已投入711亿，建成后预计市值为5556亿元，但在2017年7月前还投需投入2389亿元！
2014年6月30日，万达商业地产应付款达1449亿，还有总额近1800亿的银行贷款及未偿还债券（上半年支付利息62.1亿）。
所以，不要看到账上有748亿现金，就以为见到了“现金牛”。万达商业地产欠着3249亿，还有2389亿要花，资金需求达5638亿。尽管账上有748亿现金、IPO预计可融370亿，理论上还有1319亿存货可陆续变现，但资金缺口仍有3200亿之巨！＃原来，王思聪家是全中国最缺钱的＃
3、“以售养租”模式蜕变为“以融养租”
“以售养租”模式城立的前提是房地产开发、销售业务产生巨额现金流。例如2011年，万达商业地产经营活动产生的现金流达359亿（主要来自物业销售）。问题来了：2012年经营活动产生的现金流大幅降至115亿；2013年进一步降到68亿；2014年上半年惊现负89.5亿！
经营现金流日益萎缩，但同时投资力度不减，一直保持在每年200亿之上，巨额缺口只能靠融资活动解决。2013年，融资活动资金净流入379亿，2014年上半年达351亿。如果IPO融资370亿（60亿美元），则全年融资超过720亿。时至今日，“以售养租”模式已彻底蜕变为“以融养租”。
好在万达已经到了“大而不可倒”的地步：政府不能容忍全国各地上百家万达广场烂尾，不能让1800亿贷款及债券成为坏账，“以融养租”模式可以成立。后者属于外源融资（external financing），而且是债权融资。随着越来越多的万达广场竣工、投入运营，万达商业地产的经营现金流有望由负转正。按照乐观判断，资金困难很快可以成为过去。
从“以售养租”转向“以融养租”，只租不售模式本身决定了首富必然是“首负”，负债能力成为万达商业地产的核心能力之一。
估值展望：潜力不够、概念助
“只租不售”还有一宗好，那就是可以享受所持物业的升值。万达商业地产引人注目之处不在于销了多少而在于持有多少，根据招股文件，其持有的资产估值高达4205.5亿元。万达商业地产市值（预计超过3000亿）比万科、恒大市值之和还要大一倍，原因就在于此。 共4页 上一页 [1] [2] [3] [4] 下一页 万达商业地产上半年净利不足1亿？ 首富之争扑朔迷离 行业人士谈万达招股书揭示的商业地产潜规则 万达模式售养租破产 商业地产开发商如何退出？ 金地商业之路:土储20多个万象城 与万达等同台PK? 天猫VS万达：一个难落地，一个难登天 搜索更多: 万达 |
