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这就给房地产商调节营收留下了巨大的空间。假如按规划某项目销售额为100亿，现在销了一半，想把已经收到的50亿确认为营收，只要说项目分一期、二期，先结一期。再假如已经销了99.9%，不想将已经收到的钱确认为营收，只要说还有十套房没卖完……不论是四大地产公司—保利、招商、万科、金地，还是恒大、龙湖、绿城都是这样“调节”的。于是，营收增长曲线想画成什么样就能画成什么样！
2011年、2012年，万达商业地产将合同销售额的一半确认为营收。2013年，提高到59.3%，而今年上半年只将合同销售额的28.7%确认为营收。明白了这一节，对2014年上半年营收同比下降27.2%就没有必要大惊小怪了，万达有可能是有意在财务上为上市后的增长“留出余地”，但另一方面也确实说明在物业销售方面存在增长压力。
2?物业租赁及管理：收入稳步抬升，事关估值
“以售养租”，顾名思义就是以出售物业产生的巨大现金流为支撑，尽可能多地持有“只租不售”的物业。
“只租不售”模式的好处之一是便于对租户进行筛选及监督管理，以确保良好的用户体验。如果将物业分割为或大或小的单位出售给零售商户，即使对一手买家进行严格筛选也难以保证二手买家的“档次”。无数事例证明，品牌、实力、服务水平参差不齐的商户聚集在一起将产生劣币驱逐良币的效应。虽然物业租赁及管理收入仅占营收的不到10%，却与万达商业地产的形象、声誉，乃至后面要讲的估值有莫大的关系（与京东商城自营业务、自建物流有异曲同工之妙）。
2011年?2012年、2013年及2014年上半年，万达商业地产物业租赁及管理业务营收分别为37.3亿、58.4亿、84.8亿和51.1亿。这些收入来自总面积为1470万平米的商业地产（包括1020万平米商场、430万平米停车厂及20万平米办公室）的租赁费及物业管理费，毛利润率约70%。
截止到2014年6月底，已建成的89座万达广场（总面积1020万平米）中，可出租面积为770.6万平米。而且单价不算贵，出租率非常高。2013年出租率达99.2%，1.5万店铺平均使用面积514平米、年租金43万元（折合每平米日租金2.33元）。全年租金收入64.7亿，物业费、停车管理（总面积430万平米）及写字楼出租（总面积20万平米）带来的营收约为20亿元。
2014年上半年，物业租赁及管理收入逾51亿，同比增长33.9%。
3?酒店管理
万达商业地产还利用所持物业开设高端酒店。2011年?2012年、2013年及2014年上半年，酒店经营收入分别为14.5亿、25.6亿、32.1亿和17.7亿，毛利润率约30%。截至到2014年6月未，规划中的102年酒店已完工48家，其中28家由第三方酒店管理集团经营（如万达索菲特），20家自营（使用“嘉华”、“文华”、“瑞华”三个品牌）。
尽管数量与第三方管理酒店相近，自营酒店的收益却相对低，不可与前者同日而语。2013年，酒店业务32亿营收中的26.4亿来自第三方管理酒店，占比达82%。2014年上半年，自营酒店营收占比大幅提高，超过30%。 共4页 上一页 [1] [2] [3] [4] 下一页 万达商业地产上半年净利不足1亿？ 首富之争扑朔迷离 行业人士谈万达招股书揭示的商业地产潜规则 万达模式售养租破产 商业地产开发商如何退出？ 金地商业之路:土储20多个万象城 与万达等同台PK? 天猫VS万达：一个难落地，一个难登天 搜索更多: 万达 |
