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今年上半年我们有四个新商场确认了租赁策略，进入开工的状态，如杭州下沙的时代天街，是一个24万平米的商场，因为已经开工了，所以就实现了评估增值。
“其他收入”增长比较快最主要的部分是因为我们在一些城市的地块上率先进去做开发，率先提升区域价值，政府给了我们一些补贴收入，这一部分因为不是一个可以持续的收入，所以把它放入了“其他收入”部分。
现场提问：龙湖将来有四个发展的策略，“扩纵深、近城区、控规模、持商业”，能否具体解释一下？控规模是否有具体的限制？另商业的毛利率是否会一直保持80%左右？
邵明晓：
我们讲到策略之一是“扩纵深”，实际上是确定龙湖在未来一段时间内进入城市的选择。我们一直强调龙湖聚焦于一二线城市，这是过往几年我们一直在做的，这一点同行也已经认识到了，所以现在一二线城市竞争比较激烈。
从2011年之后，龙湖内部把一二线城市做得更加聚焦，我们未来的选择城市范围就是24个年销售额超过400亿元的城市。
第二个策略是“近城区”，早期的时候龙湖做了很多郊区的低密度楼盘，市场上客户的结构发生变化以后，我们更多关注要在靠近市中心地区拿地，不一定最核心，但一定是近城区，我们在去年和今年上半年拿的土地已经实现了这样一个目标。去年一年买了890万平方米的土地，今年上半年又买了350万平方米的土地，所以今年下半年我们在土地市场上就可以很从容了，这一轮土地换仓非常成功。
第三个策略是“控规模”，背后的逻辑是高周转，所以龙湖未来拿地项目主要会从规模控制这个角度考虑，大约是15万平方米到50万平方米这样的规模，会根据城市规模和位置不同做一些选择。
第四点“持商业”，大家知道在2003年我们的第一家购物中心就在重庆开业了，现在是最赚钱的购物中心之一。在那个时点上商业地产是一个新业务，当时吴亚军董事长的考虑是做一个项目，积累一些经验，留一个团队，边走边看，这是当时的想法。
我们从2011年开始就提出要把增持商业作为一个战略，用时15年。现在回头看为什么我们要用15年的时间？在2011年的时点上我们开始用资源投入，大概每年开1-2个购物中心，把每年销售回款的10%以内投入到商业地产。这个步骤实际上并不快，这样边做边成功地往前走，而不是大举地做，因为我们也预估到商业地产将来的竞争会非常激烈，所以我们在选址上、在城市选择上非常严格。比如我们现在商场的布局就是北京、上海、杭州、成都、重庆、西安等。从微观上说，我们的商场选址要么就是地铁商业带，要么就是一个新核心区的中心。
在速度上，商业地产做得其实并不快，我们希望做一个成一个，开业商场的计划是今年年底在成都，明年在北京，而不是大规模一拥而上，就是考虑到商业地产一定会遭遇到激烈竞争。实际上龙湖还是预估到这些情况的，我们也有充分的准备，包括坚定地去做了一些铺排，团队经验的积累等。
最后一个问题是关于商业地产的毛利率，超过80%肯定不是常态，严格来讲这个区间在70%左右是正常的，个别新开的场子更低都有可能。但是通常以三年作为一个周期，经过几轮调整，商场会进入到稳定经营的层面。
当然未来的购物中心、商场的竞争可能会非常激烈，但是有准备的、做得好的在这当中还是能够存活下来的。所以，我们讲要用15年的时间，用一个匀速、甚至是保守的速度来慢慢加大我们商业地产的份额，也不排除过程当中如果有好的机会，再调整一下速度。
现场提问：公司是否有关注近期深圳前海那边的拿地？
邵明晓：
深圳是我们比较想进入的城市，但是坦率地讲机会非常难，前海跟现在龙湖整体策略的匹配度还没到那么急迫的程度，所以我们还没有去参与。
现场提问：之前公司跟市场沟通过毛利率将会降低的信息，请问上半年的毛利率是不是已经见底了？这个毛利率会保持一段时间还是会继续下滑？
韦华宁：
今年上半年我们的毛利率是31.9%，这跟我们之前对市场沟通的区间25%-30%相比是要略高的，主要还是因为结算结构的问题，上半年有几个较高毛利的项目集中进入结算。 共3页 上一页 [1] [2] [3] 下一页 绿地6.62亿收购九龙湖8宗地 打造“绿地博览城”项目 龙湖地产旗下北京龙湖·长楹天街项目启动招商 龙湖地产2亿多获上海青浦商住地 拟建综合体 龙湖长楹天街打造北京东部最大商业综合体 万达5.3亿元拿下九龙湖六块地 搜索更多: 龙湖 |
