百货业转型
如果说专营奢侈品的五星级购物中心表现不佳是受到反腐影响，那么定位四星级的沈阳皇城恒隆广场和济南恒隆广场占据着最佳的商业位置却为什么表现不尽如人意呢？这个问题至关重要，因为包括即将开业的天津恒隆广场，恒隆地产未来的四个购物中心都属于定位四星+五星级的购物中心，其中五星级部分的增长潜力明显要差于四星级，可以说，四星级购物中心将是恒隆地产未来数年最核心的增长要素，它们的表现将决定恒隆未来在资本市场的估值。
皇城恒隆和济南恒隆表现不佳是否如陈启宗所说，是因为当下零售业进入了冬天？我对陈的说法不敢苟同。
当我在数个城市调研多家百货之后，有一个很深的感受：百货商场里的人群已经明显老化，两三年内百货还可以凭借过去多年的积累勉强维持，但若时间拉长，无论是建筑设计还是业态格局都将无法满足新一代消费者的需求，百货业整体的大幅衰退是必然趋势。
百货业整体的颓势现在已经非常明显，符合新的消费趋势的购物中心实际上有很好的机会赢得市场。虽然零售类商业地产整体上看体量已经存在很大的泡沫，不过真正能满足新一代用户需求的具有运营差异化特色的购物中心还太少，所以2013年有一批购物中心能够通过出色的运营，获得令人满意的结果。
比如北京的朝阳大悦城，它于2010年5月开业，经营效果一直不佳，甚至出现数起商家拖欠费用逃跑事件，官方公布的2011年销售额只有10亿元。朝阳大悦城在2012年全面转型，将目标顾客群转向70后、80后和90后年轻群体，在体验业态上比北京西单大悦城更出色，尤其是儿童体验业态，这对吸引70后和80后顾客的作用是决定性的。凭借精准的定位调整，再加上地铁6号线的开通，朝阳大悦城2013年的销售额为21亿元，同比大增50%。
与恒隆的态度不同，朝阳大悦城可以说是2013年国内O2O做得最出色的购物中心，目前已经拥有超过20万微信会员，现在微信已经是朝阳大悦城最重要的营销和宣传渠道。朝阳大悦城还组建了专有的大数据分析团队，这对其收集用户数据，分析用户需求和消费热点有最直接的帮助。
2013年的“双11”本来是传统零售商家的痛苦日，但是朝阳大悦城却公开鼓励顾客到卖场抄货号，宣称原作“线下试衣间”，主要原因在于朝阳大悦城的吃喝玩乐业态占比超过50%。现在的趋势是体验业态呈爆炸增长态势，客流的大量增加可以弥补购物减少的租金消减。
再如北京华润上清五彩城，地理位置并不好，整体交通状况不佳，没有成熟商圈，但根据华润置地财报，上清五彩城2013年上半年营业收入是5000万港元，下半年则大幅增至9200万港元。从五彩城的几个运营策略上我们可以了解其高增长从何而来，比如花费1500万元引进史努比乐园。这是华北地区的第一家，对带动五彩城的销售额作用非常明显，据介绍，2013年8月末，乐园开通后日均兑换门票2000多张，五彩城的儿童业态销售额比上半年提升30%。
无论是大悦城还是五彩城，都将目光放在更长远的战略目标上，因为这不仅仅是一个购物中心的营销，更是对新一代消费者（70后、80后和90后）消费习惯的迎合和探索，如果掌握了消费者的消费习惯，在扩张时自然可以势如破竹。
恒隆固守
恒隆为什么会在运营上显得力不从心？因为上海的购买力太过强劲，恒隆过去十年在上海非常成功，但是也让它习惯了“小步慢走”的经营节奏。走出了上海，经营条件发生改变，在购买力没有那么强劲的二线城市，必须要通过出色的运营来调动和激发潜在的消费能力。现在经济增长放缓，国内零售商已经熟知如何与高端奢侈品牌打交道，二线城市（尤其是北方二线城市）对香港文化的接受度也远低于上海，竞争变得更加激烈。新一批正在增长奢侈品消费的用户主要属于高素质的中产阶级，这批用户在消费时更注重性价比，所以出国购物和国内的奥特莱斯是他们的最佳选择，当我调研武清佛罗伦萨小镇时，里面的人气和提袋率之高让我惊诧，这个购物中心过去两年的销售额分别为12亿元和17亿元。
恒隆的长处在于建设优质的建筑和很强的招商能力，这两点并非新趋势下制胜的关键因素，能够因地制宜，掌握每一个城市的消费者消费习惯，根据每个卖场的自身特点打造新的具有差异化的运营体系才是获胜的关键因素，而恒隆最缺乏的就是此种能力。沈阳皇城恒隆广场就是最典型的例子，完成招商之后，一旦运营效果不佳，恒隆难以拿出新的运营策略，导致这个购物中心的发展缺乏规划方向，不成体系，这同样也是济南恒隆客流上涨但出租率大幅下滑的原因。
此外，回顾过去几年陈启宗的致股东的信，他始终将互联网视为传统零售的对手，并且认为恒隆定位高端及中高端，不会受电子商务太大的影响。这种理解是有问题的，对于传统企业（不仅仅是零售）来说，如果不愿意顺应潮流变革自己，那么互联网将是一个神一样的对手；如果愿意变革自己，那么互联网将是一个神一样的队友。O2O的发展已经进入了爆发期，但是恒隆对此视而不见，令我相当担心。就在我调研无锡的时候，正巧遇上无锡华地集团和阿里巴巴在第一八佰伴举行的O2O战略合作发布会，相比较之下，恒隆有些落后了。
恒隆地产是过去二十年最成功的商业地产商之一，它的管理层相当优秀，布局二线城市的战略目标也没有大的错误，但是对于新一代用户需求更新所推动的零售业转型以及对互联网的深层次理解，陈启宗还是没能真正走在时代前列，我想用《一代宗师》里的台词来表达，它不仅对恒隆，也是对很多其他面临转型的企业比如金融企业有借鉴作用：“其实天下之大，又何止南北。勉强求全，等于固步自封。在你眼中，这块饼是一个武林。对我来讲是一个世界。所谓大成若缺，有缺憾才能有进步。真管用的话，南拳又何止北传，你说对吗？”
客观估值
恒隆地产目前市值超过1000亿港元，我将逐项列出对其住宅、写字楼和购物中心的分析。
首先是香港待售住宅，根据过去数年恒隆的住宅销售数字和香港房地产中介网站数据综合所得，恒隆地产目前的五个项目君临天下等总价值合计179亿港元，鉴于香港房地产市场已经达到数年来高点，所以我给予一个较保守的估值，折价70%，估价125亿港元。
至于内地住宅，由于恒隆在沈阳和无锡的写字楼目前还未完全建成，住宅项目在此之后，恐怕最快要五年以后，房地产市场变幻莫测，而且无论是沈阳还是无锡，高档住宅的供应和购物中心一样，投放量远远大于市场需求，所以我不予计算。
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