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红商网讯：万达商业地产于9月16日公布的招股文件（初稿）没有披露融资额，但预计会以50亿到60亿美元创下今年香港IPO募集之最。虽然电影院线、文化旅游、儿童产业等资产没有进入上市主体，但物业销售、租赁及管理、酒店经营三大支柱业务尽在其中。至此，万达商业帝国的版图终于清晰地浮现在世人眼前。
根据融资额推算，万达商业地产市值在500亿美元到600亿美元美元之间，进而可以大致估出王健林身家稳超300亿美元。不过，讨论“王健林是否能超过马云重夺首富宝座”，不如研究万达何以从众多房地产开发商中脱颖而出更有意义。
众所周知，王石一向主张万科做“最后一个住宅开发商”。直到近年，万科在郁亮等新生代的坚持下才开始涉足商业地产。除了强调专注，真正让王石担心的是商业地产回报周期极为漫长，不象住宅开发那样可以让资金“滚动”起来。
由于中国的金融体系不够发达，民企一旦资金周转不灵往往“叫天天不应、叫地地不语”，连德隆这等高手都不能幸免于难。因此，王石认为从事商业地产的风险过大。富力地产的董事长李思廉曾说，“（商业地产）模式不像王石说的那样只有一种”。万达走通了万科不敢走的“险路”，证明李思廉说得对。
尽管王健林将再次成为首富，但以往的成功模式，不说难以持续，至少想象空间有限（下文将详细说明）。于是，两年前站在电商对立面与马云对赌的王健林，今年却要向电商动辄砸50亿、还拉上了腾讯和百度，这就叫“识时务者为俊杰”吧。
首富之路：“以售养租”的
商业模式
与一般人心目中“以持有物业为主”的印象不尽相同，万达采取的是“以售养租”模式，即用物业销售带来的现金流支撑物业持有。2011年?2012年和2013年，万达商业地产营收分别为508亿、591亿、868亿，绝大部分来自房产开发和销售，而不是物业租赁和管理。2013年，物业销售收入占营收的86.4%，物业出租与管理带来收入占比为9.8%，酒店经营收入占比3.7%。
1?物业销售：2014年头6个月该收入同比下降27.2%，出了什么问题？
“以售养租”的这个售就是物业销售。2011年?2012年、2013年及2014年上半年，物业销售金额分别为240亿、250亿、443亿和99.3亿。此项业务毛利润率约为40%，意味着每年一、两百亿的现金净流入，是万达商业帝国“源头活水”。
但2014年前六个月这项支柱性业务的营收同比下降27.2%，是不是出了什么状况？
与所有房地产公司一样，万达商业地产也有两种“销售额”：一个是“合同销售额”，可以现解为实际销售；另一个是“销售额”，也就是财报中的销售收入。因为一个项目可能要卖很长时间，前面取得的销售额要到整个项目售罄，把所有收入与成本“匹配”后才能确认为收入。通俗地说就是营收与产生这些营收的成本要一同确认。 共4页 [1] [2] [3] [4] 下一页 万达商业地产上半年净利不足1亿？ 首富之争扑朔迷离 行业人士谈万达招股书揭示的商业地产潜规则 万达模式售养租破产 商业地产开发商如何退出？ 金地商业之路:土储20多个万象城 与万达等同台PK? 天猫VS万达：一个难落地，一个难登天 搜索更多: 万达 |
