|
“从业绩上来看，SOHO中国还是一家以销售为主的房企，现在还根本谈不上转型。”一位业内人士向记者表示。根据标普的预期，2014年SOHO中国的租金收入会有所上升，但也仅会在4.5亿~5亿元人民币之间。
另一方面，改革导致人事变动频繁。SOHO中国上海分公司原销售部总监胡大维在利用微博讨薪，并指出正是由于SOHO中国上海公司推行的销售席位制改革及上海公司总经理的变更，直接点燃了各种争议的导火索。
事实上，销售席位制改革是SOHO中国前两年改革中的一部分，被认为是由SOHO中国CEO张欣极力推进的计划。经过上市之初大规模的人事调整后，从2010年开始，张欣再度在SOHO中国内部展开被业界称为“断腕式变革”的全面改革。在这些改革期间，SOHO中国负责相应业务的高管纷纷出走，从2010年起，SOHO中国高管已有超过五位离开。
“你不可能一两天内把所有人都换了，所有人都提到那个水平，你没有两三年怎么能转得过来。所以一旦战略转型的企业，两三年的停滞期是最少的。”香港某上市房企董事长对中国房地产报记者表示，对于一个房企而言，一个大的战略调整，一般需要三年左右时间，因为战略调整的核心是企业背后的组织结构、企业文化、组织文化的变革，这就意味着要对现在的每一个岗位赋予新的职能，对每个岗位的人提出新的能力和素质的要求。
而花旗报告则直接了当地认为，SOHO中国能否成功转型仍有待证实，预计租金收入需4~5年才能形成规模，认为SOHO中国缺乏短期催化剂。同样，汇丰银行近期也发布公告，称SOHO中国上月出售静安广场后，今年其可售资源薄弱，料该项目的出售将导致明年收入差距，故调整2015年核心盈利预测至按年跌77%。
“SOHO中国要想转型成功，或遭两大困难阻碍：其一，自身运营管理能力，与‘建设——销售’模式以销售为主不同，‘建设——持有’模式中对后期经营者的管理有较高要求，所以SOHO中国这一方面能力应加强;其二，竞争日趋激烈的行业环境，近几年商业地产发展迅猛，其他发展良好的商业地产商或对其形成较大压力。”张义鸿告诉记者。沪容易，坚守不易，且行且珍惜”。转型成功?SOHO中国虽言称转型成功，但在上海的考验才刚刚开始。两难问题一方面，后续没有项目销售提供新的现金流;另一方面，转型的持有物业短期内难以提供充裕资金。野村证券分析认为，SOHO中国转型的长期前景不明朗，公司现时主要管理4个项目，这些项目去年的租金收入仅3亿元人民币，对比146亿元人民币的总收入，占比很小。公司去年核心盈利升逾3成至44亿元人民币，核心盈利的14%来自利息资本化，公司去年有91%利息开支资本化，远高于2012年的48%。
第一太平戴维斯的报告显示，2014年上海将会有10个新甲级写字楼项目入市，总计增加约67万平方米供应量，将在一定时期内拉低上海的租金水平。北京的写字楼市场，在高位运行的租金、放缓的本地经济及疲软的扩租及新租需求的共同作用下，全市净吸纳量跌至近十年最低值。第一太平戴维斯预计持续上涨的整体空置率及业主间竞争的加剧预计将迫使2014年租金继续下跌至少2%。
中房信分析师杨晶晶表示，伴随公司模式转型，SOHO中国面临两难问题：一方面，前期项目销售资金回笼后，重新投入新项目开发，后续没有项目销售提供新的现金流;另一方面，从销售模式转变为出租模式，转型的持有物业短期内难以提供充裕资金。记者实地调查SOHO中国在上海的5个项目，进展并不十分顺利，后续需要不少的资金投入。
此外，整体市场而言，券商亦看淡写字楼市场，德银指出，北京、上海及广州未来5年写字楼供应量较大，预计空置率将上升。汇丰证券则认为，北京及上海租金增长放缓，令地产商的议价能力降低。
在SOHO中国向金融街出售两项目以后，RET睿意德高级董事王玉珂认为，SOHO中国此次出售，本质是其商业模式在上海受挫折的表现。SOHO中国模式在北京吃香，重要原因是绝大部分投资客来自内蒙古、山西等客户，这部分客群比较粗放，而其上海项目的客户大多来自长三角，投资行为较为成熟。此外，SOHO是一个过渡型的产品，上海高品质写字楼较多，SOHO的产品没有太多优势。
实际上，今年年初以来，银行信贷紧缩逆袭楼市，银行利率上浮，放款放慢，导致开发企业对于资金的需求度迅速提高。部分开发企业或由于过去拿地用力过猛、消耗资金过多，同时销售层面面临周转率下降、资金面短缺的危机。
“对于拥有比较充裕现金流并且经营管理经验较丰富的开发企业来讲，则会‘强者恒强’;而对于仅依靠销售或经营不善的企业，则有可能会因为货币政策转向或逐步转型或逐步退出商业地产市场，商业地产市场由此逐渐开始分化。”同策咨询研究部总监张宏伟对此表示。在4月2日，SOHO中国宣布耗资108万港币，回购16万股。
“通过回购支持股价，到了一定程度也不排除私有化的可能性。”协纵国际创始合伙人黄立冲大胆猜测，“但目前我没有任何证据。”SOHO中国和潘石屹，无论是公司还是老板在上海好像都没有玩转。一路走来从风光到暗淡，留给人们很多猜测。有人说是SOHO中国的项目没有特性，有人说潘是西北人不懂上海的风情。但是有一种说法可能更接近真实，就是靠机遇“暴发”的潘石屹没有融入到以资本为主导的独特的上海特征，这或许是他在上海“水土不服”的原因。(中国房地产报) 共3页 上一页 [1] [2] [3] 潘石屹称SOHO中国转型成功 启动“商租通”力破“收租难” SOHO中国转型之路面临“阵痛” 开发收益仍占主导 金融街收购SOHO中国上海两项目 是双赢还是两败？ 商业地产走势难测：SOHO中国抛售、凯德忙扩张 SOHO中国转型之困：持有物业短期资金流不够 搜索更多: SOHO中国 |
