红商网讯：一直以来，陈启宗被外界誉为“慢火煲好汤”的高手。如今，这位高手正在经历被火灼伤的疼痛，他带领下的恒隆广场在内地二线城市的运营频频受困，例如，沈阳、济南恒隆广场出租率下滑，天津恒隆广场延迟6年开业。
早些时候，陈启宗曾公开表示，内地是恒隆（00101.HK）未来的发展方向，自2001年起就很少在香港购置土地，但在内地数个城市则购入了多幅面积颇大的地块。据恒隆2014年度中期业绩报告显示，恒隆1-6月物业租赁方面的收入为38.45亿港元，其中，香港与内地的租金收入分别为16.90亿港元、21.55亿港元，占比依次为43.95%、56.05%。
不言而喻，内地是恒隆的主战场，未来的主要增长点将是二线城市卖场的持续增长，如果恒隆的运营不见起色，未来的增长将会陷入停滞。
扩张阵痛
恒隆于1992年开始进入内地市场，分别联合其他香港和内地企业开发上海徐家汇地铁上盖和南京西路地块，兴建了港汇广场和恒隆广场，并在上海创造了奇迹。据2013年年报显示，恒隆总租金收入为66.38亿港元，其中上海的两座购物中心和写字楼总租金收入为26.4亿港元，占比为40%，投资回报率高达42%。这也激发了陈启宗铁定将世界级定位的恒隆广场推及到内地各大城市的决心。
迄今为止，恒隆在上海、沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉等8个城市已有10个购物商场，其中6个已经投入运营，4个正在兴建，每年将投资内地商业地产项目约为60亿元。
一面是快速扩张，不断扩大在内地市场的规模；另一面则是各地恒隆广场经营遇阻，阵痛不断。可以看出，这些运营惨淡的恒隆广场多定位为四星+五星，这类购物中心未来也将是恒隆在二线城市的主要方向，他们的表现将直接决定恒隆在未来资本市场的估值。
2005年，恒隆先后在沈阳拿下两块地。其中，皇城恒隆广场的定位相当于上海的港汇广场，而2012年9月开业的市府恒隆广场的定位则等同上海的恒隆广场。
2010年6月26日，沈阳皇城恒隆广场正式开业。恒隆的官方资料表明，在开业当日，沈阳皇城恒隆广场的回报率已经超过了当初上海的两个项目。其称，当年上海项目开业当日的回报率超过4%，而沈阳项目可达到6%的水平。陈启宗却反复强调，开业当日的回报率并不重要，重要的是3年后还能保持这样的水平。
可惜，3年后皇城恒隆广场的运营并不尽如人意。皇城恒隆广场建筑面积为11万平方米，位于沈阳核心商业街“中街”的西部，与老牌百货兴隆大家庭仅一街之隔，地理位置极具优势，客流量也相对较高。虽然对面的兴隆大家庭实力强劲，年销售额约为25亿元，但与皇城恒隆广场定位有所不同，并不能构成真正的竞争。皇城恒隆广场定位为四星+五星的购物中心，而兴隆大家庭则是偏向中低端。
投资人惠星告诉记者，皇城恒隆广场是所有恒隆广场中经营最为惨淡的，“我去调研的时候是周五下午，但商场的冷清还是让我很吃惊。”
由于面临首个换租期，整个商场的出租率降至88%，租金收入也降低了两个百分点为1.6亿港元。为此，惠星给记者算了一笔账，如果按照中高端购物中心的租金收入占营业额的15%-20%来计算，皇城恒隆广场的年销售额只有8亿-10.67亿港元。在这个地段，作为运营三年的购物中心，年销售额在12亿-14亿港元才算及格。这个卖场实际上完全没有找到经营的方向，在品牌规划上给人非常凌乱的感觉。
除了皇城恒隆广场，经营不佳的还有位于沈阳“金廊”青年大街北部核心区域的市府恒隆广场。建筑面积为8.6万平方米，定位五星，紧邻沈阳市政府。不过，绝佳的地理位置并不能扭转目前的现状。
“金廊”区域的高端奢侈品购物中心除了市府恒隆广场，还有卓展购物中心与华润万象城，这两者都对市府恒隆广场形成了强烈的竞争。老牌的卓展购物中心于2006年在沈阳开业，在2013年的销售额为24亿元。虽然处于从高峰滑落的阶段，但是多年积累了牢固的客群，尤其是政府关系资源丰富。这是恒隆市府广场难以比拟的。华润万象城距离市府恒隆广场向南仅3公里，2011年开业，2013年的销售额为20.5亿元，发展势头良好。
随着市府恒隆广场与地铁线连接通道正式开通，商场的人流会有所增加。但能否形成稳定的客流仍然很难说。“整体来看，沈阳的商业地产处于严重过剩的状况，竞争非常激烈。如果没有好的运营，恒隆很难改变现状。”亚太商业不动产学院院长朱凌波表示。
洲联集团五合智库总经理蔡瑛樱也表达了相同的观点，她认为，从新玛特到伊势丹，从先先百货到尚泰百货万象城店，沈阳商业地产频频出现关店结业的现象。沈阳的商业地产正在根据顾客需求的变化，进入到全新的升级调整期。
与沈阳类似的还有济南的恒隆广场，也面临冰火两重天的局面。其总建筑面积为17万平方米，定位四星级，主要针对中端及部分高端顾客。济南恒隆广场地理位置绝佳，北侧是济南人气最旺的核心商圈泉城路，南侧则是济南人气最高的泉城广场。整个区域内，济南恒隆广场并没有突出的竞争对手。其东侧的贵和购物中心隶属于鲁能集团，其定位主营奢侈品，而恒隆则是针对中端偏高消费层。附近的济南百货大楼虽然人气不错，但整体业态比较落后，难以对济南恒隆广场产生威胁。而其对面的百盛百货、百货商厦，无论从规模、建筑以及商业业态都无法和恒隆相提并论。
作为济南市重要的地标建筑，济南恒隆广场发挥了设计本身的优势，在一定程度上提升了济南的城市档次。在2013年的年报中，陈启宗也提到，济南恒隆广场的日均客流量约为5万人，全年将超过1800万人次。加之，恒隆广场就是济南的公交车站名，有多条公交路线包含此站，使其品牌形象得到了极大的推广。
虽然客流巨大，但出租率却从95%降至88%。究其原因，是因为济南恒隆广场最火的其实是6-7层的餐饮和影城以及5层的儿童业态，而其余各层则不尽如人意。陈启宗也表示，济南恒隆广场的营业额增长8%，餐饮则贡献了增长的主要部分。事实上，餐饮贡献的租金比服装等要低很多，因此，济南恒隆广场出现了营业额上涨但租金收入不变的局面。
继2010年沈阳皇城恒隆广场开业后，恒隆基本每年都有一座购物中心建成开业。2011年是济南、2012年是沈阳市府恒隆广场、2013年是无锡恒隆一期、2014年是天津恒隆广场、2015年是大连恒隆广场、2018年是昆明恒隆广场、2019年是武汉恒隆广场等。
就在今年的第三季度，恒隆在内地的第7个购物中心——天津恒隆广场在延迟6年后将开业，这是其在二线城市拿的第一个项目。2005年3月，恒隆与天津市和平区政府签署合作协议，计划投资3亿美元打造天津最大的商业广场，其开发面积达13.3万平方米，占地面积4万多平方米。
据悉，该项目的建设预计需要两年左右，最迟2008年奥运会前就能建成。但是直到拿地9年后的今天，天津恒隆广场仍未开业，而之后获得的沈阳、济南和无锡等项目，如今均已开业运营。
为此，陈启宗表示，“天津项目进度缓慢，无论从规模或建筑复杂性而言，都无法做出合理解释。延迟的原因只有一个：要得到天津市政府多方面的同意，这个过程既复杂且漫长。”
恒隆方面称，天津恒隆广场的总体量已经扩张到15.3万平方米，定位与上海的港汇广场相近，即以副奢侈品牌为主力的四星购物中心，目前的出租率约为80%。其业态配比中，时尚配饰最大，达到51%；其次是餐饮占比27%，超市食品6%、电器家居5%、化妆品、服务和休闲娱乐均为3%、珠宝手表为2%。
尽管天津恒隆广场还未正式开业，但外界对其运营并不看好。“在恒隆扩张的二线城市中，天津可能是最不乐观的。”朱凌波坦言，“天津离北京很近，两个城市之间的交通也非常便捷，北京的奢侈品选择余地很大，会严重分流天津已有的消费者。与此同时，天津本地的消费力和消费理念也相对滞后,与北上广深等地相差较远。”
此外，天津恒隆广场还面临激烈的竞争环境。蔡瑛樱则指出，天津的商业地产近期已经出现了供大于求的情况，2014年上半年，天津新增供应104.44万平方米，同比上涨141%，然而市场消化能力有限，2014上半年，商业地产成交量仅为27.9万平方米，与2013年同比下滑22%。
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