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水土不服
恒隆模式的核心之一是恒隆与品牌商业的共生共荣。在新一轮的扩张中，二线城市是恒隆的主要发力点。面对沈阳和济南恒隆广场的表现不佳，陈启宗表示，第一次去某个城市，难免会有很多难处，总是要有一个学习的过程，而典型的难处就是水土不服。
在朱凌波看来，恒隆出现今天的局面是必然，老板喜欢高山流水，久而久之就变得不接地气。这种意识会严重影响项目的操盘手，并出现了曲高和寡的局面。其中最重要的表现就是定位偏高，很多二线城市的消费力、消费习惯都不成熟，没法和上海相比。
以沈阳的皇城恒隆广场为例，初期定位较高，回报率也较低，在换租期出现出租率下滑。“出租率下降的主要原因是，在初期培育后，购物广场业态面临首轮调整以适应市场环境，因此出租率会略有波动。” 蔡瑛樱进一步指出，作为恒隆首批进军二线城市的代表，这个购物广场的运营延续了其上海的风格，前期定位对于二线城市来说稍显偏高，略超前于区域消费水平，因此需要调整的幅度也相应大一些。
据悉，2013年，上海的GDP为21602.12亿元，城市居民人均可支配收入为43851元。而同时期沈阳则为7223.7亿元，为上海的三分之一；城市居民人均可支配收入为29340元，远低于上海。
“商业地产的运营也要讲究区域，城市不同，居民人均可支配收入不同，消费力也截然不同。”朱凌波补充道，恒隆在全国二线城市没有推港汇广场的品牌，而是推恒隆广场，在人们的印象里其就是高端的购物中心，主营奢侈品销售。从目前的扩张来看，基本也是秉持这样的品质路线。二线城市虽然已经出现了奢侈品的消费人群，但是他们的消费力、消费习惯远没有达到一线城市的水准。例如沈阳，消费人群的最大特点就是跟风，消费没有持续性，后劲不足。而济南，消费趋于保守，对潮流的事物接受较慢，时尚度也不高。
从沈阳和济南的运营情况看，在上海大行其道的时尚品牌和奢侈品消费，基本不可能在二线城市处于同一水平。尽管恒隆在城市选址时已充分考虑购买力因素，但城市辐射能级的不同，以及当地竞争格局的不同，都需要恒隆进行相应的调整。
一位常去沈阳中街的消费者说，她看到皇城恒隆广场门口的奢侈品广告就有压力，不敢甚至不愿意走进去。
中粮朝阳大悦城总经理周鹏则表示，购物中心归根结底要经营客流，因为租金取决于销售额和租售比。客群的价值不仅仅决定了商户的销售，还决定了租金的贡献能力。
虽然上海的两个恒隆广场非常成功，但其运营模式并不能在二线城市进行大规模复制。“上海这两个广场的成功，有一个重要原因就是项目操盘手是本土的。目前，两位元老均已离开恒隆。而在二线城市的项目操盘手基本都是香港的团队，由于对内地情况不熟悉，对二线市场的拓展有很大影响。”朱凌波坦言。
“恒隆在二线的购物中心定位为五星或者四星+五星，奢侈品的占比较大，这部分客群主要来自政府关系。”惠星则表示，如果没有本土的运营团队熟悉本地市场，打通政府关系，恒隆的运营就很难在当地打开局面。
此外，在一年一个恒隆广场的快速扩张模式下，人才短缺也随之暴露，现有人力储备是否匹配相应的开发速度仍有待验证。蔡瑛樱强调，未来的恒隆模式复制，其本质是通过轻资产撬动总资产，即通过商业运营经验来进行有效的资产管理，从而实现商业价值兑现。如果人才储备跟不上，恒隆在二线城市的扩张会越来越艰难。
除了定位与管理团队的影响，当前的反腐形势也对恒隆广场的经营带来了不小的负面影响。近年来，陈启宗多次指出，除了经济周期下行导致市场疲软，政府的反腐措施也影响了恒隆广场的经营。在2014年度中期业绩报告中，上海的两座购物商场的零售总额较去年同期下降了约2%，这和政府反腐力度的加大不无关系。朱凌波坦言，“反腐对高端奢侈品、高端餐饮影响较大，而且对奢侈品消费的滞后性也越来越大。目前，很多知名的奢侈品已经开始停止在中国开店，因此，对后续恒隆广场的招商也会有一定的影响。” 共3页 上一页 [1] [2] [3] 下一页 恒隆为什么？陈启宗再论内地商业地产 专访：恒隆地产董事长陈启宗 陈启宗商业“慢”哲学：如何让恒隆广场和范冰冰一样人见人爱 天津恒隆广场9月26日营业 总面积超15万方 恒隆地产董事长陈启宗：恒隆无惧电商冲击 搜索更多: 恒隆 |
