郑州康城·奥特莱斯陷入进退维谷 - 红商网

郑州康城·奥特莱斯陷入进退维谷 http://www.redsh.com 2012-09-09 红商网发布稿件

　　B
　　撤下来的队伍

　　郑州康城奥莱，隶属于厦门宝龙集团发展有限公司(以下简称宝龙集团)旗下，是其自营零售业务板块之一。

　　在国内商业地产界，宝龙集团的品牌与声望无需赘言。其主力产品“宝龙城市广场”，有着“比肩万达”的发展效率与自信。

　　外界较为认可的宝龙集团跨步零售业的时间是2009年。其背景是：在当年10月，该公司完成香港主板上市。同时，其地产项目在此时已达17个，深入苏、皖、豫等数省，且多在二线以下城市。

　　“抢在万达、华润之前，率先占据潜力城市的核心地段、待成长新区。”宝龙集团的强势发展路线明噪中国商业地产江湖。但与之而来，则是物业招租的麻烦。

　　“它的投资效率，远高于中国传统零售商的远见与眼光。所以，它只能自己找个题材来填上空场。”一行业观察人士的评价相当客气。

　　或因如此，郑州康城奥莱是解决其物业缺席商业主力店的应景之作。这是河南商界人士的共识。

　　宝龙集团更希望外界对其涉足零售业的时间推延至2011年。因这一年，它创建了新一代宝龙城市广场的核心主力店，自营百货品牌宝莱。更重要的是，率先登场的康城奥特莱斯并不能为其争光。

　　如青岛康城奥莱，是宝龙涉水零售业最早的发源地，也是郑州项目一母同胞。其在2009年6月开业，2011年1月撤场。其原所在物业部分由巴黎春天百货入场。

　　那么，郑州康城奥莱当前境遇究竟如何?

　　综合多方信息，大抵可梳理出如下现象：

　　其一，在3月份，郑州康城奥莱或有批量裁员。该公司多位在今年离任的员工称，关闭郑州康城奥莱，是宝龙集团基于项目2年运转情况做出的决定。亏损，是心照不宣的事实。此次裁员，除少量高管进入了“商业管理公司”(负责物业销售与租赁)外，其余多数分批次解约。被遣散员工给付了约3个月的工资。

　　其二，在6～7月份，该商场合作商户撤场现象较多。如一户外用品商户称，从今年年初起，不断听到郑州康城奥莱被裁撤的消息。但其管理方告知的信息是，“商场要二次重新装修”。3月份前后，商场开始通知持会员卡消费者到商场清零积分、兑换礼品。7月初，其管理方要求商户重新签订经营合同，由此前的联营合作改为租赁合作。“更关键的是，当这个不温不火的新场子要收取较昂贵的租金”，这被上述商户看来即是故意“清场”。

　　其三，由去年年底开始，省内不止一家商企接到了郑州宝龙城市广场的“招租”邀约。一业内资深零售人士称，去年12月，他们就知道郑州康城奥莱要被裁撤。因为对方所提供的合作租赁区位，与之是重叠的。

　　截至记者发稿，上述现象的客观性与真实性，仍有待于宝龙方面给予回应。

　　C
　　发育多舛之惑

　　郑州康城奥莱发展中的境遇，在河南零售圈内竟无人意外。

　　甚至在同行看来，这是一个地产商入错行后引发了一系列失误：在错误的地点、错误的时间，选择了错误的奥特莱斯商业业态。其结果，必然如此。

　　解答这个问题之前，首先弄明白什么是奥特莱斯。

　　奥特莱斯，其英文OUTLETS的中文直译。其真实原意是，“出口、出路、下水道”。在零售商业中，它专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，也被称为“品牌直销购物中心”。奥特莱斯最早就是“工厂直销店”专门处理工厂尾货。后来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall的大型奥特莱斯购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。这一业态吸引顾客有三样法宝：驰名世界的品牌、难以想象的低价、方便舒适的氛围。

　　2002年，北京燕莎集团将奥特莱斯业态首次引入中国之后，一举风靡。

　　在“奥特莱斯与郑州市场匹配度”的问题上，某知名百货品牌河南区高管坚持否定意见。

　　其称，“奥特莱斯是非常专业的零售业态，地产商将其玩转总要凭些什么吧。比如，其商业运营团队的数量、质量。”

　　要做成奥特莱斯业态，上述人士认为必须具备三块资源：首先是品牌资源。这个地区是否有足够的该品牌的正价店，品牌一般不会接受一个地区还没有正价店，就出现折扣商品。其次，有没有大量的货源，可以支持一年消费者都能买到折扣商品。最后，品牌在这个地区的认知度有多高。

　　由此逻辑分析，3年前的郑州，GUCCI、LV均没有进驻市场，显然郑州不是国际品牌被认知度高的区域市场。同时，高端品牌在中国的店铺数量、商品数量控制严格。即便在今天，郑州很多正价高端品牌店中的商品供应，仍是半饥饿状态。所以，奢侈品品牌商为郑州康城奥莱供应折扣商品的几率为零。

　　从商品资源供应力角度看，中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平曾有分析，“15个正品店甩下来的货，才能保证一个奥特莱斯的供应量”。那么在河南，似乎无国际一线品牌开足了这么多正品店。

　　如上分析得到了郑州康城奥莱一离职高层的认同。其介绍，该公司经营的高端奢侈品为自营与联营两种方式。自营方式是，采购部门从境外批量购买放在店内二次销售。联营方式是，与苏州、杭州等地的高端品牌代理商合作，将一部分旧款商品在店内综合式销售。但两种方式始终面临“货源不稳”的尴尬。

　　“品牌结构上不去、商品资源供应不稳，即意味着商场对一线品牌与消费者始终缺少号召力。”该人士直言，这从郑州康城奥莱创立起就是头顶的天花板。