卸去大包袱
2013年9 月，远洋地产引入中国人寿和南丰集团。通过增资扩股，远洋地产收到中国人寿和南丰集团约8 亿美元股本金。这笔8 亿美元股权融资很重要，更为重要的是，远洋地产的资本结构得到优化，为接下来美元债的发行奠定了良好基础。
数据显示（ 表4），2013 年， 远洋地产1 年内需偿还债务128.39 亿人民币，占到总借款的36.38%，利息支出是25.85 亿元，2012 年的利息总支出是29.46 亿元。从资金使用成本看，2013 年，远洋地产曾借过信托贷款，成本在7.5%至9.5%，第三方贷款的年利率甚至超过10%。可以推测，大股东中国人寿肯定看不下去，不希望远洋地产借贵钱。虽然说，远洋地产2013 年的加权平均利率下降至7.33%，2012 年是7.72 %，中国人寿可能还赚贵。作为比较，同是国企的华润置地、中海外的融资成本低的可怜，平均约在4% 左右。
表4远洋地产于相关结算日的总贷款到期日
眼下，远洋地产的负债有了新的目标，短期负债从目前的1/3 下降到1/4以下。内债和外债的目标比例是6 ∶ 4，目前是8 ∶ 2。2013 年6 月至9 月，远洋地产提前赎回了9 亿美元的可换股债券。该债券约定赎回的时间是2015 年。远洋地产还有一笔永久性债券，本金额4 亿美元，在2011 年5 月发行。该笔债券的年息是10.25%。本刊推测，2014 远洋债将可能借新还旧，提前偿还这笔高息永久性债券。
远洋要飙起来
在远洋地产总裁李明看来，远洋地产只是运用金融的手段和方式来做地产。但是在做地产的方式上，远洋地产也开始改变。
除了8 月份两次拿了4 块地，2014年开年之际，8 天时间里，远洋地产大举攻伐，抢下北京三宗地块，表现抢眼，土地出让金合计超过73 亿元。所拿的三宗地块，分别位于房山、昌平和门头沟。据媒体公开报道，2014 年以来，远洋地产每两周就开一次投资会，研究拿地事宜，今年整体拿地的预算为150 亿元，2014 年北京地区销售收入目标是实现100 亿元。
远洋地产年报披露，董事局要求远洋地产的净借贷比控制在80% 以下，而远洋地产2013 年的净借贷比是43%。这也意味，远洋地产仍有一定的拿地空间。
对于近期土地动作频频，远洋地产官方的说法是，前两年远洋地产做全国布局，基本达到进入19 个城市的目标，接下来重点是对已进入城市进行深耕。北京作为集团总部所在地，未来希望北京市场对集团贡献率稳定在30%-40%的水平，北京也有补货的要求。
研究发现，远洋地产正在悄悄拐大弯。大举扩张商业地产的阵痛渐去，试图通过住宅的规模增长，将远洋地产纳入稳增长轨道的企图明显，而住宅和商业的双轮驱动让远洋地产远离高风险。数据显示，2013 年住宅物业（包括别墅）依然是协议销售额的最主要来源，占协议销售总额的83%，2012 年的这一数据是93%。
最值得关注的是，调整之后的远洋地产各种战术动作不同往常。
2010年前后，远洋地产因为土地储备和开发集中在北京而饱受争议，顶着“区域开发商”的帽子，被称其经营风险过大。特别是远洋地产北京地王风波后，在随后到来的2011 年楼市调整中，远洋地产曾陷入尴尬的局面。彼时，北京上海等一线城市是调控的重灾区，一线城市土地储备多的企业都被投资者低估值，地产行业的主流企业都在向三线、四线城市转移布局。远洋地产也未能免俗。
随后，远洋地产也自觉加快全国化步伐。2013 年年报披露，远洋地产已经在全国19 个城市拥有超过50 个处于不同开发阶段的房地产项目。除北京外，其他一、二线城市，包括大连、天津、上海、中山及杭州于2013 年的总营业额为人民币144.80 亿元，占总营业额约47%，2013 年，新增5 个城市（杭州、青岛、上海、镇江、重庆）贡献的营业收入，帮助远洋地产营业收入首次突破人民币300 亿元。远洋地产称，目前已基本完成了全国化布局，形成了以环渤海为中心、珠三角和长三角为两翼、多点开花的局面。
但另外一个问题随之而来，远洋地产的毛利在下跌。李明在2013 年业绩会上承认，“毛利率已达历史最低。”远洋地产2013 年毛利率下跌2% 至24%。毛利率下跌至谷底，有多种原因，包括消化前期的高价地等。虽然说，毛利下跌，也给远洋地产带来了好处，比如远洋地产2013 年的土地增值税降至7.8 亿元人民币，2012 年的土地增值税是15.19 亿元。但是，提高毛利回报股东才是王道，重返北京成为不二选择。
远洋地产大本营北京2013 年的营业收入仅占远洋地产的31%，2012 年，北京的营业收入贡献是44%，2011 年为50%，2010 年为55%，2009 年为61%。与之对应，远洋地产在北京的销售额排名也有所下降。
这是不是在走回头路？
区域聚焦本身没有错，全国性扩张也没有错，两种做法有利也有弊。远洋地产在经过四年探索后，意识到全国性多区域聚焦是既能解决单一区域经营风险，又能提升抗风险能力。具体而言，就是要在多个核心城市的核心地段上大做文章。这似乎又是地段论，而远洋的地段论显然是升级版，一是人多的城市，二是先天的自然环境能够吸引新的人口流动的城市，三是城市规划稳定，能够吸引流动人口的城市。远洋版新地段论着眼于存量核心和增量核心。在新地段论下，天津武清成为远洋地产下注的重点区域。李明说，京津冀一体化的提出，受到了地产企业尤其是以北京作为大本营的房地产企业高度重视。因为以往的一体化都是自下而上，这次是自上而下，三个地区的政府都将其视为区域发展的机会，北京房地产市场也会发生变化。在李明眼里，还有一层变化，京津冀一体化对于商业物业将会产生更大影响。
按照新地段论，远洋地产为何早不在北京拿地？李明给出的理由是，以前并不是好时候，他也不后悔。李明曾在2013 年对媒体算过一笔账，目前北京的土地市场，普通的住宅地块楼面地价都接近每平方米2 万元人民币，还要配建公共租赁住房、限价销售等，企业盈利空间明显受限。在盈利空间不足时，房地产企业将很难维系。这就意味着，远洋地产要在地价合适的时候才在北京拿地。彼时，他对北京市场的判断是，2014 年，北京的土地价格一定会下降。
事实上，远洋地产此前斩获的几个北京地王项目陆续解套，其利润并不低。
在新增扩张规模上，远洋地产2014 年预计投资额将在150 亿元以上，目前已花掉近80 亿元，北京和天津“进货”11幅地块。重点依然是京津冀、长三角和珠三角三个区域，不同的是，远洋地产更强调核心城市和核心地段。市场的波动也让远洋地产拿地更有变通和灵活性，李明说，这些资金并不一定要投出去，具体要看市场情况。
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