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红商网讯：作为全国销售面积冠军的房地产蓝筹公司，恒大地产再谱新篇，1.45亿平方米低成本土地储备傲视群雄，一线城市的攻城掠地让库存结构更加均衡。债务结构趋向合理，净负债率的下降使其发展更为安全稳健。多元化渐结硕果，非地产业务步入收获期。登顶亚冠足球之巅提升品牌价值，足球业务步入赢利期，恰适其时进军矿泉水业，带来新利润增长点。股票4.1倍的动态市盈率，股价仅相当于净资产值（NAV）的66%，具备较高投资安全边际。于恒大地产步入新起点之际，深挖其被低估的价值，投资是否正当其时？
【价值发现 土地储备】
1.45亿平方米低成本土储
在房地产行业，土地储备的数量和质量决定了企业的价值和潜力。
对于恒大来说，低成本、大规模的土地储备，是其在销售额达到近千亿时依然保持增速的基础，也使其项目在市场上定价的空间更大，在主打刚需项目的同时保证利润率。
截至2013年6月30日，恒大的土地储备量为1.45亿平方米，连续三年在全国房企中排名第一；分布于中国140个城市，项目总量总计262个，是进入城市数量最多、规模最大的房企；土地储备平均成本仅800元/平方米，仍处于业内较低水平；项目中有2.7%位于一线城市，39.7%位于二线城市，57.6%位于三线城市。
注重二三线、多城市的布局优点在于扩大品牌影响范围和分散开发风险，并且受益于前几年全国经济的高速增长和地方政府主导的新城建设，恒大迅速扩张成为年销售额近千亿的房企。
而在2013年，房企“回归一二线城市”被普遍认同时，恒大也及时调整了拿地策略，并迅速执行。
恒大2013年中报指出，鉴于集团已经完成全国战略布局，未来将继续优化住宅地产项目区位布局，项目拓展集中一二线城市，项目所在区域进一步向市中心靠拢，将维持土地储备总量基本稳定，更加注重一二三线城市项目数量的合理及均衡，更加注重项目的均好性；三线城市新购土地将更为审慎，集团将对所在城市的人口数量，GDP总量，地域区位，规划条件以及付款条件依据更加严格的量化标准去衡量，以进一步提高项目溢价水平，提升集团整体盈利能力。
恒大的转型意图在其对一线城市的布局中体现得最为明显，除了广州这一大本营外，恒大此前在北京、上海和深圳均未展开较大规模的布局。
而从恒大转型后在北、上、深三地土地市场上的表现，可看出其拿地的三大逻辑：
一、城市深耕。恒大今年在北京共耗资127亿元拿下三幅地块：首幅沙河地块为“限房价竞地价”的特殊地块，一部分将被政府以11000元/平方米回购作为公租房，另一部分则将为限售价14000元/平方米的“园区安置房”，均高于恒大拿地5374元/平方米的楼板价，虽然利润不高，但风险几乎为零，可供恒大“练兵”；豆各庄地块同样为该类型土地；东坝地块则地理位置有着极好的地理位置，可用于打造“标杆”项目。
二、曲线收购。恒大近期控股了国香地产，并由此获得了深圳300-400万平方米土储，其中国香山项目已能直接投入销售。在一级市场的土地竞争激烈的情况下，通过并购小公司的方式曲线获得一线城市的项目和土地，也为如今品牌房企喜欢采用的策略。
三、集中执行。11月，恒大参与了三幅松江地块的拍卖，但均未“充分发挥”，或是为熟悉上海土地市场的情况，并为之后拿地做准备。12月4日，恒大耗资近42亿元，一举拿下了上海当日出让的位于松江和嘉定的全部四幅宅地，其中两幅为现场竞价，两幅为暗标出让，可见恒大一旦制定目标后，执行能力极强、成功率高。
【价值发现 风险控制】
摘掉高负债的帽子
恒大的高负债率一直为人所诟病，2012年中期高达95%，2012年末高达84%。
评级机构在分析恒大时均会指出其负债带来的风险，使得不少投资者对于恒大的股票望而却步。
2013年，恒大针对负债率采用了一系列措施，并起到了良好的作用，负债率显著下降。2013年中报显示，公司通过强化销售和销售款回收、盘活存量资产、策略性出售投资物业，将净负债率降至58.4%，较2012年下降37.7%。
良好的销售业绩对于恒大负债率的降低做出了支撑，恒大10月的销售额达到166.2亿元，同比增长16.6%，环比增长57.8%，创下了单月销售最高纪录；10月销售面积250.6万平方米，环比增长60.8%；1-10月累计销售金额912.7亿元，同比增长25.3%；1-10月累计销售面积1352.7万平方米，较去年同期增长10.1%。 共3页 [1] [2] [3] 下一页 恒大地产112计划浮出水面 两天103亿连夺7地 恒大回应“进军葡萄酒业”传闻 专家称风险大 恒大地产转向一二线城市 或成新一轮市场趋势 万科1500亿再上新台阶 中海、恒大突破千亿穷追不舍 恒大许家印：时刻被八卦、从未被超越 搜索更多: 恒大 |
